“五一”未至，促銷先行。“五一”小長假向來是消費市場的黃金期。對于今年的樓市而言，在經(jīng)歷3、4月份的“小陽春”行情打折現(xiàn)象之后，無論是購房者還是樓盤，都對“五一”小長假增添了更多的期待。

　　記者近期從市場了解到，隨著假期逼近，不少樓盤迫于重重壓力，開啟了一浪接一浪的暖場活動，并以沒有最值只有更值的折扣優(yōu)惠，打響“搶賣戰(zhàn)”。而作為“五一”戰(zhàn)役的另一主角，不少購房者則一邊受信貸環(huán)境約束持幣觀望，一邊密切觀察市場走勢，理性入場。

價格不是購房者考慮的唯一因素，區(qū)域、配套、產(chǎn)品等也不能少。

　　鏖戰(zhàn)五一

　　樓盤促銷力度加碼

　　今年以來，先有房企融資管控“三條紅線”，后有銀行側(cè)對個人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進行限制的“兩道紅線”，再疊加經(jīng)營貸、消費貸限制流入等重重政策加碼，為火熱的樓市上了一道“緊箍咒”，也給那些準備在年后大干一場的房企打了一劑“鎮(zhèn)定劑”，認真盤查起了自己的錢袋子。

　　那些依靠高杠桿撬動快周轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)高利潤的品牌企業(yè)，雖有各種渠道資源支撐，不至于資金鏈斷裂，但也轉(zhuǎn)為蟄伏姿態(tài)，以走量套現(xiàn)為主；那些前期走太快，卻又沒有強大背景資源支撐的企業(yè)，受資金鏈牽制，則為此前擴張戰(zhàn)略買單，無奈尋求合作，或忍痛割讓儲備地塊；而那些原本在品牌市場上不顯山露水，但資金鏈充裕的企業(yè)，則迎來了擴張、吞并的好時機。

　　一位品牌房企惠州區(qū)域負責(zé)人就向記者透露，近期著重在惠陽、大亞灣看地，“有幾個村企用地尋求合作伙伴，我們現(xiàn)有資金相對充裕，正好可以介入�！�

　　這種隱性分化投射到市場，無論蟄伏度日、走量套現(xiàn)，還是回籠資金、伺機擴張，均表現(xiàn)出各樓盤供應(yīng)量加劇、促銷優(yōu)惠加碼，并在“五一”小長假期間，達到新的峰值。

　　惠民之家提供的數(shù)據(jù)顯示，僅以上周（4月19日-24日）為例，惠州有26盤獲取預(yù)售證，新增供應(yīng)4916套房源（其中住宅4704、商業(yè)212套），其中22盤為老盤加推，華潤、隆生等蟄伏已久的純新盤項目迎來開盤。具體到各板塊，大亞灣供應(yīng)量最大，博羅次之。

　　在供應(yīng)量集中放量的同時，各樓盤優(yōu)惠促銷力度不斷加大，尤其是一些偏冷區(qū)域的樓盤，更是緊貼政策要求，直接打出“9折”優(yōu)惠的宣傳。如碧桂園城市印象推出“五一提前房價”活動，多套以精裝交付的特惠房，直降4~8萬元；融創(chuàng)臻園推出抄底特惠9折起活動；中投君悅?cè)A庭也推出全場97平方米產(chǎn)品9折起的優(yōu)惠。

　　而在這些簡單粗暴的直接讓利之外，一些樓盤或以送裝修、或以降首付的方式，吸引購房者關(guān)注。如碧桂園云璽推出帶精裝產(chǎn)品首付20萬元起；龍光玖悅城推出首付8萬元起、剩余1年半內(nèi)付，并送2000元/平方米的精裝；龍光玖龍臺89平方米認購送豪華家電三件套等。

