原標(biāo)題：

　　惠灣樓市低位盤整 剛需入場(chǎng)正當(dāng)時(shí)

　　“最高可送35萬(wàn)”“9折再送車位”“首付可分期10年”…… 受到疫情防控影響，雖然2022年春天樓市政策暖風(fēng)頻吹，惠陽(yáng)、大亞灣區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱“惠灣區(qū)域”）的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇仍暫時(shí)受阻，新房庫(kù)存高企、成交仍處低位，使得以價(jià)換量在惠灣市場(chǎng)常態(tài)化。但另一方面，惠灣區(qū)域比鄰深圳，地處深圳都市圈的核心位置，區(qū)域基本面仍然向好，業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整之后，惠灣樓市迎來了剛需置業(yè)窗口期，需要特別提醒的是，由于區(qū)域二手房市場(chǎng)尚不成熟，房子相對(duì)較難轉(zhuǎn)手，非自住型群體要謹(jǐn)慎選擇。

近來，惠灣樓市迎來了剛需置業(yè)窗口期。 惠州報(bào)業(yè)全媒體記者周楠 攝

　　庫(kù)存高企現(xiàn)房增多

　　從數(shù)據(jù)來看，目前惠灣樓市尚在低位盤整期。根據(jù)惠州世聯(lián)行數(shù)據(jù)，3月份，惠陽(yáng)區(qū)成交一手商品房433套，同比下降71.76%，大亞灣區(qū)成交634套，同比下降69.67%。而將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的時(shí)間線拉長(zhǎng)則發(fā)現(xiàn)，惠灣區(qū)域的一手商品房成交自去年下半年開始，已持續(xù)低迷。

　　與新房成交形成鮮明對(duì)比的是日益增長(zhǎng)的庫(kù)存量�；葜菔缆�(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，惠陽(yáng)一手商品房庫(kù)存面積約為524.94萬(wàn)平方米，大亞灣一手商品房庫(kù)存面積約為326.63萬(wàn)平方米，兩區(qū)去化周期均超30個(gè)月，比惠州整體去化周期高出許多。

　　隨著新房庫(kù)存不斷積壓，惠灣市場(chǎng)上的現(xiàn)房亦越發(fā)增多。“現(xiàn)在購(gòu)房有98折優(yōu)惠，還能送車位和10年物業(yè)管理費(fèi)�！钡轮蕹卿N售劉小姐告訴記者，項(xiàng)目的優(yōu)惠折扣在惠灣區(qū)域并無太大優(yōu)勢(shì)，但勝在現(xiàn)房發(fā)售，客戶可以對(duì)房子進(jìn)行實(shí)地考察，而且即買即住。

　　目前惠灣區(qū)域不少樓盤以現(xiàn)房或者“準(zhǔn)現(xiàn)房”作為賣點(diǎn)，促進(jìn)客戶成交。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，惠灣區(qū)的新房樓盤中，銷售現(xiàn)房的超過11個(gè)，還有大中華幸福城等一大批項(xiàng)目預(yù)計(jì)2022年上半年交付。對(duì)于置業(yè)客戶而言，市場(chǎng)上現(xiàn)房增多，意味著房源選擇空間變大，有更大概率能買到合乎心意又無需擔(dān)心交付問題的房子。

　　樓盤促銷力度空前

　　經(jīng)過這一段時(shí)間的調(diào)整，惠灣樓市在現(xiàn)房日趨增多的同時(shí)，樓盤促銷亦常態(tài)化。其實(shí)，去年上半年，惠灣市場(chǎng)已有部分樓盤推出讓利活動(dòng)，但一開始促銷幅度相對(duì)較小，并未引起過多關(guān)注。轉(zhuǎn)入去年下半年，特別是“惠八條”出臺(tái)后，惠灣樓市下行明顯，力度空前的優(yōu)惠陸續(xù)登場(chǎng)，不少樓盤甚至因?yàn)閮?yōu)惠幅度過大，引發(fā)老業(yè)主維權(quán)投訴。例如，去年9月，張某在網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)投訴，碧桂園惠灣區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目，送十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等的“家私卡”或首付，有項(xiàng)目實(shí)際折扣低至7折，嚴(yán)重影響之前買房客戶及周邊住戶的利益。

