2022年樓市將走向何方？且聽大咖眾論。 　　

　　站在歲末的門檻凝眸回望，這一年的樓市變化，可謂是令人眼花繚亂。在上半年，盡管信貸持續(xù)收緊、疫情出現(xiàn)反復(fù)，但有“深度融入深圳都市圈”等利好加持，市場預(yù)期良好，依然交出了一份不錯的“成績單”。下半年，火熱的土拍行情引來調(diào)控再深化，加上行業(yè)大環(huán)境轉(zhuǎn)變，又呈現(xiàn)另一番風(fēng)景。

　　面對突如其來的樓市變化，惠州各個區(qū)域、各大房企反應(yīng)不盡相同。有的房企陷入困境，有的房企則安然處之。伴隨年關(guān)臨近，樓市亦有新的變化，高層維穩(wěn)樓市態(tài)度逐漸明朗，信貸環(huán)境邊際改善。但積極信號傳導(dǎo)至市場端仍需時間，當(dāng)前市場形勢尚未完全發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　即將邁入新的一年，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們的見解將幫助我們厘清重構(gòu)的市場邏輯，清晰認(rèn)識惠州樓市的發(fā)展機(jī)遇。

2022年樓市將走向何方？且聽大咖眾論。 惠州日報(bào)記者周楠 攝

　　德威集團(tuán)董事、營銷中心總經(jīng)理劉友：

　　當(dāng)前是自住型客戶最好的出手時機(jī)

劉友。 惠州日報(bào)記者周楠 攝

　　“對于惠州的整體發(fā)展，我個人是非�？春玫摹！钡峦�集團(tuán)董事、營銷中心總經(jīng)理劉友介紹，10年前，他剛到惠州時，整個城市常住人口只有400多萬，而根據(jù)“七普”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，惠州最新常住人口已超過600萬，增長了近四分之一�！爸�前金山湖板塊可以說是空白的，現(xiàn)在不管是人居還是商業(yè)氛圍均已發(fā)展起來，還有仲愷等區(qū)域的城市面貌也在發(fā)生變化，惠州GDP也居廣東前列……這些改變都說明這個城市正在快速發(fā)展。”

　　樓市的走向與城市發(fā)展息息相關(guān)，惠州城市發(fā)展向好，從長遠(yuǎn)看，也會為樓市帶來支撐。“今年惠州樓市確實(shí)出現(xiàn)下行，其中關(guān)鍵點(diǎn)在于，‘三條紅線’導(dǎo)致部分快速擴(kuò)張的房企無法獲得融資，同時信貸收緊也影響了購房者入市。在此背景下，不少房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，但是我們也看到還有很多房企是正常運(yùn)行的。”劉友稱，2021年的行業(yè)調(diào)控，就像“擰毛巾”，只有把“水分”擠出來，才能使整個行業(yè)更健康更持久發(fā)展。

　　“房地產(chǎn)始終關(guān)聯(lián)著太多企業(yè)，對整個民生有著重要影響。所以在行業(yè)已經(jīng)明顯調(diào)整的情況下，高層也開始表態(tài)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求�！眲⒂驯硎荆瑥慕�期所有動向來看，11月是行業(yè)政策見底的時候，12月開始復(fù)蘇�！爱�(dāng)然，明年的情況也并不樂觀，行情不會快速反彈，但會比現(xiàn)在好。對于購房者而言，當(dāng)前出手優(yōu)于明年初，明年初出手亦優(yōu)于明年下半年。因?yàn)殡S著市場溫和恢復(fù)，一些核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收回折扣是必然的。如果是自住型客戶，可以說目前便是最合適的置業(yè)時間，政策已經(jīng)指向很明白了�！眲⒂烟貏e提醒購房者，一定要選擇穩(wěn)健的品牌。

