原標(biāo)題

政策暖風(fēng)頻吹 樓市將迎春來
業(yè)內(nèi)人士熱議惠州樓市發(fā)展新機(jī)遇

　　2022年，對于房地產(chǎn)而言，注定是不平凡的一年。這一年，疫情反復(fù)、多個期房項目停工等超預(yù)期因素頻現(xiàn)；這一年，暖市政策接踵而至，效力層層顯現(xiàn)。一次次狂風(fēng)驟雨，一支支“希望之箭”，惠州樓市在危與機(jī)中向前跋涉，韌性彰顯。這種韌性，體現(xiàn)在城市產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展之中，企業(yè)堅定信心深耕之中，人才集聚的“磁場效應(yīng)”之中……

　　站在歲末的門檻凝眸深思，2022年，惠州樓市有哪些值得關(guān)注的信息？即將到來的2023年，市場又將走向何方？在這起承轉(zhuǎn)合的時間節(jié)點上，記者采訪了多位資深業(yè)內(nèi)人士，他們的見解有助我們厘清市場邏輯，洞察惠州樓市的發(fā)展機(jī)遇。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜

明年全國房地產(chǎn)市場銷售量價趨穩(wěn)

　　2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有超300省市（縣）出臺政策近千條，達(dá)到近年峰值，政策力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對需求端政策的優(yōu)化頻發(fā)，多地房貸利率達(dá)歷史低位。進(jìn)入11月，多項重磅政策落地，“金融16條”允許房企債務(wù)展期并加大對房企融資支持力度，后續(xù)商業(yè)銀行積極跟進(jìn)落實資金支持，“第二支箭”“第三支箭”接連落地，政策整體呈現(xiàn)出落地快、范圍廣、規(guī)模大的特點。

黃瑜。

　　市場方面，2022年1~11月，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，百城新建住宅價格累計上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄2.4個百分點；百城二手住宅價格累計下跌0.55%。下半年以來，受市場下行壓力加大、居民購房預(yù)期持續(xù)走弱、房企打折促銷等因素影響，房價持續(xù)下行。

　　展望2023年，全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期放緩，外需增長或出現(xiàn)乏力，我國出口貿(mào)易面臨較大挑戰(zhàn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)支撐或?qū)⑥D(zhuǎn)向內(nèi)循環(huán)拉動，而短期疫情防控政策過渡仍需時間，消費或延續(xù)疲軟態(tài)勢，房地產(chǎn)的穩(wěn)定性愈加重要。預(yù)計未來我國財政、貨幣政策仍將持續(xù)發(fā)力并保持寬松基調(diào)，助力經(jīng)濟(jì)運行在合理區(qū)間。隨著各項穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，經(jīng)濟(jì)運行有望逐步恢復(fù)。

　　在房地產(chǎn)方面，中央繼續(xù)堅持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面有望繼續(xù)調(diào)整；企業(yè)合理融資需求將繼續(xù)得到支持，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側(cè)重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

　　根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點。需求端，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。供應(yīng)端，2023年新開工仍依賴于銷售市場的恢復(fù)節(jié)奏，同時受制于近兩年土地成交規(guī)�？s量、企業(yè)資金壓力較大等因素，2023年房企新開工規(guī)模或難有明顯改善。同時，得益于“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力，竣工有望逐漸改善，進(jìn)而對投資形成支撐。

購房總站總經(jīng)理吳景華

建議自住型客戶當(dāng)下可果斷出手

　　近年來，地產(chǎn)進(jìn)入“大變局”時代。2022年，由于受到疫情反復(fù)、多個期房項目停工等超預(yù)期因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也是前所未有。幸而，今年下半年以來，尤其是在第四季度，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度不斷加碼。11月末，隨著證監(jiān)會回應(yīng)房股權(quán)融資支持政策啟動施行，針對房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)融資的三支箭均已落地，有望進(jìn)一步化解房企危機(jī)。

吳景華。

　　從大環(huán)境上看，房地產(chǎn)泡沫在近兩年得以去除，整個行業(yè)回歸理性狀態(tài)。隨著支持行業(yè)的政策慢慢發(fā)酵，樓市亦將趨穩(wěn)。從惠州樓市的發(fā)展情況來看，由于此前惠州房地產(chǎn)規(guī)模非常靠前，每年的銷售面積遙遙領(lǐng)先于周邊各城市。隨著政策顯效，惠州房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面，但不會回到以往“一房難求”的時代。

