配套適合剛需需求的項(xiàng)目依然會(huì)受到置業(yè)者青睞。東江時(shí)報(bào)記者周楠 攝

　　2023年樓市已然行至“中場(chǎng)”，新房市場(chǎng)進(jìn)入供求關(guān)系持續(xù)調(diào)整階段。據(jù)惠州中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023上半年惠州市新房供應(yīng)面積271萬(wàn)㎡，新房住宅成交面積為330.51萬(wàn)㎡，從供需比來(lái)看，2023年上半年全市供求比0.82，處于供需平衡區(qū)間。從細(xì)分板塊來(lái)看，每個(gè)區(qū)域的情況卻不盡相同，惠城區(qū)、博羅縣等“內(nèi)生市場(chǎng)”供求關(guān)系相對(duì)平穩(wěn)，惠灣片區(qū)等“外生市場(chǎng)”供應(yīng)明顯走弱。

　　房產(chǎn)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)惠州樓市區(qū)域分化仍將繼續(xù)。那么，當(dāng)前市場(chǎng)下，惠州哪些區(qū)域值得關(guān)注？今天，本報(bào)記者帶著這一問(wèn)題，挖掘惠州幾大置業(yè)板塊的新變化。

　　金山新城：

　　馬安板塊新房供應(yīng)驟降

　　談及惠州的熱門(mén)置業(yè)板塊，惠城區(qū)的金山新城區(qū)域是繞不開(kāi)的�；菝裰�家數(shù)據(jù)研究中心公布數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年惠城區(qū)網(wǎng)簽面積排名前十的樓盤(pán)，有6個(gè)來(lái)自金山新城，其中5個(gè)位于金山新城馬安板塊。

　　記者了解到，在金山新城馬安板塊，德威江譽(yù)誠(chéng)小學(xué)、新民小學(xué)、群朗小學(xué)、新安學(xué)校、惠州中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等已先后投入使用。從板塊現(xiàn)狀來(lái)看，學(xué)校陸續(xù)建成開(kāi)學(xué)，大型商業(yè)購(gòu)物中心正在建設(shè)；串聯(lián)起河南岸麥地片區(qū)與金山湖島內(nèi)和湖山片區(qū)的金山湖一號(hào)橋、二號(hào)橋已動(dòng)工建設(shè)。得益于一系列配套項(xiàng)目的高效推進(jìn)及落地，區(qū)域的生活氛圍日漸濃厚，金山新城馬安板塊近年成為惠州熱門(mén)置業(yè)板塊，板塊內(nèi)聚集了不少住宅小區(qū)，備受市民關(guān)注。

　　“金山新城馬安板塊是近年惠城區(qū)新房成交量最大的置業(yè)區(qū)域，但這個(gè)區(qū)域馬上要迎來(lái)一個(gè)重大變化�！被葜葙Y深地產(chǎn)評(píng)論人謝建靈認(rèn)為，馬安板塊的新房樓盤(pán)已陸續(xù)進(jìn)入“清盤(pán)”階段，如華潤(rùn)、華發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目基本上會(huì)在今年下半年銷售完畢。因此，惠城區(qū)的剛需及改善購(gòu)房群體，若還想在該區(qū)域置業(yè)，新房的可選產(chǎn)品將慢慢變少，或要關(guān)注二手房。

　　今年下半年，金山新城區(qū)域還將迎來(lái)重大交通利好：廣汕高鐵惠州南站（原惠城南站）設(shè)在金山新城南部區(qū)域，目前廣汕高鐵已啟動(dòng)聯(lián)調(diào)聯(lián)試，通車后從金山新城惠州南站乘坐高鐵到廣州僅需30分鐘。

　　仲愷區(qū)域：

　　供求關(guān)系相對(duì)平穩(wěn)

　　仲愷區(qū)域近年來(lái)居住環(huán)境大幅改善，受到置業(yè)者的廣泛認(rèn)可。根據(jù)惠州中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年仲愷區(qū)域新房成交面積約64.63萬(wàn)平米，同比有所上漲，且成交規(guī)模在惠州各區(qū)縣中僅次于惠城區(qū)；新房供應(yīng)量約71.26萬(wàn)平方米，是全市各區(qū)縣中唯一供應(yīng)量大于成交量的區(qū)域。同時(shí)，該區(qū)域下半年潛在推貨量為3758套，供應(yīng)39.58萬(wàn)㎡，依據(jù)市場(chǎng)需求而適度收縮潛在供應(yīng)量，供求關(guān)系相對(duì)平穩(wěn)。

　　仲愷樓市能保持相對(duì)平穩(wěn)健康的狀態(tài)，與城市面貌的煥新不無(wú)關(guān)系。2019年8月，為完善公共配套、提升城市形象、廣泛惠及民生，仲愷高新區(qū)啟動(dòng)仲愷大道沿線城市更新項(xiàng)目，總面積9.7平方公里，預(yù)計(jì)總投資645億元，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、辦公、居住、文化、公共配套等綜合發(fā)展的同時(shí)，拉出仲愷高新區(qū)新的城市天際線，打造仲愷高新區(qū)城市新門(mén)戶、新客廳。“城市面貌明顯改善、產(chǎn)業(yè)實(shí)力持續(xù)增強(qiáng)，與深圳、東莞的串聯(lián)日益緊密，仲愷城市吸引力持續(xù)增強(qiáng)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，仲愷區(qū)域宜居宜業(yè)的生活環(huán)境成為樓市有力支撐，隨著新房市場(chǎng)供求關(guān)系日趨平衡，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)樓市將更為穩(wěn)定。

