惠州樓市又迎來了嶄新的開篇。站在新起點(diǎn)翹望未來，預(yù)判后市成為應(yīng)有之義。

　　在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃持續(xù)發(fā)力，都市圈利好不斷發(fā)酵，預(yù)期逐步兌現(xiàn)的利導(dǎo)下，2021年樓市將迎來哪些新機(jī)遇？房企融資管控不斷加碼，市場供應(yīng)急劇增加，未來的樓市又將面臨怎樣的考驗(yàn)？對此，有業(yè)內(nèi)人士結(jié)合2021年潛在供應(yīng)數(shù)據(jù)預(yù)測，2021年惠州樓市承壓不減，樓市分化狀態(tài)或?qū)⒊掷m(xù)加大。同時(shí)，基于惠州長期發(fā)展的多重利好，土拍市場行情預(yù)計(jì)還將持續(xù)走高。

　　供應(yīng)高量釋放

　　48個(gè)純新項(xiàng)目待入市

　　熟悉市場的人都知道，2020年受疫情影響，惠州樓市新房供應(yīng)同比下降，但新房成交卻逆勢上揚(yáng)，顯露出內(nèi)外部市場對惠州城市發(fā)展的看好。在此背景下，惠州在售新房去化周期不足12個(gè)月，市場供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求。

　　隨著2021年的到來，這種情況或?qū)�發(fā)生改變。據(jù)惠州中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年惠州潛在供應(yīng)貨量約1585.88萬平方米。加之仲愷區(qū)年內(nèi)17個(gè)更新單元摘牌，其中住宅與商業(yè)體量合計(jì)近780萬平方米，要求3年基本完成，因此2021年全市預(yù)估整體供應(yīng)規(guī)模將在1700-2000萬平方米區(qū)間浮動(dòng)。供應(yīng)整體呈現(xiàn)高量釋放的態(tài)勢。

　　具體來看，2021年全市潛在供應(yīng)主要集中在大亞灣、惠城、惠陽及仲愷四區(qū)，合計(jì)達(dá)1288萬平方米，占比全市80%以上。其中仲愷區(qū)由于17個(gè)更新單元摘牌，預(yù)計(jì)將成為全市供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。

　　在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，2021年新品仍將以剛需性產(chǎn)品為主，但也不乏商辦產(chǎn)品。預(yù)計(jì)新增高層產(chǎn)品約14.55萬套，供應(yīng)面積1486萬平方米，占全市新增供應(yīng)面積超九成；公寓產(chǎn)品預(yù)計(jì)新增供應(yīng)8819套，供應(yīng)面積為49萬平方米；別墅產(chǎn)品預(yù)計(jì)新增供應(yīng)2614套，供應(yīng)面積為49萬平方米；商鋪供應(yīng)規(guī)模較小，僅1.65萬平方米。

　　值得一提的是，基于2020年1871萬平方米建面的土地成交情況，2021年全市有一定規(guī)模貨量推出的項(xiàng)目合計(jì)227個(gè)，其中全新項(xiàng)目48個(gè)，潛在供應(yīng)面積318萬平方米，占總潛在供應(yīng)量的20%。在區(qū)域分布上，大亞灣純新項(xiàng)目達(dá)19個(gè)，新項(xiàng)目個(gè)數(shù)居全市片區(qū)首位，潛在供應(yīng)面積130萬平方米；惠陽區(qū)純新項(xiàng)目有11個(gè)，潛在供應(yīng)面積近68萬平方米；惠城區(qū)純新項(xiàng)目有8個(gè)，潛在供應(yīng)面積76萬平方米。

　　市場分化加大

　　土拍市場或?qū)⒊掷m(xù)走高

　　潛在供應(yīng)增加，新房成交是否延續(xù)2020年的上揚(yáng)態(tài)勢？惠州天策行總經(jīng)理李建峰認(rèn)為，受周邊城市調(diào)控政策持續(xù)收緊的影響，作為不限購城市，在贛深高鐵通車的助力下，2021年惠州樓市將持續(xù)受到外溢客戶的關(guān)注，預(yù)計(jì)會(huì)在年初出現(xiàn)短暫的小陽春行情。

　　“預(yù)計(jì)2021年上半年，受房企融資管控政策影響，房企會(huì)持續(xù)促銷，加快資金回籠。而隨著下半年資金壓力緩解，預(yù)計(jì)房企會(huì)回收折扣和優(yōu)惠�！崩罱ǚ逭J(rèn)為，疊加2020年成交的高價(jià)土地入市因素，都會(huì)導(dǎo)致下半年房價(jià)的緩慢上漲，“此外，預(yù)計(jì)2021年樓市還將延續(xù)分化格局，且有放大趨勢，出現(xiàn)網(wǎng)紅板塊和項(xiàng)目量價(jià)攀升、偏遠(yuǎn)片區(qū)房價(jià)下行的情況。”

　　聚焦到土地市場，李建峰認(rèn)為，預(yù)計(jì)2021年惠州土拍市場將會(huì)是爆發(fā)性成交的一年，“預(yù)計(jì)2021年土拍市場持續(xù)走高，成交土地和成交金額同步上漲�！�

　　對于2021年的市場，惠州中原地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心高級經(jīng)理葉玉定則給出“短期承壓，長期看好”的判斷。她結(jié)合當(dāng)前的政策環(huán)境表示，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，惠州在政策壓力、產(chǎn)業(yè)交通推進(jìn)緩慢的背景下，不確定因素增多，市場仍然承受較大壓力，“但從長期來看，粵港澳大灣區(qū)東西兩岸的互通互融，城市間的產(chǎn)業(yè)協(xié)同正在逐步深化。對于惠州而言，雖然并未處在灣區(qū)的核心圈層，但在東岸城市群的聯(lián)動(dòng)中，發(fā)揮著重要的作用。這為惠州帶來的重大的機(jī)遇是，惠州處在人口更密集的東岸都市圈，且擁有最大的土地資源，在城市協(xié)同發(fā)展的過程中，惠州勢必成為灣區(qū)居住功能的重要且強(qiáng)勢的補(bǔ)充�！�

　　惠州日報(bào)記者盧振俠