2023年上半年惠州市重點項目每周來訪認購走勢圖。

　　日前，一份來自貝殼研究院的研究報告顯示，2023年樓市表現(xiàn)大概率好于去年的情形，復蘇趨勢確立有望強化市場信心，疊加供需兩側(cè)對寬松政策的敏感度提升，房地產(chǎn)疤痕效應(yīng)有望漸漸撫平，行業(yè)周期憑借強大的生命力也將迎來新一輪自愈與成長。

　　近段時間來，高層密集釋放房地產(chǎn)積極信號。中央政治局會議提出要“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；最新稅費優(yōu)惠指引中多項涉及購房稅費減免；住建部強調(diào)進一步落實“認房不用認貸”等措施；央行發(fā)聲要指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率……對于置業(yè)者而言，最關(guān)注的是在一系列利好消息的刺激下，惠州房地產(chǎn)市場后市如何？本期我們邀請惠州市港中原地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理徐智勇、翔順惠州公司總經(jīng)理關(guān)國永、惠州資深地產(chǎn)評論人謝建靈等業(yè)內(nèi)人士，分析惠州樓市的底是否筑牢。

　　徐智勇： 惠州樓市的底已筑牢

　　在經(jīng)歷長時間波動下行后，惠州樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的筑底特征。從量的角度來看，惠州樓市在二三月經(jīng)歷了前期積壓需求釋放帶來的短暫回暖后，進入常態(tài)化節(jié)奏期。從數(shù)據(jù)走勢可見，惠州的新房成交量在外部環(huán)境拖累的情況下，仍能穩(wěn)定在一定水平。在當前背景下，能遏止住成交下行走勢，本身就說明惠州樓市已經(jīng)在筑底，行業(yè)處于持續(xù)動態(tài)調(diào)整出清中。

　　從價格的角度來看，隨著開發(fā)商紛紛以價換量，爭取銷售平穩(wěn)，惠州住宅成交價格已經(jīng)顯著回調(diào)，價格泡沫不復存在。相信在價格如此“親民”的背景下，樓市的底會持續(xù)筑牢。

　　從金融支持的角度來說，在中央的大力推動下，金融機構(gòu)對于房企的融資態(tài)度發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，從之前的“嚴格遏制”變?yōu)槿缃竦摹爸С址科蠛侠砣谫Y需求”。對于購房者也是在房貸額度及利率方面給予極大支持。過往歷史證明，樓市金融之路一旦恢復正常，市場也更易隨之回暖。

　　此外，從政策層面來看，近期中央接二連三發(fā)布政策：7月10日發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，金融16條兩項政策延期，確保房企合理的可持續(xù)的資金注入。7月14日，央行鄒瀾回應(yīng)存量房貸利率時表示，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定。7月21日，國常會審議通過超大特大城市推進城中村改造的意見。7月24日，政治局會議首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。通過如此頻密的政策出臺節(jié)奏可以預見，未來對房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持及風險處置等動作都將逐步加強落實，從而逐步提振市場信心，使樓市發(fā)展盡快回歸到健康平穩(wěn)的軌道上來。

　　總而言之，惠州樓市量價下行的勢頭基本遏止，政府的行業(yè)刺激政策也起到了一定托底作用。未來，預計惠州會跟隨國家腳步，逐步推動降存量貸款利率、稅費減免等房地產(chǎn)行業(yè)政策落地，同時隨著經(jīng)濟整體復蘇、就業(yè)形勢改善以及收入預期向好，樓市預期及購房需求也將回歸至合理水平。最后，強調(diào)一點，惠州優(yōu)越的地理位置、深圳都市圈的強勢助攻、良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、宜居宜游的氣候環(huán)境等基本面將長期保持，因此人口流入是可持續(xù)的，長遠來看，剛需及改善需求一直都在，樓市最終會調(diào)整到平穩(wěn)健康的軌道上來。

　　關(guān)國永：

　　多方利好為惠州樓市托底

　　上半年，惠州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷“先揚后抑”的波動式復蘇，已經(jīng)邁入筑底企穩(wěn)的發(fā)展新階段。