　　在此之外，惠陽、大亞灣、仲愷、博羅等地的樓盤，為調(diào)動中介營銷的積極性，還不斷加碼渠道營銷的傭金比例。如金莎世紀城就直接打出“6%”豪傭的宣傳；中投君悅?cè)A庭也對外宣稱“漲傭”。

　　綜合對比

　　購房者出手更理性

　　樓盤推貨、促銷忙不停，購房者是否會如愿買賬呢？一位地產(chǎn)人士稱，當(dāng)今的樓市，早已過了“購房者跟著樓盤營銷走”的時代，“經(jīng)過多年的市場培育，越來越多的購房者對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有了清晰認知，絕對不會你搞個促銷優(yōu)惠，購房者就輕易買單，而是會結(jié)合自身實際和城市發(fā)展格局，以及樓盤自身品質(zhì)等綜合因素，理性選擇。”

　　該人士的分析，在記者與多位購房人士對話后得到證實。日前在金山新城片區(qū)出手買房的購房者陳先生告訴記者，自從有了買房計劃以來，自己對惠州樓市的各個區(qū)域發(fā)展都進行了深入了解，不僅考慮配套是否齊全、交通是否便利，還考慮了區(qū)域未來的發(fā)展前景，“雖然金山新城片區(qū)的購房成本更高，但綜合考慮后，還是選擇了這里。”

　　購房者嚴小姐坦言吃過一次虧之后，買房謹慎理性了許多。“我買第一套房子的時候，就是貪便宜，買到了惠博沿江路上。住了四五年，區(qū)域依舊沒有什么大發(fā)展，生活配套也還是欠缺，反觀當(dāng)時買水口、金山湖片區(qū)的朋友，不僅生活配套起來了，而且區(qū)域有了各種發(fā)展機遇，實現(xiàn)了資產(chǎn)增值�！眹佬〗惴Q，如今自己要換購住房，只瞄向兩個方向，一個是有發(fā)展機遇的熱點片區(qū)，還有一個就是有稀缺資源的核心區(qū)域，“雖然購房成本增加了，但日后住起來更方便且還能實現(xiàn)資產(chǎn)增值，這樣一想，壓力大點也能接受。”

　　在仲愷某樓盤營銷中心，購房者小林表示雖然會視樓盤折扣情況擇機入手，但絕不會單純因為折扣而就盲目下定�！澳壳拔冶容^看重隆生仲愷花園，主要是沖著他們的學(xué)校配套去的，而且社區(qū)環(huán)境、交通配套都不錯，又是本土品牌開發(fā)商建設(shè)的，品質(zhì)信得過�！毙×终f，只要這個樓盤有折扣優(yōu)惠，就會出手，“其他同片區(qū)的樓盤，如果不是我看中的，哪怕給出再低的折扣，我也不會買。”

　　購房者變得更理性，也是多個樓盤銷售顧問的共同認知。金山新城一樓盤營銷負責(zé)人表示，雖然華潤置地曦江潤府近期開盤受到熱捧，且價格打破區(qū)域天花板，給市場帶來了較高的心里預(yù)期，但落到實際，卻并未產(chǎn)生想象中的蝴蝶效應(yīng)，“總的來說，還是購房者變得理性，不會盲目下定。而且現(xiàn)在信貸環(huán)境約束，那些需要騰挪房產(chǎn)才能實現(xiàn)買房愿望的改善型群體因為按揭款下不來，導(dǎo)致買房周期變長，一定程度上影響了市場上的活躍度�！�

　　“我感覺只要銀行信貸環(huán)境不放松，跑量套現(xiàn)就會是房企的第一要務(wù)。特別是按照往年慣例，下半年市場供應(yīng)都會爆量增加，在劇烈的市場競爭下，優(yōu)惠促銷就會持續(xù)下去�！庇羞^多次房產(chǎn)置換經(jīng)驗，并長期關(guān)注惠州樓市發(fā)展的崔先生提醒，不是特別著急用房的購房者，可以冷靜對比再下手，“今年應(yīng)該有抄底撿筍貨的機會�！�

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心高級經(jīng)理葉玉定在對后市進行分析時也認為，從如今的市場來看，惠州樓市兩極分化嚴重，加之當(dāng)前銀行利率上浮的影響，在一定程度上會增加購房者的置業(yè)成本，加重客戶觀望情緒，根據(jù)市場銷售、資金壓力以及行業(yè)競爭加劇等因素，預(yù)計房企會加大打折促銷力度，加緊跑量。

　　近期購房糾紛增加 注意五點避免掉坑

　　熟悉市場的人或許都有一個共同的體會：一般樓市上行的時候，置業(yè)糾紛維權(quán)問題相對較少；而一旦市場下行，各類因置業(yè)引發(fā)的維權(quán)糾紛問題就會變多。

　　對于這個現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士周先生分析，因為樓市上行達到了購房者“資產(chǎn)升值”的心理預(yù)期，讓其對收樓遇到的微末問題有了一定包容心理；而樓市下行意味著持有的物業(yè)貶值，在巨大的心理落差之下，會對樓盤品質(zhì)產(chǎn)生更多的挑剔情緒，“但歸根結(jié)底上，還是購房者不夠?qū)�業(yè)，信息不對稱，無論怎么小心謹慎，都很難不遇到消費陷阱�！�

　　那么，對于購房者而言，除了自我修煉，強化應(yīng)對市場漲跌的心理承受能力之外，究竟要如何做，才能盡可能降低掉入置業(yè)陷阱的風(fēng)險呢？

　　七大問題

　　購房者投訴咨詢增多

　　“近期購房者投訴最多的就是購房資格不合格或者是貸款條件不符合要求，被銀行退件導(dǎo)致無法買房的。”貝殼找房惠州站市場公關(guān)中心負責(zé)人詹皇凱告訴記者，因為信貸政策影響，一些去年通過貝殼找房平臺買房的購房者，因為至今沒有通過銀行審批而無法順利買房，導(dǎo)致投訴變多，“但事實上，這樣的投訴，是因為大環(huán)境的影響，我們也無能為力，只能盡力解釋，提醒他們在申請貸款期間，不要做其他的貸款計劃，也不要辦信用卡，有信用卡的客戶，千萬不要有任何逾期。此外，個人流水也不要中斷，要確保月入流水在月供款的2.5倍以上，要有余額。”

　　在金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域有著豐富法律實務(wù)經(jīng)驗的廣東偉倫（仲愷）律師事務(wù)所律師汪鑫介紹，除了購房資格或貸款不符合要求而引發(fā)的購房者訴求外，近期新房市場購房者咨詢最多的問題還包括延期交房和房屋爛尾、開發(fā)商虛假宣傳、園林綠化不合格、被迫簽訂陰陽合同、開發(fā)商變相漲價、精裝房裝修質(zhì)量差等六個方面。

　　“一般出現(xiàn)這樣的訴求，購房者會要求開發(fā)商履行承諾、按期交付、符合標(biāo)準，賠償相應(yīng)損失，甚至是解除合同。”汪鑫稱，遇到這樣的訴求，一般購房者會通過與開發(fā)商直接溝通；咨詢律師了解法律規(guī)定及權(quán)益；網(wǎng)絡(luò)問政，尋找相關(guān)的政府單位來解決；業(yè)主組成維權(quán)小隊；向媒體及自媒體曝光；采取法律途徑解決等方式解決，“一直以來，我們都倡導(dǎo)通過法律手段來解決問題。但涉及到房產(chǎn)糾紛，因維權(quán)需要花錢、時間成本高、訴訟有周期，不能立馬取得想要的結(jié)果等，法律途徑并不是大部分人的首選途徑。但隨著大眾維權(quán)意識的提高，在遇到糾紛時，越來越多的人會先咨詢律師，了解法律規(guī)定和自身權(quán)益，再根據(jù)具體情況選擇解決方式�！�

　　掌握要點

　　提前規(guī)避置業(yè)維權(quán)風(fēng)險

　　雖然發(fā)生糾紛維權(quán)后，購房者有了各種應(yīng)對解決的渠道，但相信任何一個購房者安家置業(yè)，都不想遇到維權(quán)糾紛。那么，在置業(yè)之前，究竟該如何做才能及早規(guī)避維權(quán)風(fēng)險呢？

　　汪鑫基于多年的從業(yè)經(jīng)驗提醒，購房者在買房簽約之前，要注意五大要點，盡可能加強法律風(fēng)險防范，降低購房風(fēng)險。

　　“首先應(yīng)該審查開發(fā)商資質(zhì)�！蓖赧谓榻B，這個資質(zhì)包括“一照”“兩書”“五證”，其中“一照”即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；“兩書”即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書；“五證”即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程用地許可證、建筑工程施工證、商品房預(yù)售許可證，“在簽約前，應(yīng)當(dāng)先要求開發(fā)商出示所售商品房的預(yù)售許可證、現(xiàn)售備案證明材料、認購協(xié)議、買賣合同及其補充協(xié)議文本等，要求其說明房屋的狀況，告知網(wǎng)上簽約、聯(lián)機打印和辦理商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案的程序、要求和注意事項。避免購買到無法辦理產(chǎn)權(quán)證的問題房屋�！�

　　其次應(yīng)該看清協(xié)議再交錢。汪鑫稱，在簽訂正式合同前，有些開發(fā)商會要求購房者先簽訂認購協(xié)議（如認購書、預(yù)訂書等）并交付定金。購房者在簽字前應(yīng)認真查看協(xié)議內(nèi)容，確認沒有問題后再簽署，“‘訂金’和‘定金’一定要分清楚，訂金性質(zhì)一般為預(yù)付款，不適用定金罰則，如果開發(fā)商拒絕訂立購房合同的，無需雙倍返還。立約定金，適用定金罰則，購房者拒絕訂立購房合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的開發(fā)商拒絕訂立購房合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還�！�

　　對于汪鑫的這個提醒，記者在采訪中也有遇到真實案例。兩位分別于大亞灣、仲愷買房的購房者，因為各種原因要求退房，但在是否能夠全額退回訂金的環(huán)節(jié)發(fā)生了糾紛。最終經(jīng)過多方協(xié)調(diào)，一位購房者因為簽署的“訂金”協(xié)議而順利拿到訂金，另一位購房者則因為簽署的“定金”協(xié)議導(dǎo)致5萬元定金打了水漂。

　　汪鑫還提醒，購房者購房中，合同備案要及時，補充協(xié)議需謹慎。她強調(diào)，購房者簽訂購房合同時，一定要檢查是否已使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局聯(lián)合制定的示范合同文本，簽訂購房合同后30日內(nèi)申請辦理商品房買賣合同備案手續(xù)。正式合同后附帶的補充協(xié)議應(yīng)逐條閱讀、反復(fù)斟酌，“在簽約時需核實是否是從網(wǎng)上簽約系統(tǒng)下載打印的合同文本，簽約后需留意合同是否在30日內(nèi)備案。實踐中，開發(fā)商擬定的補充協(xié)議，絕大部分目的就是為了盡可能規(guī)避掉房開商的風(fēng)險與責(zé)任，簽訂時要謹慎。”

　　此外，汪鑫還提醒，購房者對合同約束中的面積以及交房日期、辦證日期都要認真留意。

　　“選擇按‘套內(nèi)建筑面積’為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理的，應(yīng)當(dāng)在‘面積差異處理’條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式�！蓖赧伪硎�，如果收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積誤差在3%以內(nèi)，是符合法律規(guī)定的，要按照實際情況補繳或者索要差價。如果收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積誤差超過3%，購房者可以要求開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息；也可以要求開發(fā)商雙倍返還購房人已付房款；如果購房人想繼續(xù)購買該套房屋，購房人不用支付房屋面積超出3%部分的價款。