　　未來，受大環(huán)境影響，客戶會更加理性。也就是說，一個樓盤想要獲得客戶認(rèn)可，必須要有切實能吸引人的優(yōu)點，在園林品質(zhì)、社區(qū)配套和戶型設(shè)計等方面要有“拿的出手”東西。更具體說，我們會看到區(qū)域分化越來越明顯，客戶會更向一些規(guī)劃落實迅速、人居環(huán)境優(yōu)越的區(qū)域靠攏，同片區(qū)內(nèi)品質(zhì)感更強(qiáng)的樓盤，亦更容易被購房者選擇。

　　在購房邏輯發(fā)生變化的當(dāng)下，貨比三家、全面考量才是置業(yè)過程中的常態(tài)。站在購房者的角度，肯定希望在買房這件事上考慮更周全，但花費的精力卻更少。因此，我們購房總站與惠州日報社聯(lián)合舉辦“2022年惠州地產(chǎn)明星樓盤年終購房節(jié)”，在會展中心打造出一座大型城市展廳，精選惠州市優(yōu)質(zhì)房企及項目，逢周六日舉行大型購房交流會。在集中展示房地產(chǎn)新時代背景下我市明星房企魅力的同時，亦能一站式滿足市民的購房需求。我們期待購房者能通過此次購房節(jié)，快速貨比三家選到合適自己的房子。同時，房企亦可提升成交時效性。

　　當(dāng)前，政策向樓市傳遞的信息已經(jīng)明確，在“房住不炒”大方向不變的情況下，支持房地產(chǎn)行業(yè)，保障剛需、改善型置業(yè)群體的合理需求。個人認(rèn)為自住型購房客在現(xiàn)階段出手最為合理，第一，很多房企的優(yōu)惠政策很吸引；第二，市場上產(chǎn)品足夠多，選擇空間大。

翔順惠州公司總經(jīng)理關(guān)國永

應(yīng)以產(chǎn)品力交付力提振客戶信心

　　在房地產(chǎn)深度調(diào)整期，各房企要行穩(wěn)致遠(yuǎn)，需轉(zhuǎn)變思維，適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性，助力企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，同時提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。項目品牌的穩(wěn)健、產(chǎn)品的硬核實力、配套的兌現(xiàn)等才是提振客戶信心最好的保障。

關(guān)國永。

　　2022年下半年，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施及時出臺，各地區(qū)各部門狠抓落實、主動作為，加上當(dāng)前疫情解封，預(yù)計經(jīng)濟(jì)會逐漸復(fù)蘇。隨著經(jīng)濟(jì)增長，居民收入水平提高，購買力也將逐步提升。冬天已經(jīng)到了，春天還會遠(yuǎn)嗎？

　　在“房住不炒”的政策背景之下，樓市的投資屬性大幅減少，更多是注重剛需買房，回歸到“居住價值”。在購房者需求主導(dǎo)之下，項目需更加注重產(chǎn)品力、交付力、服務(wù)力、品牌力，簡而言之就是回歸到房子的產(chǎn)品屬性，方能收獲購房者的“傾心”。

　　“惠州地產(chǎn)明星榜評選”可以促進(jìn)優(yōu)秀房企與獎項之間的雙向奔赴，作為惠州樓市的見證者和記錄者，每年度的榜單評選既是總結(jié)、梳理，亦是鼓勵、展望。從第三方的角度、從輿論監(jiān)督的角度，為行業(yè)提供專業(yè)的總結(jié)梳理、良性的發(fā)展建議以及積極的輿論導(dǎo)向，在惠州房地產(chǎn)界形成了強(qiáng)大的品牌影響力，為發(fā)掘行業(yè)榜樣、促進(jìn)行業(yè)進(jìn)步、引導(dǎo)購房者樹立品牌消費意識起到重要作用。

惠州中原總經(jīng)理徐智勇

年后市場有望進(jìn)入上行周期

　　2022年，全國各地樓市急速進(jìn)入量縮價跌的下行通道，惠州房地產(chǎn)市場亦如是。但從國家政策導(dǎo)向以及惠州經(jīng)濟(jì)潛力來看，惠州房地產(chǎn)市場筑底回穩(wěn)趨勢更加明朗。區(qū)位、經(jīng)濟(jì)潛力、交通便利、優(yōu)質(zhì)高性價比產(chǎn)品，惠州憑借著多重優(yōu)勢，在大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化中快速發(fā)展，已成為下一個萬億GDP的熱門城市。隨著國家大灣區(qū)戰(zhàn)略實施，與深圳、東莞、廣州的立體交通（公路、城軌、高鐵、公交等）建設(shè)不斷落地，惠州城市配套、居住價值將繼續(xù)大幅提升，與多城市之間的跨城生活將與廣佛一樣受到追捧，預(yù)計年后市場會得到有力修復(fù)，進(jìn)入上行周期，惠州樓市也將重回健康發(fā)展的軌道，未來可期。