　　惠州（粵東）世聯(lián)行市場研究中心總監(jiān)謝建靈：

　　自住需求釋放引導(dǎo)樓市高質(zhì)穩(wěn)定發(fā)展

謝建靈�；葜萑請�(bào)記者周楠 攝

　　“‘房住不炒’動真格，炒房客退潮�！被葜荩ɑ洊|）世聯(lián)行市場研究中心總監(jiān)謝建靈認(rèn)為，在2020年樓市最為火熱的時期，政府調(diào)控政策已然初見端倪，2020年8月“三道紅線”發(fā)布——房企更難從銀行融資，同時要降低自身負(fù)債率，限制了房企無序擴(kuò)張的格局；2020年12月31日，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度發(fā)布，約束銀行放款額度，為后續(xù)多地利率走高，放款周期變長埋下伏筆。

　　進(jìn)入2021年，政策調(diào)控更為頻繁，2021年2月起，以深圳為首的一二線城市二手房指導(dǎo)價(jià)出臺，學(xué)區(qū)改革措施發(fā)布，一二線城市客戶對行業(yè)預(yù)期明顯下降；7月惠州被住建部約談；8月恒大爆雷，惠州“惠八條”出臺——惠灣限購，客戶信心嚴(yán)重受挫；10月，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)消息公布……謝建靈認(rèn)為，密集的重磅調(diào)控如同“組合拳”一環(huán)扣一環(huán)，投資炒房客大量退場，樓市虛高水分正持續(xù)被擠壓。

　　“盡管今年政策調(diào)控壓力驟升導(dǎo)致惠州樓市降溫明顯，但需要始終明確的一點(diǎn)是，政府調(diào)控最終目的是引導(dǎo)樓市更高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展，為未來營造更為穩(wěn)定健康的樓市大環(huán)境。其中最關(guān)鍵的一個字‘穩(wěn)’，樓市一直下降，一直上漲都不能稱之為‘穩(wěn)’，可以將‘穩(wěn)’通俗理解成輕微波動，緩慢上升的樓市格局，這是樓市最理想的狀態(tài)�！敝x建靈如是說。

　　“為維護(hù)市場平穩(wěn)發(fā)展，自9月起，政府陸續(xù)出臺寬松回調(diào)相關(guān)政策，兩個維護(hù)、保剛需、多地放寬此前調(diào)控條件、全面降準(zhǔn)等，以穩(wěn)定市場預(yù)期，恢復(fù)市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心�！敝x建靈認(rèn)為，“保剛需”等舉措，表明政府將大力支持自住型剛需，引導(dǎo)住房回歸居住本質(zhì)，擠壓樓市水分，為未來營造更為穩(wěn)定健康的樓市大環(huán)境。

　　惠州資深地產(chǎn)評論人、天策行總經(jīng)理李建鋒：

　　預(yù)計(jì)明年樓市情況比今年好

李建鋒。 惠州日報(bào)記者周楠 攝

　　“剛剛過去的11月，惠州商品房交易出現(xiàn)了翹尾情況�！被葜葙Y深地產(chǎn)評論人、天策行總經(jīng)理李建鋒指出，惠民之家數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，惠州市（四區(qū)三縣）2021年11月新建商品住宅網(wǎng)簽5532套，網(wǎng)簽面積59.72萬㎡，套數(shù)和面積分別環(huán)比上漲約20%和18%�！斑@也是下半年惠州網(wǎng)簽連跌4個月后，首次迎來小幅上漲。但是我們要看到2020年11月惠州全市網(wǎng)簽為16463套。算下來，今年11月單月網(wǎng)簽同比下跌66%，因此目前市場成交依然處于低谷�！�

　　“今年下半年以來，惠州樓市持續(xù)低迷下行，7-11月，月均網(wǎng)簽僅6320套，而去年同期月均網(wǎng)簽為17210套。11月市場成交有所回升，除了季節(jié)性因素，一方面源于信貸環(huán)境改善，推動購房需求釋放，另一方面則是心理預(yù)期糾偏、超跌后的正常修復(fù)，不代表整體環(huán)境出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。”李建鋒說。

