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“惠八條”影響有多大?業(yè)內(nèi)人士:購(gòu)房將回歸自住需求

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原標(biāo)題:
“惠八條”出臺(tái),影響有多大?
業(yè)內(nèi)人士:市場(chǎng)趨向理性 購(gòu)房將回歸自住需求

  8月9日凌晨,惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,分別從建立完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售和價(jià)格備案管理、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金監(jiān)管、進(jìn)一步完善商品住房銷售政策、嚴(yán)格落實(shí)配建公建設(shè)施、穩(wěn)步提升住房保障覆蓋面、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制等八個(gè)方面提出措施,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。因調(diào)控內(nèi)容共計(jì)8條,新政因而被業(yè)界稱為“惠八條”。

  記者走訪市場(chǎng)了解到,其實(shí)在新政頒布前,惠州樓市已開(kāi)始冷靜下來(lái),逐步回歸理性。此次新政發(fā)布,業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)普遍預(yù)期,購(gòu)房需求將回歸自住需求。 

在新政頒布前,惠州樓市已逐步回歸理性。 惠州報(bào)業(yè)全媒體記者周楠 攝

  新政重點(diǎn) 重點(diǎn)片區(qū)實(shí)行二套限購(gòu)

  根據(jù)《通知》內(nèi)容,本次調(diào)控,將對(duì)大亞灣、惠陽(yáng)非本市戶籍居民實(shí)行二套房限購(gòu)。之所以選擇對(duì)大亞灣、惠陽(yáng)兩區(qū)實(shí)行限購(gòu),或主要考量穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)兩方面因素。

  眾所周知,惠陽(yáng)區(qū)與大亞灣區(qū)作為重要臨深片區(qū),購(gòu)房者主要以深圳等外地剛需、投資客為主,兩區(qū)房?jī)r(jià)與城區(qū)相比出現(xiàn)倒掛。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前大亞灣區(qū)的平均房?jī)r(jià)已高達(dá)15144元/m2,惠陽(yáng)區(qū)為14885元/m2,而作為城市主城區(qū)的惠城區(qū)房?jī)r(jià)卻只有13949元/m2,其余各縣區(qū)則更低。在行內(nèi)人士看來(lái),只有嚴(yán)防投資過(guò)熱,穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià),才能讓區(qū)域更穩(wěn)定地發(fā)展。

  調(diào)控新政對(duì)兩區(qū)實(shí)行限購(gòu),簡(jiǎn)明扼要地切斷惠灣區(qū)投資客的買房通道,同時(shí),又為深圳等地外溢剛需客戶留了上車的口子,讓惠灣市場(chǎng)進(jìn)入更良性的發(fā)展階段。

  除了區(qū)域限購(gòu),新房供應(yīng)也是此次調(diào)控政策的關(guān)注重點(diǎn)�!锻ㄖ访鞔_商品房項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開(kāi)全部房源。商品房項(xiàng)目分期申請(qǐng)價(jià)格備案的,總建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的,須一次性申請(qǐng);總建筑面積在5萬(wàn)平方米(含本數(shù))以上申請(qǐng)的,每批次的建筑面積不低于3萬(wàn)平方米(尾盤除外)。

  該政策目的在于避免開(kāi)發(fā)商捂盤銷售,營(yíng)造樓市供不應(yīng)求的假象,打破了樓盤小步快跑、低開(kāi)高走的傳統(tǒng)做法。政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快、過(guò)熱上漲有積極作用。

  此外,《通知》還明確指出,要優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則,實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)品質(zhì)”等出讓方式。對(duì)超出“三道紅線”,存在重大失信行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),不得參與土地招拍掛。這意味著,以后惠州出讓地塊,明確限定未來(lái)該地塊的房?jī)r(jià),一旦競(jìng)拍超過(guò)最高限值,則通過(guò)競(jìng)?cè)瞬排浣ǚ棵娣e、競(jìng)項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì),來(lái)競(jìng)得地塊。同時(shí),對(duì)參與招拍掛的房企進(jìn)行信用管理,也是政府防患于未然,維護(hù)購(gòu)房者利益的體現(xiàn)。

  縱觀下來(lái),此次“惠八條”政策,看似十分溫和,實(shí)際上卻是刀刀切中要害,在確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)的同時(shí),也為行業(yè)發(fā)展留有空間。 

數(shù)據(jù)來(lái)源:世聯(lián)行惠州(粵東)地區(qū)大數(shù)據(jù)中心

  市場(chǎng)反應(yīng) 市場(chǎng)將進(jìn)一步趨于理性

  實(shí)際上,在“惠八條”發(fā)布之前,在疫情與約談的雙重影響下,市場(chǎng)低迷狀態(tài)已經(jīng)明顯反映在成交數(shù)據(jù)上。

  世聯(lián)行惠州(粵東)地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示,上周(8月2日-8月8日)惠州一手住宅網(wǎng)簽1369套,環(huán)比下降14.12%%,同比下降72.28%;網(wǎng)簽面積13.36萬(wàn)平米,環(huán)比下降23.22%,同比下降74.89%;網(wǎng)簽戶均面積97.57平米,環(huán)比下降10.6%。

