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惠州新房網(wǎng)簽持續(xù)低迷 業(yè)內(nèi)人士:信貸政策又收緊了

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  眾所周知,去年第四季度至今,在“房住不炒”總指揮棒之下,為穩(wěn)定樓市發(fā)展,信貸政策始終保持收緊姿態(tài)。據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,近期惠州樓市信貸環(huán)境在一路嚴(yán)控的基礎(chǔ)上出現(xiàn)加碼現(xiàn)象。不僅房貸利率持續(xù)上行,且包括四大行在內(nèi)的多家銀行暫停二手房貸業(yè)務(wù)。

  信貸政策的持續(xù)從嚴(yán),給當(dāng)前樓市潑上了一盆冷水,即便有“三孩開(kāi)放”政策的加持,也難以在短期內(nèi)形成新的購(gòu)買熱情。據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示,5月以來(lái),惠州樓市整體成交低迷,除“五一”期間的短暫熱鬧之外,近幾周新房網(wǎng)簽量持續(xù)走低。而從記者在市場(chǎng)了解到的情況來(lái)看,冷熱不均態(tài)勢(shì)繼續(xù)加大,同時(shí),熱點(diǎn)片區(qū)樓盤(pán)亦有降溫趨勢(shì)。 

惠州樓市信貸環(huán)境收緊,冷熱不均態(tài)勢(shì)繼續(xù)加大。 惠州日?qǐng)?bào)記者周楠 攝

  房貸利率上調(diào) 購(gòu)房信心下降

  “兩道紅線”之下,信貸資金監(jiān)管再趨緊,樓市“銀根”再度緊縮,全國(guó)首套、二套房貸平均利率趨勢(shì)性上升,嚴(yán)查購(gòu)房首付款來(lái)源、熱點(diǎn)城市房貸額度收緊、放貸周期拉長(zhǎng)等成為各城市一致表現(xiàn)。以惠州為例,上半年房貸利率從5.2%到5.6%,再到6.0%、6.4%,甚至一度破7%,出現(xiàn)N連漲的情況。

  據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示,4月以來(lái),惠州14家主流銀行首套、二套房貸利率水平保持高位運(yùn)行,如中國(guó)銀行首套房貸利率為5.7~6.4%,二套房貸利率為6.2~6.8%,其他國(guó)有三大行保持相當(dāng)水平。而個(gè)別商業(yè)銀行,如興業(yè)銀行、華潤(rùn)銀行,首套房貸利率分別為6.5~7%、6.5~7.5%;二套房房貸利率分別為6.8%、6.8~7.8%。

  房貸利率居高不下,放貸周期也明顯拉長(zhǎng)。據(jù)世聯(lián)行粵東公司統(tǒng)計(jì),當(dāng)前惠州房貸額度明顯趨緊,放貸時(shí)間普遍為3~6個(gè)月,放款時(shí)間延長(zhǎng)了不少。在有限額度下,銀行更傾向于確保合作樓盤(pán)的按揭貸款,對(duì)客戶資質(zhì)要求較以往明顯提高。此外,銀行對(duì)購(gòu)房者審查越來(lái)越嚴(yán)格,尤其嚴(yán)查首期款的資金來(lái)源。

  值得一提的是,根據(jù)個(gè)人征信、流水等情況的不同,各大銀行的首套首貸利率和放款周期也有所不同,個(gè)別銀行出現(xiàn)停貸或暫停收單的情況;此外,二手房貸款辦理難度明顯加大,部分銀行網(wǎng)點(diǎn)還暫停受理二手房貸款業(yè)務(wù)。

  房貸利率的上調(diào),直接影響了購(gòu)房者的購(gòu)買熱情。如剛需購(gòu)房者陳源經(jīng)歷了上半年的房貸利率上調(diào)風(fēng)波后就暫時(shí)擱置了買房計(jì)劃。他表示,房貸利率上調(diào)直接增加了購(gòu)房成本,“還是明年再看看吧。”

  樓盤(pán)促銷熱火 市場(chǎng)反應(yīng)冷清

  購(gòu)房者消退的購(gòu)買熱情,映射到市場(chǎng)之上,是各樓盤(pán)的冷清景象。記者采訪中發(fā)現(xiàn),相對(duì)上一周,近一周的市場(chǎng)再現(xiàn)頹勢(shì),原本分化的格局之下,出現(xiàn)了普遍降溫。

  如惠灣、博羅市場(chǎng),即使采用了渠道營(yíng)銷,依舊成交艱難;而原本因推貨量加劇、規(guī)劃利好加持等疊加影響暖意融融的仲愷、金山新城市場(chǎng),近期也出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

  在金山新城幾個(gè)熱銷樓盤(pán),多位銷售顧問(wèn)向記者反映,近期購(gòu)房者看房的多,成交的少!盎旧厦刻於加腥呐詠(lái)客戶,但是這些客戶大都是過(guò)來(lái)了解一下情況,真正能夠下訂的很少。”一位林姓銷售顧問(wèn)稱,這些客戶雖然看好片區(qū)發(fā)展,也看中了樓盤(pán)品質(zhì),但因?yàn)樾刨J政策的影響,都變得猶豫不決。