　　進(jìn)入12月，經(jīng)濟(jì)年會重提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)稅立法緩行、全面降準(zhǔn)正式落地……樓市暖風(fēng)頻吹。“雖然這次降準(zhǔn)不會大幅改變當(dāng)前市場狀況，但是向房地產(chǎn)釋放‘合理流動性’是很重要的信號。對于那些目前資金鏈緊張的開發(fā)商，應(yīng)該是一個很好的機(jī)會�！崩罱ㄤh認(rèn)為，在經(jīng)歷此前大幅降溫后，樓市行情局部回暖，屬于政策邊際糾偏，預(yù)計(jì)惠州明年一季度市場有望小幅回升。但在三道紅線，二道紅線，以及貸款集中度管理等影響下，回升幅度不會太大。“但無論如何，預(yù)計(jì)明年的樓市情況肯定會比今年好，這是毫無疑問的�！�

　　騰訊廣告惠州首席內(nèi)容官曾學(xué)明：

　　贛深高鐵通車?yán)�好高鐵站周邊住區(qū)

曾學(xué)明。 惠州日報(bào)記者周楠 攝

　　12月10日，贛深高鐵正式開通運(yùn)營，意味著惠州和深圳將從“一小時生活圈”進(jìn)入“半小時生活圈”。

　　“高鐵一響，黃金萬兩。這是通過實(shí)踐得出的真理。出行方式的便利化，對一座城市，特別是高鐵站周邊的住區(qū)會起到絕對利好作用�！彬v訊廣告惠州首席內(nèi)容官曾學(xué)明認(rèn)為，交通工具革新會影響人們對距離的認(rèn)識，高鐵會改變?nèi)说纳�活半徑。贛深高鐵的通車后，市民會慢慢意識到，區(qū)域間的地理距離已被時間距離打破�！氨闭拘鲁堑臉I(yè)主，前往惠州北站乘坐高鐵，30分鐘左右可到達(dá)深圳北站。這無疑為兩地居民提供了另外一種生活選擇�！�

　　“對于房地產(chǎn)來說，除了利用便利的交通優(yōu)勢，更重要的還是房企本身，建造人們當(dāng)前想要的房子，才是交通+房子兩者兼具的，真正宜居的社區(qū)。”曾學(xué)明表示，交通是共有的，房子是可以獨(dú)立設(shè)計(jì)的。因此，房企建造的社區(qū)，在生活配套、建筑風(fēng)格上契合當(dāng)?shù)匦枨�，同時又擁有獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品力才能贏得市場信心。

　　“總體而言，贛深高鐵對惠州，特別是站點(diǎn)區(qū)域的樓市起到推動作用。但高鐵通車只是第一步，依托于高鐵通車帶來的影響，加快落地站點(diǎn)周邊區(qū)域的配套，相關(guān)部門與企業(yè)協(xié)同打造片區(qū)優(yōu)質(zhì)配套，才能使片區(qū)真正做到成熟宜居，帶來更多的置業(yè)需求�！痹鴮W(xué)明說。

　　華潤置地粵東公司營銷負(fù)責(zé)人韋磊：

　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入更加良性的新階段

韋磊。 惠州日報(bào)記者周楠 攝

　　“今年整個市場變化劇烈，從大環(huán)境上看，國家對于‘房住不炒’持續(xù)堅(jiān)定執(zhí)行。”華潤置地粵東公司營銷負(fù)責(zé)人韋磊認(rèn)為，這并非是壞事，行業(yè)會由此進(jìn)入一個全新的洗牌階段，會有一個良幣驅(qū)除劣幣的過程。

　　“在整個行業(yè)向前發(fā)展的過程中，我們可以用更好的產(chǎn)品、更好的理念、更好的服務(wù)，去給消費(fèi)者創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)�！表f磊認(rèn)為，現(xiàn)行環(huán)境下正是體現(xiàn)房企綜合實(shí)力的時候。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了新的階段，需要好的企業(yè)，去做好的產(chǎn)品。