　　惠灣區(qū)域：

　　價(jià)格下探空間小

　　經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”行情后，惠灣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)回歸平淡，保持平穩(wěn)低位運(yùn)行，今年上半年惠灣區(qū)域的新房供應(yīng)量遠(yuǎn)低于成交量，市場(chǎng)呈現(xiàn)去庫(kù)存的狀態(tài)。據(jù)惠州中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，惠陽(yáng)區(qū)及大亞灣上半年供應(yīng)面積分別為22萬(wàn)平方米及37萬(wàn)平方米，同比均呈下降態(tài)勢(shì)，其中惠陽(yáng)區(qū)同比跌幅達(dá)到64%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著惠灣區(qū)域供求關(guān)系持續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)將逐步回歸健康平穩(wěn)。同時(shí)，從房?jī)r(jià)變化來(lái)看，區(qū)域的房?jī)r(jià)已沒(méi)有太大的下探空間。

　　“以外地客戶為主的惠灣區(qū)域在今年4月份確實(shí)迎來(lái)了一波價(jià)格下探，但并非所有項(xiàng)目都‘大降價(jià)’，個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格還是相對(duì)堅(jiān)挺。”謝建靈表示，目前區(qū)域現(xiàn)房選擇很多，如果是自住客戶，當(dāng)下出手問(wèn)題不大。

　　博羅區(qū)域：

　　新房去化周期較短

　　今年上半年，博羅區(qū)域新房成交面積約55.24萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積約51.19萬(wàn)平方米，市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)去庫(kù)存狀態(tài)。根據(jù)惠州世聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)，博羅區(qū)域的新房庫(kù)存處于合理區(qū)間，去化周期約13個(gè)月，為惠州各縣區(qū)中最短。此外，該區(qū)域下半年潛在供應(yīng)面積約14.27萬(wàn)平方米，石灣、園洲、羅浮山景區(qū)等外生市場(chǎng)區(qū)域均暫無(wú)潛在供應(yīng)，規(guī)模進(jìn)一步收縮。

　　“博羅區(qū)域從供求局面看，市場(chǎng)存在壓力但相對(duì)良性�！被葜莸禺a(chǎn)觀察員羅大樹(shù)認(rèn)為，博羅房?jī)r(jià)屬于惠州樓市的低洼地，市場(chǎng)受歡迎度、接受度都相對(duì)較高。而且博羅近年來(lái)城市面貌、配套情況有較好的改善，對(duì)購(gòu)房客戶形成了一定吸引力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)情況看，預(yù)判依然持續(xù)向好。與此同時(shí)，隨著贛深高鐵博羅北站的開(kāi)通，再加上廣汕高鐵博羅站即將投入使用，博羅區(qū)域?qū)ν獾慕煌ū憷�情況也將急速提升，對(duì)博羅發(fā)揮區(qū)域內(nèi)旅游資源突出、生態(tài)資源優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，是很大的助推劑。

　　此外，惠博片區(qū)基本上已與惠城融合發(fā)展，很多市區(qū)的剛需客戶到這邊置業(yè)。而石灣、園洲、福田等區(qū)域，與東莞、增城交界，由于房?jī)r(jià)的差異，對(duì)來(lái)自東莞、增城的外溢客戶也有吸引力。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　區(qū)域分化明顯 熱度回歸核心片區(qū)

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心高級(jí)經(jīng)理葉玉定表示，惠州市場(chǎng)分化加劇主要體現(xiàn)兩方面。一方面，市場(chǎng)回歸剛需與改善群體，投資需求明顯減少，因此配套適合剛需需求的項(xiàng)目更受剛需改善群體的青睞，成交熱點(diǎn)更高，否則反之；另一方面，片區(qū)分化更為顯著，市場(chǎng)熱點(diǎn)回歸核心區(qū)域，量?jī)r(jià)表現(xiàn)更為穩(wěn)健。

　　分片區(qū)來(lái)看，惠城區(qū)的金山新城板塊，憑借科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃、良好的未來(lái)預(yù)期、高端的城市界面、完善的商業(yè)配套、良好的居住配套等因素，整體表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。大亞灣及惠陽(yáng)臨深區(qū)域亦依靠臨深地段優(yōu)勢(shì)、良好產(chǎn)業(yè)配套及多年來(lái)發(fā)展起來(lái)的居住配套等因素，在較大力度營(yíng)銷動(dòng)作的加持下，仍將吸引巨大的剛需客戶前來(lái)置業(yè)。大亞灣霞涌及惠東沿海片區(qū)，則在片區(qū)分化的大勢(shì)中，面臨較其他區(qū)域更大的壓力，且項(xiàng)目之間的分化加劇。

　　東江時(shí)報(bào)記者鄔玉婷