惠州市人民政府日前印發(fā)《惠州市集體土地征收與補償辦法》（下稱《辦法》）。新版土地征拆辦法結合社會經(jīng)濟發(fā)展實際，規(guī)范土地征收流程和程序，實施動態(tài)市場評估定值，且分別施以周邊商品房價格10%（最高480平方米）的一次性簽約補助和每戶最高43.2萬元的貨幣補償獎勵、14.4萬元的限時搬遷獎勵。

惠州市人民政府門戶網(wǎng)站截圖

　　土地怎么補？

　　農(nóng)用地按片定價，不再區(qū)分地類

　　土地征拆過程中，補償標準不一樣的問題時有出現(xiàn)。由于涉及多方利益，征地拆遷往往成為社會糾紛的一個頻發(fā)點。

　　當前，惠州城市擴容、產(chǎn)業(yè)提速，落地項目數(shù)量多，用地需求大，征地任務重。

　　土地征拆工作是城市建設發(fā)展的基礎，但在實施環(huán)節(jié)，土地征收村民拆遷安置，征拆標準怎么確定，隨城市社會經(jīng)濟發(fā)展和房價、地價的變化息息相關，也成了工作的難點。

　　對于被征地村民而言，房屋和土地是生產(chǎn)生活的基礎，征地拆遷補償標準能否合理也關系到村民后續(xù)的生活能否得到保障。而在土地征收過程中，時常還會有部分地方出現(xiàn)搶建搶種現(xiàn)象，這些都成了征拆過程中的焦點問題。

　　征地工作最怕的就是標準不明確，再就是補償標準不夠合理，但目前，隨著《辦法》的實施這些問題將迎刃而解。

　　今年以來，惠州先是明確了征收實施農(nóng)用地片區(qū)綜合地價標準，厘清了不同地類間的爭議，現(xiàn)在《辦法》對征拆流程和村民宅基地、房屋等差補標準進行了精細的規(guī)定。

　　在征地拆遷工作中，標準的優(yōu)化也正在起著向好的作用。以惠城區(qū)自然資源局發(fā)布的《關于惠霞（惠灣）高速公路項目主線惠城段互通立交土地征收的預告》（落款為2021年7月19日）和《橫瀝鎮(zhèn)三和地塊項目土地征收的預告》（落款為2020年12月14日）兩宗土地征收的預告內(nèi)容為例，去年底發(fā)布的公告中農(nóng)用地區(qū)分了耕地、園地、養(yǎng)殖水面等多個地類，分別按照不同標準補償，最大價差超過1.5萬元/畝；而在今年7月發(fā)布惠霞高速公路項目土地征收預告中，農(nóng)用地不再區(qū)分地類，均按統(tǒng)一標準進行補助。

　　對于目前的城郊或鄉(xiāng)村而言，耕地、果園和水塘等，其實沒有太大差別，統(tǒng)一補償標準顯然更加符合生產(chǎn)實際，也將有效解決該問題引起的征地糾紛。

　　7個縣區(qū)分別劃檔，惠城的橋東、橋西等1類片區(qū)征收價格最高，每畝8.48萬元，標準最低的是龍門地派、龍?zhí)兜揉l(xiāng)鎮(zhèn)，5.36萬元/畝，基本也代表著各片區(qū)當前實際的經(jīng)濟發(fā)展水平。

　　房屋怎么補？

　　嚴格執(zhí)行“一戶一宅”基本原則

　　相較于土地征收工作，涉及房屋征拆工作時由于加建、違搭等行為的出現(xiàn)，涉及的利益更加集中，壓力也更為明顯。新辦法對此予以了更為詳細的闡述。

　　在村民住宅的認定上，《辦法》明確村民住宅應是有建筑基礎，有完好的外墻和屋蓋，層高（或檐高）在2.2米以上，已安裝門、窗、水、電等設施設備，具備居住使用條件的永久性房屋，包括鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構等房屋。

　　啟動征收工作之后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府需組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建、城管等部門依法調(diào)查、認定村民住宅的合法性和是否符合一戶一宅要求。

　　在計算農(nóng)村村民住宅面積時，‘一戶一宅’是基本原則。

　　村民在征收公告前取得《不動產(chǎn)權證》《土地使用證》等產(chǎn)權證，按證載面積補償，未取得產(chǎn)權證的以《廣東省村鎮(zhèn)建房用地管理實施辦法》實施（1983年）為節(jié)點，之前建成的按實測面積補償，之后的若已依法辦理宅基地用地審批手續(xù)按批準面積計算，未辦理審批的按實測面積補償?shù)�一戶不得超過120平方米。