　　韋磊表示，自己個人十分看好惠州未來的城市發(fā)展�！盎葜葸@個城市非常有特點(diǎn)，房地產(chǎn)規(guī)模非�？壳�，無論是銷售面積還是交付量都是。它的樓市是由本地客戶與外地客戶共同支撐的。像惠灣、仲愷等區(qū)域，表現(xiàn)出很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力，有大量的外地客支撐市場�！彼�指出，惠州的房地產(chǎn)市場，一方面依靠城市本身的發(fā)展來支撐，另一方面，外地客的置業(yè)意愿也會對其造成較大影響�！半S著產(chǎn)業(yè)和人口的不斷流入，我相信惠州未來的發(fā)展一定非常好。而且惠州本身自然環(huán)境優(yōu)越，擁有山、河、湖、海包括溫泉等資源。因此，不管是城市發(fā)展帶來的潛力，還是城市本身的天賦資源，都會對樓市產(chǎn)生支撐作用�！�

　　至于明年的樓市表現(xiàn)，韋磊認(rèn)為，首先，受大環(huán)境影響，客戶會更加理性，開發(fā)企業(yè)要做更好的產(chǎn)品和服務(wù)才會受到客戶認(rèn)可。其次，如惠城這樣的自住型區(qū)域、或者一些供應(yīng)量不足的區(qū)域，值得關(guān)注。“也許上半年會出現(xiàn)置業(yè)‘窗口期’，或者下半年行情會有所復(fù)蘇，‘好機(jī)會’始終是有的，就看我們能不能提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，抓住市場機(jī)會。”

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心負(fù)責(zé)人羅淑平：

　　“惠八條”促使市場進(jìn)一步回歸理性

羅淑平�；葜萑請�(bào)記者周楠 攝

　　“2021年對地產(chǎn)界而言，無疑是魔幻的一年，從增長極跌入調(diào)控底部。”惠州中原戰(zhàn)略研究中心負(fù)責(zé)人羅淑平分析認(rèn)為，國家調(diào)控目的無非是求一個“穩(wěn)”字，且下了很大決心與力度去尋求能夠真正實(shí)現(xiàn)。在這種核心思想的指引下，地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束過往普漲階段，將進(jìn)入一個新的“微盈利”時代。

　　而惠州方面，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年也出臺了“惠八條”新政。羅淑平認(rèn)為，“限購政策”一方面限制了外地客戶在惠灣區(qū)域購買二套房及以上的房產(chǎn)，直接減少了外地客戶來訪和成交量，另一方面致使外地客戶對惠灣區(qū)域的預(yù)期下降，置業(yè)目光從聚焦一線臨深的惠灣區(qū)域轉(zhuǎn)向可替代的其他區(qū)域，如仲愷、惠博等區(qū)域，模糊了置業(yè)地理界線。

　　“在分區(qū)限購政策的影響下，外地客戶分流減少，本地客戶剛需不足，惠灣市場經(jīng)歷了前所未有的考驗(yàn)，不少項(xiàng)目都推出了力度不小的促銷策略，以期能帶動項(xiàng)目銷售量�！彼�補(bǔ)充道。

　　隨著“惠八條”效力逐漸顯現(xiàn)，不僅對惠灣區(qū)域產(chǎn)生影響，也促使2021年下半年惠州樓市進(jìn)一步回歸理性�！懊髂�，從政策調(diào)控層面看，國家依然堅(jiān)持‘房住不炒’和‘三穩(wěn)政策’�；葜菰诟�隨主基調(diào)的同時，預(yù)計(jì)也會針對惠州房地產(chǎn)具體市場表現(xiàn)進(jìn)行政策微調(diào)�！睂τ�2022年的市場走向，羅淑平認(rèn)為，從金融環(huán)境層面看，明年將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，而惠州在經(jīng)歷了利率高企、放款期超長的調(diào)整期后，利率已出現(xiàn)微降，放款速度明顯加快。“2022年額度重啟后，信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善，致使開發(fā)商預(yù)期降低，土地市場預(yù)計(jì)僅能維持溫和狀態(tài)。而新房市場或?qū)⒊掷m(xù)一段時間的頹勢后在剛需增長刺激下緩慢回升�！�

