1月,29242元/平方米;2月,27189元/平方米;3月,22873元/平方米。東莞住建局官方數(shù)據(jù)顯示,該市新房網(wǎng)簽均價(jià)今年來持續(xù)下跌。
剛需客李先生卻越發(fā)為買房焦慮:新樓開盤,不動(dòng)產(chǎn)登記中心顯示有房可售,但開發(fā)商說賣完了。而中介則說有房,不過要收高額溢價(jià)。溢價(jià)不能貸款,一次結(jié)清,沒有合同。
日前,南方日?qǐng)?bào)記者暗訪東莞樓市,發(fā)現(xiàn)投機(jī)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重:有企業(yè)捂盤3年再售,一套最高溢價(jià)400萬元;有炒房客、中介倒賣房源,賺取數(shù)十萬元內(nèi)轉(zhuǎn)金、茶水費(fèi);有企業(yè)以雙合同規(guī)避調(diào)控政策……溢價(jià)、內(nèi)轉(zhuǎn)金、茶水費(fèi)大多進(jìn)入私人賬戶。
4月8日,住建部約談東莞市政府,要求堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。東莞市住建局工作人員表示,記者反映的抬價(jià)倒賣現(xiàn)象近期確實(shí)較為多發(fā),均屬違規(guī),無奈調(diào)查難、取證難。
捂盤
囤積3年加價(jià)百萬元
李先生是清遠(yuǎn)人,在東莞工作多年,兒女要上學(xué)了,購(gòu)房需求越來越迫切。
位于東莞茶山鎮(zhèn)的保利錦城花園引起了他的關(guān)注:2018年取得預(yù)售證,2019年交房,至今還有數(shù)十套房源可售,備案價(jià)從1.7萬元到2.1萬元不等,樓層也好,分布在9到12層、19到22層。
然而,現(xiàn)實(shí)很快向李先生潑了冷水。房源是真的,但是由“南嶺置業(yè)”中介銷售,售價(jià)比備案價(jià)高出約100萬元,溢價(jià)部分不寫入合同,不開發(fā)票,一次結(jié)清。
東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示,保利錦城花園的項(xiàng)目名稱為茶溪公館,開發(fā)商是東莞市和成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“和成公司”),2號(hào)樓有50套房源可售,另有多套別墅可售。
天眼查信息顯示,和成公司于2015年注冊(cè),股東分別為廣東保利城市發(fā)展有限公司(占股68%)和東莞市匯峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(占股32%,下稱“匯峰公司”)。
日前,南方日?qǐng)?bào)記者以購(gòu)房名義來到保利錦城花園,物業(yè)稱銷售部已取消,可到“南嶺置業(yè)”中介機(jī)構(gòu)(下稱“南嶺置業(yè)”)咨詢。南嶺置業(yè)設(shè)在保利錦城花園一樓商鋪,其工作人員多次接待記者,均稱有房,并帶記者進(jìn)入小區(qū)實(shí)地看房。
“這些房說白了,就是開發(fā)商想賺錢,留到現(xiàn)在賣!蹦蠋X置業(yè)工作人員稱,保利錦城花園2018年開售后,開發(fā)商的股東留了60多套房自己賣。到今年4月,每平方米售價(jià)已比備案價(jià)高出1萬元。例如,16棟一單元102,288平方米,售價(jià)超900萬元,比2017年備案價(jià)491萬元高400多萬元;2號(hào)樓一單元1104房,103平方米,售價(jià)268萬元,比2018年備案價(jià)165萬元高103萬元。
南嶺置業(yè)工作人員說,若購(gòu)房,需先一次性支付溢價(jià),轉(zhuǎn)賬到溫某雯的中國(guó)銀行個(gè)人賬戶,再持蓋有匯峰公司印章的辦理商品房買賣委托書,按照商品房買賣的程序與和成公司交易,“溢價(jià)不會(huì)寫進(jìn)購(gòu)房合同,沒法開發(fā)票,只能給一個(gè)收據(jù)”。
上述工作人員稱,囤積的60多套房已經(jīng)賣了一半,“要不是首付比較高,早就賣完了”。兩名市民告訴記者,其向南嶺置業(yè)支付溢價(jià)后成功購(gòu)得房產(chǎn)。
倒賣
交內(nèi)轉(zhuǎn)金就能買到房
記者暗訪發(fā)現(xiàn),在更多新樓盤,炒房客、中介通過內(nèi)轉(zhuǎn)房哄抬房?jī)r(jià)、賺取溢價(jià)。
豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家位于虎門鎮(zhèn),今年1月,1棟、6棟共352套放盤。截至4月,東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示仍有166套可售。記者到銷售處咨詢,被告知全賣完了,業(yè)主們正陸續(xù)網(wǎng)簽。
記者再到周邊的中介咨詢,卻別有天地。
一名“Q房網(wǎng)”的中介人員稱,其手上有1樓、18樓兩套房源,交20萬元“茶水費(fèi)”,就可讓上個(gè)業(yè)主轉(zhuǎn)讓出來。他說,這些房源大都是開發(fā)商內(nèi)部人員拿到,再放到中介售賣,“你既然想要,我們就提供渠道”。
一名“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”的中介人員則介紹了6棟2單元1802房源,95平方米,內(nèi)轉(zhuǎn)金20萬元。其稱,業(yè)主和開發(fā)商的關(guān)系很硬,才能拿到1802這樣的好戶型,“他和朋友一共拿了十幾套”。
豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家1棟、6棟平均備案價(jià)近3萬元,但中介稱仍未到真實(shí)市價(jià)。“備案價(jià)上不去,新房比二手房?jī)r(jià)格低,開發(fā)商就有一系列操作!敝薪檎f,不止風(fēng)華世家,虎門多個(gè)新開樓盤都需額外的內(nèi)轉(zhuǎn)金才能拿到房源。
道滘鎮(zhèn)的時(shí)代香海彼岸樓盤,銷售部稱1、2、3期已經(jīng)售罄,但有人稱可通過中介轉(zhuǎn)讓房源,當(dāng)場(chǎng)聯(lián)系了“房莞家”中介人員接待記者。
“房莞家”中介人員稱,其獨(dú)家代理了香海彼岸的內(nèi)轉(zhuǎn)房,已經(jīng)賣了七八套,稱房源是新政下沒有購(gòu)房資格的業(yè)主轉(zhuǎn)出的,“人家就算沒資格,也要賺錢的”。
帶記者進(jìn)入小區(qū)實(shí)地看房后,中介詳細(xì)介紹了交易模式:以一套87平方米房子為例,備案價(jià)約170萬元,需事先額外支付業(yè)主60萬元內(nèi)轉(zhuǎn)金,雙方簽訂三方合同,然后到開發(fā)商處辦理手續(xù)。
佳兆業(yè)·時(shí)代芳華樓盤一名銷售人員稱,能幫忙買到香海彼岸的內(nèi)轉(zhuǎn)房,房源是開發(fā)商抵扣給工程方的,售價(jià)約2.5萬元/平方米,比備案價(jià)高6000元。溢價(jià)部分一次性結(jié)清給業(yè)主,然后再按備案價(jià)到房管局網(wǎng)簽。
時(shí)代香海彼岸一名銷售人員表示,部分參與內(nèi)轉(zhuǎn)房交易的是其前同事,公司知道內(nèi)轉(zhuǎn)金的存在,但認(rèn)為是業(yè)主的行為,管不了。
雙合同
借“裝修合同”收取溢價(jià)
東莞市2016年10月8日起對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格實(shí)行備案制度,經(jīng)價(jià)格備案后,商品住房實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格。但記者暗訪發(fā)現(xiàn),除了不法人員以私人賬戶收取溢價(jià)變相規(guī)避備案制度外,也有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用“雙合同”抬高實(shí)際售價(jià)。
中堂鎮(zhèn)的佳兆業(yè)·時(shí)代芳華樓盤,3棟502房88平方米,公示單價(jià)19427元/平方米,公示總價(jià)171萬元。
“如果我們按政府的備案價(jià)去賣,是虧本的。”記者暗訪時(shí),銷售人員直言,芳華樓盤開發(fā)商拿地價(jià)是10700元/平方米,售價(jià)是拿地價(jià)的2倍才能盈利,因此公司調(diào)高了售價(jià),均價(jià)不到2.2萬元。以502房為例,實(shí)際售價(jià)約189萬元,比備案價(jià)高18萬元。這18萬元須在首付時(shí)一次結(jié)清,按裝修合同簽約,有收據(jù)有發(fā)票,“只是說你去銀行不能按189萬元貸款,要按171萬元”。
