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惠州優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管 推動樓市良性循環(huán)

  明確監(jiān)管額度、優(yōu)化使用范圍、引入銀行保函……日前,惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度管理的通知(征求意見稿)》(以下簡稱“《通知》”)向社會公開征求意見,通過加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度管理,確保商品房預(yù)售資金?顚S,保障項目竣工交付,有序激發(fā)市場活力,推動房地產(chǎn)市場良性循環(huán)、平穩(wěn)健康發(fā)展。

一系列利好政策推動樓市回暖;葜輺|江圖片社供圖

  分四階段設(shè)置預(yù)售資金留存額度

  優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,既保障購房者的利益不受侵害,又合理減輕房企資金流轉(zhuǎn)壓力,是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)、平穩(wěn)健康發(fā)展的重要措施之一。

  今年2月初,全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺,這是商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。4月29日,中央政治局會議對房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”,首次對預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。

  連月來,各地紛紛出臺、優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,此次發(fā)布的《通知》是我市在已實施的《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》基礎(chǔ)上,對各管理措施進(jìn)一步深化、細(xì)化。

  《通知》對商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度進(jìn)行了界定,明確該資金額度為監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度,其計算標(biāo)準(zhǔn)為監(jiān)管額度=3300元/㎡×項目建筑面積(含地下室等需同步交付工程建筑面積)×120%。精裝修商品房項目增加監(jiān)管額度=1000元/㎡×項目預(yù)售面積×120%。

  在留存比例方面,則按照現(xiàn)有管理辦法執(zhí)行,即分四階段設(shè)置預(yù)售資金的留存額度,其中監(jiān)管項目預(yù)售后至規(guī)劃驗收前,監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金按項目銷售總金額的10%留存;規(guī)劃驗收后至竣工驗收備案前,按銷售總金額的8%留存;竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前,按銷售總金額的5%計算留存。直至項目辦理不動產(chǎn)首次登記后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請解除賬戶監(jiān)管。

  值得一提的是,《通知》規(guī)定,如項目建造成本高,監(jiān)管額度不足以保障項目完工的,監(jiān)管部門可適當(dāng)上調(diào)監(jiān)管額度。

  優(yōu)化管理靈活使用超監(jiān)管額度的留存資金

  在現(xiàn)有管理辦法中,留存資金在項目竣工前,只能用于項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款、法定稅費以及監(jiān)理、設(shè)計、檢測等工程建設(shè)費用。

  根據(jù)《通知》明確的監(jiān)管額度和留存額度計算方法,監(jiān)管賬戶中留存金額可能大于監(jiān)管額度。那么在“保交樓、保交付”任務(wù)目標(biāo)基礎(chǔ)上,如何優(yōu)化管理、靈活使用超出部分的監(jiān)管資金成為關(guān)鍵。

  《通知》明確,監(jiān)管賬戶內(nèi)的累計進(jìn)賬資金達(dá)到監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請將超出監(jiān)管額度的資金用于項目預(yù)售前已支付的工程建設(shè)費用;占地范圍分?jǐn)偟耐恋刭徶觅M用;已支付的稅費、行政事業(yè)性收費;開發(fā)企業(yè)代繳的住宅專項維修資金;開發(fā)建設(shè)的開發(fā)貸款本息;營銷費用等6項特定用途。

  市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,對該部分資金使用申請?zhí)岢隽讼鄳?yīng)的要求,明確監(jiān)管部門審核支付上述用途費用前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交將資金優(yōu)先用于同一施工許可證對應(yīng)的其他非預(yù)售項目建設(shè)的用款計劃。

  留存資金未超出監(jiān)管額度時,《通知》對留存資金的使用也進(jìn)一步細(xì)化。其指出,項目在完成外立面施工且腳手架拆除后,監(jiān)管賬戶內(nèi)資金超出后續(xù)工程所占監(jiān)管額度比例的,可申請撥付該項目預(yù)售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付及已支付的工程建設(shè)費用、法定稅費。

  項目完成房屋所有權(quán)首次登記后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管的,經(jīng)監(jiān)管部門結(jié)合企業(yè)納稅信用等級等情況核實同意,可解除預(yù)售資金監(jiān)管。

  房企可憑銀行保函等額替換預(yù)售資金

  在壓實監(jiān)管額度資金和滿足各階段資金留存比例的前提下,預(yù)售資金監(jiān)管賬戶仍有結(jié)余資金的,資金活力還將進(jìn)一步得到釋放。

  《通知》規(guī)定,監(jiān)管賬戶金額按照其第一、二條規(guī)定申請使用后仍有結(jié)余的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑銀行保函等額替換預(yù)售資金。

  可以看到,引入銀行保函機(jī)制,銀行為開發(fā)企業(yè)及項目做擔(dān)保代替資金,能夠讓資金靈活用起來,有效地為企業(yè)“松綁”,激發(fā)房地產(chǎn)市場活力,促進(jìn)良性循環(huán)。

  在保函賠付責(zé)任方面,《通知》明確,如果存在開發(fā)企業(yè)拖欠監(jiān)管項目建設(shè)費用;項目出現(xiàn)質(zhì)量、違約或者侵權(quán)等問題,未支付相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償;項目逾期交付;買賣雙方解約未退回預(yù)購款;保函到期前10日未辦理房屋首次登記,未重新開立保函;其他影響監(jiān)管項目建設(shè)等嚴(yán)重違法違規(guī)等情形,監(jiān)管部門可向監(jiān)管銀行發(fā)出索賠通知,銀行收到通知后于1個工作日內(nèi)通知保函銀行見索即付。保函銀行于3個工作日內(nèi)將索賠資金存入監(jiān)管銀行的監(jiān)管賬戶,確保項目的正常有序建設(shè)落實。

  值得一提的是,目前,保函出具銀行僅限于在惠州市行政區(qū)域內(nèi)設(shè)立營業(yè)機(jī)構(gòu)的國有控股商業(yè)銀行、全國性股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行。若由外地銀行出具則須在惠州市同銀行成功轉(zhuǎn)開辦理保函業(yè)務(wù)后,由轉(zhuǎn)開銀行作為保函的承兌銀行。

  此外,在監(jiān)管方面,當(dāng)前,我市構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng),建立“監(jiān)管賬戶-預(yù)售項目記賬賬戶-預(yù)售單元記賬賬戶”三級賬戶監(jiān)管體系。

  市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,在既有監(jiān)管制度下,我市還將進(jìn)一步建立信息共享機(jī)制。監(jiān)管部門將與相關(guān)金融部門進(jìn)行信息對接,共享開發(fā)貸款放款信息、預(yù)售資金撥付信息,避免同一事項重復(fù)使用開發(fā)貸款或預(yù)售資金。

  惠州日報記者邱若蓉 通訊員羅杰

編輯:任己章
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