　　惠州樓市資深評論人余鶴皋：

　　企業(yè)健康發(fā)展才是硬道理

余鶴皋。 惠州日報(bào)記者周楠 攝

　　“首先可以肯定的是，房地產(chǎn)行業(yè)過去十多年帶動國民經(jīng)濟(jì)良好增長的使命已經(jīng)完成，接下來無論是‘硬著陸’還是‘軟著陸’，都已經(jīng)明確要著陸。”樓市資深評論人余鶴皋認(rèn)為，房子這一過去十多年最受老百姓歡迎的投資品，在今后受熱愛的程度勢必減弱�！昂翢o疑問，在未來很長一段時期，‘房住不炒’以及‘保障房地產(chǎn)市場的合理需求和資金需求’將是主旋律，也就是說既要滿足和保護(hù)剛需，又要遏制投機(jī)和炒房�！�

　　如何從此前的高周轉(zhuǎn)理性平穩(wěn)回歸良性發(fā)展，不僅考驗(yàn)企業(yè)的專業(yè)能力，更是對其資金實(shí)力的巨大考驗(yàn)�！按罄颂陨�，無論是急流勇進(jìn)，或是擇機(jī)而退，市場才是檢驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力與水平的唯一真理�！庇帔Q皋表示，當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要降低資金杠桿，降低利潤目標(biāo)，保持較好的去化，根據(jù)資金實(shí)力去推動新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)�！皩τ诜科蠖�言，好好活著就是他們繼續(xù)發(fā)展的機(jī)遇，博市場短期回調(diào)已不現(xiàn)實(shí)，回籠資金，保持企業(yè)健康發(fā)展才是硬道理�！�

　　惠民之家主編劉清：

　　買房前應(yīng)深入了解開發(fā)商經(jīng)營狀況

劉清。 惠州日報(bào)記者周楠 攝

　　“下半年以來房企頻頻爆雷，引發(fā)購房者信任危機(jī)。盡管不少項(xiàng)目頻頻推出大力度優(yōu)惠，不少購房者亦有置業(yè)需求，但他們不知道該信任哪些企業(yè)，亦沒法確保買哪個項(xiàng)目更有保障。”對于2021年頻現(xiàn)大型房企爆雷，導(dǎo)致購房者產(chǎn)生觀望情緒的問題，惠民之家主編劉清表示，這個信任危機(jī)的消除需要一個較長的時間過程。

　　“我身邊有位首次置業(yè)的剛需朋友，看中了小金口某個項(xiàng)目，折扣力度很大，戶型也不錯，但是因?yàn)殚_發(fā)商第一次在惠州做項(xiàng)目，而且要到2024年才交樓，朋友認(rèn)為沒法確保產(chǎn)品質(zhì)量和按期交房就猶豫了。”劉清稱，在當(dāng)下的市場，這種情況并非個例。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入洗牌階段，購房者買房之前，首先應(yīng)該深入了解開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況，包括負(fù)債情況、違約情況、停工現(xiàn)象、員工停薪等，盡量選擇國企、央企、綠檔房企開發(fā)的項(xiàng)目�！眲⑶褰ㄗh，購房者在多方考察房企實(shí)力之余，還要認(rèn)真研讀廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的13條商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示�！袄�如某些樓盤價(jià)格跌出合理范圍，將有可能出現(xiàn)降質(zhì)減配，無法交付等問題風(fēng)險(xiǎn)。”

　　最后，她表示，如果實(shí)在擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，最好的辦法就是買現(xiàn)房。與期房、準(zhǔn)現(xiàn)房相比，五證齊全的看得見摸得著的現(xiàn)房安全系數(shù)更高，不會出現(xiàn)爛尾，而且買房前可以實(shí)地考察，房子質(zhì)量一目了然。

　　惠州日報(bào)記者鄔玉婷