　　而針對交房日期、辦證日期，汪鑫則表示，延期交房是常發(fā)生的事，故合同中對交房日期、辦證日期一定要約定清楚，不要含糊不清，“在合同中最好將交房日期明確約定為‘某年某月某日’，并約定開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的違約責(zé)任。辦證日期也一并明確，避免開發(fā)商拖延�！�

　　聽從三大建議 早點拿到房貸

　　采訪中，詹皇凱也好，汪鑫也罷，都多次提及近期因為信貸管控從嚴，對購房者購房資格嚴格審批從而導(dǎo)致貸款難批，甚至銀行直接拒貸。為何會有這樣的情況發(fā)生？急等用房的購房者又該如何順利、快速的拿到銀行貸款？結(jié)合多位業(yè)內(nèi)人士的建議，記者在此整理出如下建議，以饗購房者。

　　上半年申請貸款更容易

　　一般了解樓市的人都知道，一年之內(nèi)，下半年市場要明顯熱過上半年，原因在于下半年供應(yīng)量增加，市場銷量自然隨之而漲。加之各樓盤迫于年終業(yè)績壓力考核，都會趕在年底收官前放手一搏，而此時也是購房者“撿到便宜貨”的最佳時機。

　　但正因為下半年供銷兩旺，對貸款額度的需求量也會隨之增加。不僅額度緊張，且審批條件也會更嚴。而且以今年情況來看，LPR后續(xù)還存在一定的上調(diào)空間，對應(yīng)到惠州的房貸利率也有可能會隨之上調(diào)，買房成本自然也會隨之增加。

　　因此多個業(yè)內(nèi)人士建議，真正急等用房的購房者如果需要貸款買房，盡量放在上半年完成，以避免利率繼續(xù)上浮帶來的成本增加，以及因扎堆申請而導(dǎo)致“貸款塞車”，審批時間過長。

　　真實有效的資料很重要

　　包括記者在內(nèi)的很多業(yè)內(nèi)人或許都還記得，幾年前如果去買房，假設(shè)流水不夠或是沒有買房資格，樓盤銷售顧問都會暗示可以為你提供假收入證明、假流水證明，甚至可以出具假離婚證明。但隨著這幾年市場的規(guī)范發(fā)展，特別是信貸政策的一路從嚴，各大銀行對首付來源、收入證明、流水真?zhèn)巍㈦x婚證明的真?zhèn)蔚榷歼M行多輪嚴查，這些“暗箱操作”難再有可乘之機。

　　一位購房者就向記者“吐槽”，自己在貸款審批的過程中，被要求反復(fù)提供證明材料，“有離婚證不行，還要有離婚協(xié)議。流水中有筆錢是前妻賬戶轉(zhuǎn)來的，還被要求證明這筆錢的來源，真的很嚴格�！�

　　基于這樣的情況，有業(yè)內(nèi)人士建議購房者，在申請按揭貸款時，一定要提供真實有效的買房證明。特別是銀行流水，最好能夠多提供幾份，以提升審批通過率。

　　保持良好的個人信用記錄

　　終于通過銀行的重重審核，終于進入到等待放款階段，是不是就意味著購房者可以高枕無憂，順利拿到按揭款呢？當(dāng)然不是。一些風(fēng)控比較嚴格的銀行，在客戶等待放款的過程中還會抽查客戶的征信，一旦客戶征信出現(xiàn)問題，很容易影響放貸甚至拒貸。

　　因此建議購房者，即便完成了所有按揭申請的審批流程，也要謹慎小心，千萬不要出現(xiàn)信用卡的大額透支或預(yù)期，以及其他的貸款申請，否則很容易功虧一簣。

　　惠州日報記者盧振俠