　　老業(yè)主們的不滿也抵擋不住市場(chǎng)趨勢(shì)，隨著時(shí)間推移，惠灣區(qū)域進(jìn)行大幅度促銷的樓盤已占據(jù)大多數(shù)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，持續(xù)性輸出9折的樓盤，在該區(qū)域不勝枚舉�！皟�(yōu)惠力度大的樓盤很多，如合生時(shí)代城9折起再送10-12萬(wàn)大禮包，金輝信步雅苑最高送裝修款35萬(wàn)元，還有些樓盤推出長(zhǎng)達(dá)10年的首付分期活動(dòng)�！鄙罡�惠灣區(qū)多年的中介宋先生表示，如今的惠灣市場(chǎng)優(yōu)惠五花八門，購(gòu)房者的上車門檻較低。

　　“自去年下半年以來，政策收緊、投資客退場(chǎng)，惠灣樓市處于逐步下滑狀態(tài)，本來今年3月份有望復(fù)蘇，然而深莞疫情持續(xù)發(fā)酵，惠灣這個(gè)臨深區(qū)域自然受到嚴(yán)重影響，一方面占比較大的深圳客被拒之門外，另一方面本地零星發(fā)生的確診病例使得枕戈待旦的惠州持續(xù)加強(qiáng)防控，限制人員流動(dòng)，本地客戶也大大減少�！被葜葜性瓚�(zhàn)略研究中心高級(jí)經(jīng)理葉玉定表示，銷售不暢導(dǎo)致資金回流困難，加之融資渠道持續(xù)處于緊縮狀態(tài)，使得許多開發(fā)商不得不選擇“保流動(dòng)性優(yōu)先于保房?jī)r(jià)”的決策，加上“僧少粥多”，項(xiàng)目間激烈競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商促銷優(yōu)惠力度可謂非常之大，降價(jià)促銷手段花樣繁多，甚至有開發(fā)商祭出了“零首付”購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

　　葉玉定提醒，不管是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要，還是從深圳都市圈長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿�來看，惠灣樓市回穩(wěn)是必需也是必然的。因此，在市場(chǎng)處于筑底期，房貸利率大幅下降，開發(fā)商優(yōu)惠力度較大，供應(yīng)量十分充足的背景下，正是剛需上車窗口期。

　　提 醒

　　轉(zhuǎn)手相對(duì)困難 避免短期內(nèi)置換

　　雖然惠灣樓市現(xiàn)下處于筑底期，對(duì)于剛需客戶而言，是不錯(cuò)的購(gòu)房機(jī)遇，但置業(yè)時(shí)也要充分考慮自身需要，盡量避免短期內(nèi)產(chǎn)生置換需求。

　　“我之前在大亞灣中心區(qū)買了一套小兩房，想著趁房?jī)r(jià)便宜，賣掉再換套位置好點(diǎn)、戶型大點(diǎn)的房子，但是掛牌近兩個(gè)月也沒有客戶上門看房�！睖�(zhǔn)備換房的王先生告訴記者，大亞灣區(qū)由于新房庫(kù)存量大，二手房市場(chǎng)需求較少，地段不占優(yōu)勢(shì)的房子，轉(zhuǎn)手比較困難。

　　中介宋先生表示，購(gòu)房應(yīng)做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，惠灣區(qū)域二手市場(chǎng)尚不成熟，成交少，將來的置換會(huì)相對(duì)困難。因此，建議想在惠灣區(qū)域買房的客戶，要從居住的角度來考慮，多關(guān)注當(dāng)前的“所見即所得”。

　　惠州報(bào)業(yè)全媒體記者鄔玉婷