惠州日?qǐng)?bào) 東江時(shí)報(bào) 小惠同學(xué)
惠州頭條 掌中惠州
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兔年樓市,暖意頻現(xiàn)。在剛剛過去的一季度,惠州房地產(chǎn)市場成交拉出一條長“陽線”。官方數(shù)據(jù)顯示,1-3月新建商品房成交數(shù)據(jù)為4907套、8120套和12305套,市場交易連月上升,日均售房281.5套,創(chuàng)下21個(gè)月以來市場網(wǎng)簽交易的新高。
一邊是市場交易高走,一邊是企業(yè)優(yōu)惠出貨;一邊是樓市紓困政策持續(xù)優(yōu)化,一邊是城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷夯實(shí)。疫情后的市場正加速回歸正常,企業(yè)信心也在逐步恢復(fù),后續(xù)市場將如何發(fā)展?南方日?qǐng)?bào)記者帶你一探究竟。
惠州樓市現(xiàn)暖意。東江時(shí)報(bào)記者周楠 攝
成交逐月增加,樓價(jià)穩(wěn)定有序
“價(jià)格打八折,送1.8成首付,看到中介發(fā)的信息就過來看房了!4月初,在惠州火車站附近的某樓盤項(xiàng)目,正在看房的徐女士告訴記者,她的家就在小金口,在江北上班每天都會(huì)路過,項(xiàng)目位置挺不錯(cuò)的。“價(jià)格折合7000元/平方米左右,相當(dāng)于打了六折,了解清楚,確定好送首付的方式及流程后就準(zhǔn)備下手了。”徐女士稱。
去年以來,在頻吹的暖風(fēng)政策環(huán)境下,市場折扣優(yōu)惠力度不斷增大,市場供需正逐步得到刺激,置業(yè)需求有序釋放,惠州樓市交易呈現(xiàn)上行。
“市場的購房需求是永遠(yuǎn)存在的,能否吸引客戶走出觀望圈,下定決心出手入市,其實(shí)就看釋放的優(yōu)惠力度有多大,或者產(chǎn)品的獨(dú)特性和吸引力有多強(qiáng)!被葜輼鞘匈Y深專家、中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理徐智勇介紹,回看過去一個(gè)季度,從春節(jié)后全線八折出售的德威集團(tuán)雙盤,到最近釋放八五折的奧林匹克花園,折扣的吸引是最直接有效的,帶來了企業(yè)階段性銷售規(guī)模的猛增。
梳理市場表現(xiàn)可以看到,不斷下探的折扣優(yōu)惠力度逐漸成為樓市的普遍現(xiàn)象,基本每個(gè)樓盤依托自身的產(chǎn)品定位和周邊片區(qū)競爭的實(shí)際情況,特價(jià)房、低首付、高比例折扣以及返首付等優(yōu)惠不斷。
反映在動(dòng)態(tài)樓市表現(xiàn)上,最直觀的就是市場交易穩(wěn)步增長。據(jù)惠民之家統(tǒng)計(jì)的住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù),在一季度的三個(gè)月,全市新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)分別為3653套(38.6萬平方米)、5565套(59.42萬平方米)和9400套(101.51萬平方米),市場逐月遞增的上升行情。其中在剛剛過去的3月份更是再度突破100萬平方米的月度成交,創(chuàng)下21個(gè)月以來的網(wǎng)簽成交新高。
值得注意的是,若關(guān)注住宅、商業(yè)等全口徑物業(yè)銷售數(shù)據(jù),據(jù)市住建局提供的數(shù)據(jù),前三個(gè)月的交易規(guī)模則將分別達(dá)到4907套(44.6萬平方米)、8120套(68.87萬平方米)和12305套(115.2萬平方米),總計(jì)成交房源25332套、228.65萬平方米,日均交易房源數(shù)達(dá)281.5套,市場回暖的勢頭表現(xiàn)明顯。
在價(jià)格表現(xiàn)上則保持平穩(wěn)勢頭。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示,惠州在一季度各月度環(huán)比漲幅分別為-0.4%、0.3%和0.2%,圍繞11000元/平方米的價(jià)格基數(shù)500元/平方米范圍內(nèi)上下浮動(dòng),并在近兩個(gè)月出現(xiàn)了穩(wěn)定微升的發(fā)展勢頭。
“部分在前期市場價(jià)格堅(jiān)挺的品質(zhì)項(xiàng)目入市有效刺激了市場需求,類似于德威江譽(yù)城、奧園等項(xiàng)目都是如此,折后的價(jià)格仍保持在11000元/平方米—13000元/平方米,對(duì)惠州樓價(jià)環(huán)比止跌回升起到了明顯作用。”徐智勇表示惠州樓市的發(fā)展值得期待,市場客戶的購房需求仍有待繼續(xù)釋放,還需要更多地有高性價(jià)比的房源產(chǎn)品持續(xù)地供應(yīng)和推出,而連月上升的交易行情則代表市場信心正在不斷得到穩(wěn)固。
