眾所周知，去年第四季度至今，在“房住不炒”總指揮棒之下，為穩(wěn)定樓市發(fā)展，信貸政策始終保持收緊姿態(tài)。據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，近期惠州樓市信貸環(huán)境在一路嚴(yán)控的基礎(chǔ)上出現(xiàn)加碼現(xiàn)象。不僅房貸利率持續(xù)上行，且包括四大行在內(nèi)的多家銀行暫停二手房貸業(yè)務(wù)。

　　信貸政策的持續(xù)從嚴(yán)，給當(dāng)前樓市潑上了一盆冷水，即便有“三孩開(kāi)放”政策的加持，也難以在短期內(nèi)形成新的購(gòu)買熱情。據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示，5月以來(lái)，惠州樓市整體成交低迷，除“五一”期間的短暫熱鬧之外，近幾周新房網(wǎng)簽量持續(xù)走低。而從記者在市場(chǎng)了解到的情況來(lái)看，冷熱不均態(tài)勢(shì)繼續(xù)加大，同時(shí)，熱點(diǎn)片區(qū)樓盤(pán)亦有降溫趨勢(shì)。 

惠州樓市信貸環(huán)境收緊，冷熱不均態(tài)勢(shì)繼續(xù)加大。 惠州日?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　房貸利率上調(diào) 購(gòu)房信心下降

　　“兩道紅線”之下，信貸資金監(jiān)管再趨緊，樓市“銀根”再度緊縮，全國(guó)首套、二套房貸平均利率趨勢(shì)性上升，嚴(yán)查購(gòu)房首付款來(lái)源、熱點(diǎn)城市房貸額度收緊、放貸周期拉長(zhǎng)等成為各城市一致表現(xiàn)。以惠州為例，上半年房貸利率從5.2%到5.6%，再到6.0%、6.4%，甚至一度破7%，出現(xiàn)N連漲的情況。

　　據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，惠州14家主流銀行首套、二套房貸利率水平保持高位運(yùn)行，如中國(guó)銀行首套房貸利率為5.7~6.4%，二套房貸利率為6.2~6.8%，其他國(guó)有三大行保持相當(dāng)水平。而個(gè)別商業(yè)銀行，如興業(yè)銀行、華潤(rùn)銀行，首套房貸利率分別為6.5~7%、6.5~7.5%；二套房房貸利率分別為6.8%、6.8~7.8%。

　　房貸利率居高不下，放貸周期也明顯拉長(zhǎng)。據(jù)世聯(lián)行粵東公司統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前惠州房貸額度明顯趨緊，放貸時(shí)間普遍為3~6個(gè)月，放款時(shí)間延長(zhǎng)了不少。在有限額度下，銀行更傾向于確保合作樓盤(pán)的按揭貸款，對(duì)客戶資質(zhì)要求較以往明顯提高。此外，銀行對(duì)購(gòu)房者審查越來(lái)越嚴(yán)格，尤其嚴(yán)查首期款的資金來(lái)源。

　　值得一提的是，根據(jù)個(gè)人征信、流水等情況的不同，各大銀行的首套首貸利率和放款周期也有所不同，個(gè)別銀行出現(xiàn)停貸或暫停收單的情況；此外，二手房貸款辦理難度明顯加大，部分銀行網(wǎng)點(diǎn)還暫停受理二手房貸款業(yè)務(wù)。

　　房貸利率的上調(diào)，直接影響了購(gòu)房者的購(gòu)買熱情。如剛需購(gòu)房者陳源經(jīng)歷了上半年的房貸利率上調(diào)風(fēng)波后就暫時(shí)擱置了買房計(jì)劃。他表示，房貸利率上調(diào)直接增加了購(gòu)房成本，“還是明年再看看吧。”

　　樓盤(pán)促銷熱火 市場(chǎng)反應(yīng)冷清

　　購(gòu)房者消退的購(gòu)買熱情，映射到市場(chǎng)之上，是各樓盤(pán)的冷清景象。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，相對(duì)上一周，近一周的市場(chǎng)再現(xiàn)頹勢(shì)，原本分化的格局之下，出現(xiàn)了普遍降溫。

　　如惠灣、博羅市場(chǎng)，即使采用了渠道營(yíng)銷，依舊成交艱難；而原本因推貨量加劇、規(guī)劃利好加持等疊加影響暖意融融的仲愷、金山新城市場(chǎng)，近期也出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

　　在金山新城幾個(gè)熱銷樓盤(pán)，多位銷售顧問(wèn)向記者反映，近期購(gòu)房者看房的多，成交的少�！盎�本上每天都有三四批自來(lái)客戶，但是這些客戶大都是過(guò)來(lái)了解一下情況，真正能夠下訂的很少。”一位林姓銷售顧問(wèn)稱，這些客戶雖然看好片區(qū)發(fā)展，也看中了樓盤(pán)品質(zhì)，但因?yàn)樾刨J政策的影響，都變得猶豫不決。