  同樣來(lái)自于世聯(lián)行粵東公司的一份數(shù)據(jù),證實(shí)了各銷售顧問(wèn)的介紹。據(jù)統(tǒng)計(jì),5月24日~5月30日,我市商品房網(wǎng)簽2776套,環(huán)比下降1.21%,同比下降8.05%,網(wǎng)簽面積25.76萬(wàn)平方米,環(huán)比上升0.24%,同比下降11.74%。

  記者走訪了解到,因?yàn)闃鞘械恼w降溫,一些原先熱點(diǎn)片區(qū)的樓盤(pán),一改從前的高冷賣房的姿態(tài),或者深挖品質(zhì)優(yōu)勢(shì),或者加大品牌推廣力度,再或者給出難得優(yōu)惠,積極推出各類營(yíng)銷活動(dòng)以尋求出路。

  如金山新城一熱銷樓盤(pán),最近啟動(dòng)了渠道營(yíng)銷,同時(shí)還加大了與各流量媒體平臺(tái)合作,以提升品牌影響力;而另一樓盤(pán)則在月度業(yè)績(jī)考核的壓力下,給出了難得的讓利優(yōu)惠,同時(shí)還配合落地了送荔枝、送清涼等暖場(chǎng)活動(dòng)。某即將首開(kāi)推新的樓盤(pán),更是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)的不確定性,而邀請(qǐng)媒體人士、行業(yè)大咖,對(duì)市場(chǎng)和政策進(jìn)行研判分析,以作參考。

  土拍行情再抬高 區(qū)域價(jià)值被低估

  向來(lái)走在各行業(yè)之前的房企代表,在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)時(shí)都要聽(tīng)取一下業(yè)內(nèi)意見(jiàn),足見(jiàn)當(dāng)前樓市走勢(shì)的云波詭譎。

  說(shuō)它熱,其名難負(fù)。就連去年疫情嚴(yán)控期間都沒(méi)有失約的“紅五月”,卻在今年折戟,整個(gè)5月銷售慘淡;從前分化態(tài)勢(shì)下,至少一些熱點(diǎn)片區(qū)的表現(xiàn)仍舊可圈可點(diǎn)。如今卻是整體降溫。

  說(shuō)它冷,卻也名不副實(shí)。與新房市場(chǎng)大相徑庭的是,土拍市場(chǎng)始終熱鬧非凡,不僅成交活躍,且樓面成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。僅上周全市通過(guò)招拍掛就成交了6宗經(jīng)營(yíng)性地塊,成交面積約20.23萬(wàn)平方米,總成交金額約18.9億元。其中,中交集團(tuán)競(jìng)得博羅羅陽(yáng)約12萬(wàn)平方米建面商住地,樓面價(jià)7584元/平方米,溢價(jià)97%,躍居目前惠州樓面價(jià)Top5。

  在這種態(tài)勢(shì)下,外界更加重了對(duì)惠州樓市“看不懂”的印象。一位研究惠州房地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士表示,如果從宏觀層面來(lái)看惠州樓市其實(shí)不難理解當(dāng)前的冷熱難定,“實(shí)際上,當(dāng)前樓市的冷,并不是真正的冷,而是受政策環(huán)境影響的短暫的冷。”

  該人士介紹,惠州樓市發(fā)展歷程中,經(jīng)歷過(guò)幾次的低谷期,除了上世紀(jì)90年代初期的泡沫期,近年來(lái)印象比較深刻的就是2008年前后、2014年前后的低谷期,“新房產(chǎn)品的去化周期是衡量市場(chǎng)活力如何的一個(gè)重要指標(biāo)。印象中2008年我市去化周期最高達(dá)40多個(gè)月!

  他以當(dāng)前新房市場(chǎng)的去化周期為例分析,“目前我市新房可售面積約為1900萬(wàn)平方米,以近12個(gè)月的月均銷售量170萬(wàn)平方米計(jì)算,大概需要11個(gè)月左右,尚在一個(gè)健康合理水平!

  而針對(duì)土拍市場(chǎng)的熱,該人士認(rèn)為,無(wú)論是從當(dāng)前的交通配套,還是從產(chǎn)業(yè)布局的角度來(lái)看,空間充裕、區(qū)位核心的惠州在“融灣入圈、雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”的背景下,發(fā)展優(yōu)勢(shì)都很明顯,“目前一大批產(chǎn)業(yè)不斷落地,‘豐’字交通框架日漸成型,加上贛深高速通車在即,原本被低估的區(qū)域價(jià)值正在進(jìn)行補(bǔ)漲,房企看中惠州未來(lái)的發(fā)展?jié)摿,加大力度布局這里,毫不奇怪!

  惠州日?qǐng)?bào)記者盧振俠

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