在2020年中國(guó)百城房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅指數(shù)中,東莞的新房以9.5%居于首位。而東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的2020年報(bào)顯示,部分新盤備案價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。
時(shí)代芳華銷售人員稱,東莞很多新盤的實(shí)際售價(jià)都超過備案價(jià),有的以“雙合同”形式收取溢價(jià),有的則以喝茶費(fèi)形式收取!拔腋杏X見過你,知道不是政府暗訪的,所以直接跟你講!边@名銷售人員說。
公開信息顯示,2020年11月,東莞樓盤華潤(rùn)·萬象府被爆出置業(yè)顧問收取茶水費(fèi)的違法行為,收取金額在10萬到30萬元不等,涉案總額較大,涉案的95后銷售人員朱某被刑拘。幾天后,厚街一商業(yè)城股東王某因收取喝茶費(fèi)也被刑拘。
上述銷售人員說,在申購(gòu)者支付萬元以上的誠(chéng)意金后,工作人員或中介人員會(huì)向購(gòu)房者說明“雙合同”“喝茶費(fèi)”等收取溢價(jià)的情況,以規(guī)避政府部門的暗訪檢查。一些樓盤溢價(jià)嚴(yán)重,便增設(shè)“驗(yàn)資”門檻,以確定購(gòu)房者有能力支付溢價(jià)。
住建局
暫無有效處置手段
4月16日,記者以群眾信訪的名義咨詢了東莞市住建局工作人員。對(duì)方稱,記者反映的各類抬價(jià)倒賣房源行為,近期確實(shí)較為多發(fā),“搶房的人太多了,實(shí)際需求幾乎是供應(yīng)面積的兩倍”。
工作人員明確,抬價(jià)倒賣行為均屬違規(guī)。若交易未發(fā)生,但有充分證據(jù)證明推銷人員有意圖加價(jià)倒賣,有關(guān)部門可予以行政處罰并通報(bào);若交易發(fā)生了,則觸犯刑法,由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處置。
不過,工作人員坦言,目前尚無有效處置手段。溢價(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)金茶水費(fèi)大多轉(zhuǎn)入私人賬戶,收取現(xiàn)金的更是沒有任何證明記錄,加之開發(fā)商有很強(qiáng)的規(guī)避調(diào)查能力,調(diào)查難、取證難。
雖然東莞2020年7月發(fā)文要求加大力度打擊開發(fā)商捂盤惜售的行為,嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購(gòu)行為,認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。但東莞市住建局工作人員承認(rèn),如果企業(yè)為認(rèn)購(gòu)者出具認(rèn)購(gòu)證明,而認(rèn)購(gòu)者以各種理由延遲網(wǎng)簽,很難判斷其是否為捂盤不售;而開發(fā)商在更改認(rèn)購(gòu)者姓名時(shí),往往又能給出早前認(rèn)購(gòu)者不滿條件的種種理由!皩(duì)這些,我們很難做一刀切的規(guī)定。”
記者了解到,早在去年7月和今年2月,東莞先后出臺(tái)“莞九條”和“莞六條”,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為,嚴(yán)肅查處捂盤惜售、收茶水費(fèi)、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。4月8日被住建部約談后,東莞又重申堅(jiān)持“房住不炒”定位,深化“一城一策”調(diào)控。
“如果把售賣渠道收回來,研發(fā)一個(gè)公平公正的申購(gòu)搖號(hào)系統(tǒng),問題可能會(huì)有所緩解!睎|莞市住建局工作人員說。目前,上海、成都等地已引入公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督樓盤售賣,并開發(fā)專門的搖號(hào)系統(tǒng),規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)“捂盤惜售”、內(nèi)部人員認(rèn)購(gòu)等問題。
接待記者時(shí),一名工作人員也忍不住吐槽:不久前,他曾到茶山鎮(zhèn)金融街·金悅府買房,沒買到。次日,中介來電稱手上有房,交15萬元就可轉(zhuǎn)讓。
南方日?qǐng)?bào)記者