　　同樣來(lái)自于世聯(lián)行粵東公司的一份數(shù)據(jù)，證實(shí)了各銷售顧問(wèn)的介紹。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月24日~5月30日，我市商品房網(wǎng)簽2776套，環(huán)比下降1.21%，同比下降8.05%，網(wǎng)簽面積25.76萬(wàn)平方米，環(huán)比上升0.24%，同比下降11.74%。

　　記者走訪了解到，因?yàn)闃鞘械恼�體降溫，一些原先熱點(diǎn)片區(qū)的樓盤(pán)，一改從前的高冷賣房的姿態(tài)，或者深挖品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，或者加大品牌推廣力度，再或者給出難得優(yōu)惠，積極推出各類營(yíng)銷活動(dòng)以尋求出路。

　　如金山新城一熱銷樓盤(pán)，最近啟動(dòng)了渠道營(yíng)銷，同時(shí)還加大了與各流量媒體平臺(tái)合作，以提升品牌影響力；而另一樓盤(pán)則在月度業(yè)績(jī)考核的壓力下，給出了難得的讓利優(yōu)惠，同時(shí)還配合落地了送荔枝、送清涼等暖場(chǎng)活動(dòng)。某即將首開(kāi)推新的樓盤(pán)，更是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)的不確定性，而邀請(qǐng)媒體人士、行業(yè)大咖，對(duì)市場(chǎng)和政策進(jìn)行研判分析，以作參考。

　　土拍行情再抬高 區(qū)域價(jià)值被低估

　　向來(lái)走在各行業(yè)之前的房企代表，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)時(shí)都要聽(tīng)取一下業(yè)內(nèi)意見(jiàn)，足見(jiàn)當(dāng)前樓市走勢(shì)的云波詭譎。

　　說(shuō)它熱，其名難負(fù)。就連去年疫情嚴(yán)控期間都沒(méi)有失約的“紅五月”，卻在今年折戟，整個(gè)5月銷售慘淡；從前分化態(tài)勢(shì)下，至少一些熱點(diǎn)片區(qū)的表現(xiàn)仍舊可圈可點(diǎn)。如今卻是整體降溫。

　　說(shuō)它冷，卻也名不副實(shí)。與新房市場(chǎng)大相徑庭的是，土拍市場(chǎng)始終熱鬧非凡，不僅成交活躍，且樓面成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。僅上周全市通過(guò)招拍掛就成交了6宗經(jīng)營(yíng)性地塊，成交面積約20.23萬(wàn)平方米，總成交金額約18.9億元。其中，中交集團(tuán)競(jìng)得博羅羅陽(yáng)約12萬(wàn)平方米建面商住地，樓面價(jià)7584元/平方米，溢價(jià)97%，躍居目前惠州樓面價(jià)Top5。

　　在這種態(tài)勢(shì)下，外界更加重了對(duì)惠州樓市“看不懂”的印象。一位研究惠州房地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士表示，如果從宏觀層面來(lái)看惠州樓市其實(shí)不難理解當(dāng)前的冷熱難定，“實(shí)際上，當(dāng)前樓市的冷，并不是真正的冷，而是受政策環(huán)境影響的短暫的冷。”

　　該人士介紹，惠州樓市發(fā)展歷程中，經(jīng)歷過(guò)幾次的低谷期，除了上世紀(jì)90年代初期的泡沫期，近年來(lái)印象比較深刻的就是2008年前后、2014年前后的低谷期，“新房產(chǎn)品的去化周期是衡量市場(chǎng)活力如何的一個(gè)重要指標(biāo)。印象中2008年我市去化周期最高達(dá)40多個(gè)月�！�

　　他以當(dāng)前新房市場(chǎng)的去化周期為例分析，“目前我市新房可售面積約為1900萬(wàn)平方米，以近12個(gè)月的月均銷售量170萬(wàn)平方米計(jì)算，大概需要11個(gè)月左右，尚在一個(gè)健康合理水平�！�

　　而針對(duì)土拍市場(chǎng)的熱，該人士認(rèn)為，無(wú)論是從當(dāng)前的交通配套，還是從產(chǎn)業(yè)布局的角度來(lái)看，空間充裕、區(qū)位核心的惠州在“融灣入圈、雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”的背景下，發(fā)展優(yōu)勢(shì)都很明顯，“目前一大批產(chǎn)業(yè)不斷落地，‘豐’字交通框架日漸成型，加上贛深高速通車在即，原本被低估的區(qū)域價(jià)值正在進(jìn)行補(bǔ)漲，房企看中惠州未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，加大力度布局這里，毫不奇怪�！�

　　惠州日?qǐng)?bào)記者盧振俠