惠城區(qū)某樓盤營銷中心內(nèi),銷售正在介紹項(xiàng)目。東江時(shí)報(bào)記者周楠 攝
縣區(qū)差異發(fā)展,自住需求主導(dǎo)
聚焦惠州各縣區(qū)市場的表現(xiàn)情況,盡管同比上浮成為主題,但不同區(qū)域的差異化發(fā)展勢頭依然明顯。
梳理市場全口徑物業(yè)統(tǒng)計(jì)情況,全市一季度25332套的交易規(guī)模,在各縣區(qū)的分布規(guī)模分別為:惠城區(qū)7045套,仲愷高新區(qū)4525套,惠陽區(qū)2901套,大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4243套,博羅縣4939套,惠東縣1248套,龍門縣431套。
具體到漲跌表現(xiàn),全市同比增長約55%?h區(qū)表現(xiàn)最為明顯的為大亞灣和惠陽,漲幅分別達(dá)到130%和82%,惠城和仲愷也表現(xiàn)優(yōu)異,分別達(dá)到了47%和51%。此外博羅和龍門均保持著四到六成的上漲,而惠東則出現(xiàn)了小幅下跌。
作為惠州城市中心區(qū),惠城和仲愷一直是剛需置業(yè)客戶購房的集中區(qū)域,在一季度的上浮行情中出現(xiàn)了交易規(guī)模大幅增長,意味著購房自住需求客戶加快了入市腳步;另一方面,作為對(duì)接深圳剛需置業(yè)的最前沿,大亞灣和惠陽市場在疫情環(huán)境下備受壓抑,隨著疫情放開成交激增,這意味著深圳、東莞等地客戶入惠置業(yè)的需求正得到穩(wěn)步釋放。
緣何如此?世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁直言是市場供需使然。他介紹,疫情環(huán)境改變,經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇,樓市供需處在緩慢的恢復(fù)進(jìn)程,市場置業(yè)信心需要重新構(gòu)建。購房群體以較迫切的首套剛需客戶或改善型剛需客戶為主,購房考慮自住首選肯定是生活配套較完善的城市片區(qū),這是惠城仲愷市場上行的基礎(chǔ)。
關(guān)注到供應(yīng)端,惠城和仲愷房企持續(xù)加快了推售入市的步伐。在一季度,據(jù)市住建局預(yù)售許可證公示平臺(tái)信息,全市共發(fā)放了55個(gè)新預(yù)售許可證,共計(jì)迎來8279套新建商品住宅供應(yīng),其中作為主城區(qū)的惠城及仲愷就占比約四成。
同樣值得關(guān)注的還有大亞灣和惠陽市場的大爆發(fā)!氨M管成倍的增長很亮眼,但看實(shí)際的成交數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn),區(qū)域市場尚處在恢復(fù)周期。”周玉仁直言,同比漲幅破一倍,更多的是因?yàn)榍捌诨轂呈袌鎏^低迷,疫情環(huán)境下人員流動(dòng)受到限制,區(qū)域的主要購房群體深圳客戶以及香港等地客戶無法過來,區(qū)域市場陷入持續(xù)的低迷!半S著疫情后人員流動(dòng)穩(wěn)步恢復(fù),市場交易慢慢恢復(fù)正常。”
“縣域市場的發(fā)展仍待市場回暖勢頭的進(jìn)一步傳導(dǎo),尤其是龍門和惠東片區(qū)的養(yǎng)生或?yàn)I海旅游等功能性產(chǎn)品。”周玉仁對(duì)于后市發(fā)展仍然看好。他介紹,盡管在目前的環(huán)境下產(chǎn)品需求有限,但惠州城市的區(qū)位和城市資源稟賦均決定了惠東濱海、龍門養(yǎng)身地產(chǎn)等產(chǎn)品的稀缺性,特有的功能性能夠提升產(chǎn)品的長效持有價(jià)值。
針對(duì)各縣區(qū)發(fā)展的不同局面,徐智勇認(rèn)為市場各方要堅(jiān)定信心,看到大環(huán)境的改變,看到城市高質(zhì)量發(fā)展為行業(yè)源源不斷注入的動(dòng)能。他表示,惠州的市場極具特殊性,全域市場的產(chǎn)品類型豐富多樣,面對(duì)的目標(biāo)客群也各不相同,回暖的腳步和速度不一,各市場主體要充分認(rèn)識(shí)到市場的特點(diǎn),建設(shè)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,做好應(yīng)對(duì)市場的準(zhǔn)備,緊抓機(jī)遇,乘勢而起。
購房者前往樓盤看房。東江時(shí)報(bào)記者周楠
政策穩(wěn)定向好,產(chǎn)業(yè)注入動(dòng)能