　　首先，政策底已經(jīng)出現(xiàn)。目前惠州除了降首付、降利率之外，各區(qū)縣針對青年人才購房還推出多項福利政策，大力支持剛性和改善性合理住房需求。7月24日，中共中央政治局召開會議，對房地產(chǎn)供求新形勢進行定調(diào)，客觀判斷行業(yè)所處階段是進行政策調(diào)整的開端，為市場注入信心的同時也為下半年政策優(yōu)化打開空間。

　　其次，房價底已經(jīng)出現(xiàn)。當前，惠州各大房企的項目政策折扣基本已到底，開發(fā)商利潤空間進一步壓縮。部分項目售價已與建設(shè)運營成本持平，如繼續(xù)下降，導致開發(fā)商虧損，將直接影響客戶和業(yè)主的實際利益。從開發(fā)商的角度來說，只有持續(xù)加大資金及成本投入，加速配套兌現(xiàn)，才能保持項目高品質(zhì)、強交付，維護業(yè)主利益。

　　再次，信心底已經(jīng)筑牢。如期交付是市場健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是購房者信心恢復的根源。去年至今，惠州多個項目如期交付，甚至是提前交付，有效提振了購房者的入市信心。房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，也讓更多開發(fā)商遠離高周轉(zhuǎn)時代的復制粘貼模式，更專注于產(chǎn)品打造，迎合市場需求的變化。

　　此外，多方利好為惠州樓市托底。近日，惠州市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，今年上半年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為2545.45億元，同比增長5.1%�；葜莨�業(yè)投資更是保持著高速增長。這也為惠州帶來更多人才進駐，補充著居住需求。加上惠州臨深近莞的區(qū)位、仍處于洼地的房價，還有交通路網(wǎng)的完善，使惠州承接了大量周邊城市的外溢需求。

　　種種跡象顯示，惠州樓市的底已經(jīng)筑牢，曙光即將來臨。

　　謝建靈：

　　價格大幅下降可能性微乎其微

　　2023年上半年，惠州樓市高開低走，2～3月疫情放開后短暫復蘇，4～5月經(jīng)歷核心板塊優(yōu)惠加碼，再到6～7月回歸平淡，其變化引發(fā)了多方討論，不友好的聲音頻現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，但價格和銷量下滑背后的客觀原因卻很少人去探討、挖掘。

　　過去10年，依靠臨深的地理優(yōu)勢，在深圳高房價帶動下，惠州享受了諸多紅利，連續(xù)多年新房成交量突破15萬套，其中臨深臨莞的外生型板塊貢獻了約60%的銷量。當全國樓市步入調(diào)整期，惠州樓市的銷量與價格回落成為必然趨勢。

　　惠州樓市的底有兩個，首先是銷量底。今年上半年惠州樓市新房成交約3萬多套，2022年全年成交量約6萬套。這一成交規(guī)模與惠州城市的經(jīng)濟總量及人口總數(shù)處于相匹配的水平，甚至還超越了全國大部分同等級城市。當前，深圳樓市的銷量和價格尚未企穩(wěn)，臨深區(qū)域惠陽大亞灣樓市受其影響，銷量底可能還沒有到。但以惠城區(qū)為主的內(nèi)生型板塊銷量底已經(jīng)基本筑牢，重要的一個標志是區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)量大幅減少，多個樓盤為現(xiàn)房/準現(xiàn)房在售，有自住需求的惠州本地購房者置業(yè)會更加放心。

　　其次是價格底。與價格密切相關(guān)的是價值，沒有最低的價格，只有與這個價格是否相匹配的價值。從這個角度來看，惠州樓市的價值底是可以托住的�；葜莸牡乩砦恢脙�(yōu)勢、經(jīng)濟發(fā)展增速、交通兌現(xiàn)狀況等并沒有受樓市影響停下腳步，而是在持續(xù)增長中。站在過去和當下，惠州的房價對普通人來說非常友好，首付20多萬元、月供5千元左右，就可以買到惠州大部分的房子，這樣的價格，大幅下降的可能性微乎其微。

　　文/制表 東江時報記者伍磊 鄔玉婷