　　面積明確后如何確定補償金額？針對房屋本身的區(qū)位、用途、建筑結構、裝飾裝修等要素進行價值評估，宅基地使用權價值按照國有出讓住宅用地評估市場價值的60%確定。宅基地價值評估統(tǒng)一設定為已“五通一平”，容積率為4.0，若產(chǎn)權證證載面積大于該標準則按產(chǎn)權證或規(guī)劃許可證標準計算。

　　例如，若被征住宅村民張某房屋占地100平方米，已有建筑兩層（容積率2.0），那么在按標準評估兩層房屋的價值同時，100平方米宅基地仍將按照4.0來計算，這也意味著補償面積實際將超過原有建筑面積，更有力的保障村民的權益。

　　除了補償標準層面更加貼近實際，惠州還將加大對一次性簽約的補助以加速征拆工作的開展。補助標準顯示，按照建筑面積最高不超過480平方米計算，一次性簽約補助金額每平方米可達到征地項目安置房評估單價的20%，若未建設安置房則按每平方米不高于周邊普通商品住宅備案10%進行核算。

　　村民可以根據(jù)自己的需求選擇安置房，但從成片連片開發(fā)、片區(qū)規(guī)劃更好落實的角度，更加鼓勵村民選擇貨幣補償。若村民自愿放棄重新安排宅基地建房和安置房，全部選擇貨幣補償將給予一次性獎勵，每平方米獎勵900元，每戶最高獎勵金額可達43.2萬元。

　　該《辦法》還設置了限時搬遷獎勵，對于在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議并搬遷騰退房屋的村民每平方米獎勵300元，每戶最高獎勵14.4萬元（一戶有多棟房屋的，累計不得超過14.4萬元）。同時根據(jù)村民選擇宅基地建房、安置房或貨幣補償?shù)那闆r分別設置臨時安置補助標準，切實保障村民過渡期的正常生活。

　　此外，《辦法》還分別規(guī)范了非住宅房屋、未建宅基地，以及青苗等地上附著物等的拆遷補償和補助標準等內(nèi)容。《辦法》明確指出，村民住宅以外的房屋一律采用貨幣補償，土地征收啟動公告發(fā)布后搶建的地上附著物和搶栽的青苗一律不予補償。

　　長久權益怎么保障？

　　社保全覆蓋，搭建生活保障體系

　　文件明確依法征收集體土地是由縣（區(qū)）人民政府（大亞灣開發(fā)區(qū)、仲愷高新區(qū)管委會依據(jù)市人民政府的委托）予以公告并組織實施，轄區(qū)自然資源部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他單位按照各自職責依法開展。禁止其他任何組織或個人征地。

　　征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。對于失地村民依法及時給予足額的失地補償（含地上附著物）及安置補償?shù)荣M用，保障村民的正常生活和長遠生計。

　　為了進一步優(yōu)化該項措施的解決，《辦法》要求建立起征地補償爭議調(diào)解機制。各縣區(qū)均需按照規(guī)定要求建立征地補償爭議調(diào)解機構，及時調(diào)處征地補償過程中的矛盾和糾紛，確保征地補償行為合法、公平、公正。

　　在具體的落實環(huán)節(jié)，除了在土地、房屋差補條款層面的細化，惠州針對被征地農(nóng)民建立起系統(tǒng)的生活保障體系。在產(chǎn)業(yè)扶持、就業(yè)安排和社會保險等多個方面提供助力。

　　《辦法》介紹，針對被征地農(nóng)民的就業(yè)，應當堅持用地單位優(yōu)先招用、勞動者自主擇業(yè)、政府促進就業(yè)的方針。用地單位招人時，同等條件下優(yōu)先招用被征地農(nóng)民。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織積極吸納被征地農(nóng)民就業(yè)。需要進行職業(yè)技能培訓的，轄區(qū)人社部門統(tǒng)籌制定計劃并組織實施。

　　對于異地安置的村民，辦法明確其子女在新居住地依法享有平等接受義務教育的權利。申請轉(zhuǎn)學的，轄區(qū)教育行政主管部門核實后統(tǒng)籌安排轉(zhuǎn)入就近的公辦學校。

　　與此同時，被征地農(nóng)民社會養(yǎng)老保險機制還將實現(xiàn)征地項目全覆蓋。用地單位按照規(guī)定支付被征地農(nóng)民社會養(yǎng)老保障資金，落實和完善最低生活保障制度，確保所有征地項目按規(guī)定落實養(yǎng)老保險費。

　　備受村民和市場關注的村民留用地問題，相較于既有實施的征地辦法細化標準，《辦法》提出征地留用地按照省、市有關規(guī)定執(zhí)行，并未細化標準要求。針對村民留用地的安置問題全市正在制定新的實施規(guī)范，未來將強調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，真正讓被征地農(nóng)民長遠生計有保障。