市場的信心來源于哪里?徐智勇介紹,從短期來看,市場的信心來源于大環(huán)境的變化,暖市政策的進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化,政策的均一性為企業(yè)發(fā)展厘清了投資預(yù)期;從長期來看,市場的信心則是來源于城市的區(qū)位優(yōu)勢,來源于城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ),產(chǎn)業(yè)引力為市場源源不斷注入發(fā)展活力。
惠州樓市正在加速踐行著這一進(jìn)程。
回顧備受行業(yè)關(guān)注的調(diào)控政策,可以看到,自惠州2016年10月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知》,惠州樓市調(diào)控至今有近7年時(shí)間。但從施策內(nèi)容看到,面對(duì)前期的過熱市場,政策集中于收緊平抑市場過熱發(fā)展,但去年初以來,調(diào)控政策開始發(fā)力紓困,聚焦解決市場困局,引導(dǎo)市場重回健康發(fā)展軌道。
去年4月底,惠州市住建局、市自然資源局、市住房公積金中心等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》,從貸款扶持、優(yōu)化限購以及提取公積金付首付等方面施策,支持市民的合理住房需求。在金融貸款政策層面,首套房貸利率持續(xù)下探,首套購房首付比例下調(diào)至兩成,惠州市民置業(yè)安家迎來歷史最優(yōu)惠時(shí)期。
“引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)高品質(zhì)建設(shè),切實(shí)保障市民的合理住房需求,全面推進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有序發(fā)展是共識(shí)!被葜菔凶〗ň贮h組書記、局長嚴(yán)戈科在今年初的全市住房工作會(huì)上明確表示,2023年將著力構(gòu)建良性、合理和充滿活力的房地產(chǎn)市場環(huán)境,穩(wěn)住城市房地產(chǎn)的基本面。
“2023年新春暖市政策仍在持續(xù),首套利率下探至3.8%,限售政策再優(yōu)化,樓市的政策環(huán)境變得更加明確!弊鳛榛葜荼就练科蟮拇砥髽I(yè),德威集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理劉友直言,更加清晰的行業(yè)政策讓企業(yè)投資和營銷施策規(guī)劃都能夠更加可控和可預(yù)期,這讓企業(yè)在打造新的產(chǎn)品體系和制定營銷打法時(shí)更加從容和有信心。
與此同時(shí),惠州持續(xù)邁出的奮進(jìn)廣東高質(zhì)量發(fā)展新增長極的腳步更加堅(jiān)定了樓市的發(fā)展信心。
今年以來,高質(zhì)量大會(huì)、惠州兩會(huì)以及城市招商大會(huì)等召開;葜荨2+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展,“3+7”工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)加速集聚,大招商、大產(chǎn)業(yè)格局正在穩(wěn)步實(shí)踐;葜莓a(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí),項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)人口紛至沓來,為樓市發(fā)展注入活水。
“城市高質(zhì)量發(fā)展的格局已然打開,大產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目發(fā)展的勢頭不減,這對(duì)于惠州樓市而言是不竭動(dòng)能!毙熘怯陆榻B,經(jīng)過過去一年多的低位徘徊和震蕩行情市場,惠州目前的政策面和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的基本面都愈發(fā)清晰,城市的住房需求有著顯著的生長性和可持續(xù)性,這為市場企業(yè)投資提供了機(jī)會(huì)。
徐智勇表示,經(jīng)歷了前期市場的無序和爆發(fā)式增長過程中,當(dāng)前的市場環(huán)境已趨于理性,市場競爭更多地回歸到價(jià)格、質(zhì)量等行業(yè)本質(zhì)的競爭。他直言企業(yè)只有回歸初心,善待和服務(wù)好業(yè)主,精耕細(xì)作,才能真正實(shí)現(xiàn)提質(zhì)發(fā)展。
【記者】張峰
【通訊員】羅杰