  如果將時(shí)間軸拉長(zhǎng),把目光放到月度成交數(shù)據(jù),惠州市場(chǎng)回歸理性的情況會(huì)更明顯。據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì),7月惠州新房住宅網(wǎng)簽成交7120套,環(huán)比下滑30.45%,同比下滑57.50%,為2015年以來(lái)同期最低值。

  近期記者走訪惠城部分熱門樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn),上門客戶較以往有不同程度的減少。有銷售向記者反映:“客戶確實(shí)較以往少了,工作日都很少客戶上門,周末好一些�!睘榱舜碳やN售,目前市場(chǎng)上部分項(xiàng)目選擇以打折的方式出售房源,朋友圈里樓盤優(yōu)惠信息頻頻刷屏。例如,位于博羅的新城香悅瀾山目前三期房源可打9折等。

  8月10日夜間,惠州市公共資源交易中心發(fā)布公告稱,因地塊需要完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)措施,原定8月11日上午掛牌出讓的惠城區(qū)馬安新群上寮145畝城鎮(zhèn)住宅及商服用地,中止掛牌出讓。由此來(lái)看,新政施行后收效明顯。

  總體來(lái)看,新政前惠州房產(chǎn)市場(chǎng)在疫情、信貸額度收緊等背景下,已有降溫趨勢(shì)。相信,在“惠八條”發(fā)布以后,市場(chǎng)將進(jìn)一步趨于理性。

  業(yè)內(nèi)分析

  有利于引導(dǎo) 房企理性拿地

  “惠八條”出臺(tái)之后,作為購(gòu)房者其實(shí)更關(guān)注的是接下來(lái)市場(chǎng)走向如何?對(duì)此,惠州業(yè)內(nèi)各大權(quán)威機(jī)構(gòu)給出了分析觀點(diǎn)。

  惠州世聯(lián)行分析認(rèn)為,在政策加碼壓力下,客戶觀望情緒加重,炒房客退場(chǎng),投資者趨向謹(jǐn)慎理性,購(gòu)房需求回歸自主需求,市場(chǎng)或者進(jìn)入調(diào)整下行周期。同時(shí),實(shí)行優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則,房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制,穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)預(yù)期,有利于引導(dǎo)房企理性拿地,限制超出“三道紅線”、存在重大失信行為的房企,加強(qiáng)房企資金管控,預(yù)計(jì)土拍市場(chǎng)回歸理性,溢價(jià)率得以控制,降溫明顯。

  合縱聯(lián)行則表示,此次調(diào)控重點(diǎn)圍繞土拍限定房?jī)r(jià)+資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)+惠灣對(duì)外地客戶實(shí)行第二套限購(gòu)來(lái)進(jìn)行。雖然說(shuō)惠灣區(qū)域限購(gòu)力度相對(duì)較弱,但是對(duì)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展有積極作用。此次調(diào)控將是惠州下半年調(diào)控的風(fēng)向標(biāo),并且沒(méi)有任何寬松的可能。在全國(guó)樓市進(jìn)一步穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的前提條件下,更多三四線城市也陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策,惠州仍有可能掀起第二輪樓市調(diào)控潮。

  惠州報(bào)業(yè)全媒體記者鄔玉婷

  “惠八條”核心內(nèi)容

  1、房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng),出讓地塊時(shí)住宅銷售限價(jià)。

  2、商品房項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開(kāi)全部房源。

  3、對(duì)高價(jià)樓盤價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,半年內(nèi)成交價(jià)折扣率低于95折,未推售房源備案價(jià)格下調(diào)。

  4、嚴(yán)格執(zhí)行三年限售政策。

  5、重點(diǎn)片區(qū)(惠陽(yáng)、大亞灣)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。根據(jù)市場(chǎng)變化情況,及時(shí)調(diào)整重點(diǎn)片區(qū)的范圍。

  6、嚴(yán)審企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源,超出“三道紅線”房企禁止參與土地招拍掛。

  7、嚴(yán)查市民購(gòu)房資金來(lái)源,禁止非銀行金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人提供購(gòu)房貸款。

  8、建設(shè)保障性租賃住房,解決新市民和青年人住房保障問(wèn)題。

  調(diào)控回顧

  惠州樓市調(diào)控 政策層層加碼

  近年來(lái),在“房住不炒”大背景下,惠州樓市調(diào)控政策幾乎未曾間斷,調(diào)控措施越周密,調(diào)控方向越清晰。

  2016年,市發(fā)改和房管部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售價(jià)格行為的通知》,祭出“限價(jià)令”。

  2017年,惠州連發(fā)限售、備案價(jià)政策。

  2018年,大亞灣實(shí)行限制性購(gòu)房,對(duì)一次性購(gòu)買3套以上(含3套)的購(gòu)房行為采取暫緩網(wǎng)簽。

  2019年,明確延續(xù)“3年限價(jià)令”,規(guī)定商品房實(shí)際成交價(jià)格低于監(jiān)制價(jià)格10%的樓盤,將被限制網(wǎng)簽。

  2020年,重點(diǎn)查處捂盤惜售、變相囤積房源、虛假?gòu)V告、虛假房源等擾亂市場(chǎng)秩序行為。

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