徐智勇。

　　近期防疫政策逐漸放開，由于相鄰區(qū)位優(yōu)勢，城市間的邊界逐漸模糊，跨城置業(yè)需求出現(xiàn)明顯回流跡象，尤其是臨深區(qū)域。但要長期留住外地購房者，開發(fā)商還需不斷提升項目品質(zhì)，豐富項目配套，開發(fā)出更切合不同置業(yè)者需求的產(chǎn)品。

　　2023年，惠州樓市有望迎來轉(zhuǎn)折點。從目前惠州樓市庫存及成交量來看，明年上半年惠州樓市依然將處于修復(fù)階段，呈現(xiàn)出以價換量、價穩(wěn)量增的態(tài)勢，隨著國家、地方相關(guān)政策持續(xù)發(fā)力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇，樓市信心將得到有效修復(fù)，全年樓市將會出現(xiàn)前低后高的態(tài)勢。

　　不同區(qū)縣回暖的速度也將略有不同。整體而言，配套相對好的區(qū)域在以剛需為主體的市場中更受歡迎。惠城區(qū)購買力相對較為穩(wěn)健，金山湖、河麥片區(qū)因區(qū)域市場供應(yīng)少、需求旺盛等原因，市場反彈速度會較快；作為臨深區(qū)域的惠陽區(qū)與大亞灣區(qū)域，隨著防疫政策優(yōu)化放松，跨城人口的流動性將會恢復(fù)至疫情前的狀態(tài)，加快深客外溢需求的釋放，與深圳樓市關(guān)聯(lián)性會更強(qiáng)，因此惠灣樓市成交量會較快上升；而外需客源與內(nèi)需客源兼容的博羅縣與仲愷區(qū)，受軌道交通及潼湖發(fā)展等多因素影響，未來將有可能成為惠州樓市發(fā)展的“網(wǎng)紅”片區(qū)。

　　在近期舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，提出“要確保房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展，有效防范化解優(yōu)質(zhì)對部分房企風(fēng)險”。國務(wù)院副總理劉鶴表態(tài)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，正考慮新的舉措改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況”，這也是高層再次重提房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，再結(jié)合11月份穩(wěn)樓市的“三支箭”及最近國家發(fā)改委印發(fā)《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展已成為當(dāng)前社會工作的重點，是保障民生、防范風(fēng)險、提振消費的必然需求，因此，在國家高密度政策支持下，房地產(chǎn)業(yè)一定會加速從下行周期回歸至有序平穩(wěn)發(fā)展周期。

　　市場回暖并不意味著恢復(fù)到以往“投資過熱”的周期，“房住不炒”與“平穩(wěn)發(fā)展”是政策的關(guān)鍵，未來更傾向于自住，房價也將隨著經(jīng)濟(jì)增長而同步增長而非炒作性暴漲。房地產(chǎn)業(yè)只有健康穩(wěn)定地運行，才能兼顧民生與經(jīng)濟(jì)，才能起到國民經(jīng)濟(jì)支持產(chǎn)業(yè)的作用。

世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁

預(yù)計明年下半年樓市將穩(wěn)步爬升

　　商品房銷售大幅下滑、土拍市場表現(xiàn)不佳、房企資金壓力沉重……2022年，惠州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)。追根溯源，與這幾方面因素不無關(guān)系。

　　在疫情及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等多重因素影響之下，惠州樓市的下行并非個案，全國各地樓市均呈現(xiàn)下行態(tài)勢。從市場發(fā)展規(guī)律而言，在經(jīng)歷了2016~2021年的高歌猛進(jìn)之后，惠州樓市勢必會迎來調(diào)整期，走勢高低起伏方才符合市場發(fā)展的基本規(guī)律。此外，近年惠州樓市產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)量爆發(fā)性增長，而人口凈流入的速度難以跟上。此前有周邊城市外溢需求作為補(bǔ)充和平衡，問題暫未凸顯，但在逆市之下，疫情阻隔、購房者對樓市預(yù)期下降，導(dǎo)致外來客戶撤出市場，供需失衡充分暴露。

周玉仁。

　　不可否認(rèn)，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，對行業(yè)以及從業(yè)人員均帶來巨大沖擊。但經(jīng)歷過這一階段之后，能讓此前高熱的樓市回歸本真，做更多“分內(nèi)之事”。大浪淘沙之后，一部分堅持長期主義的房企將迎來更好的發(fā)展機(jī)會。反之，急功近利的企業(yè)或面臨被淘汰的風(fēng)險。

　　當(dāng)下，惠州樓市正面臨重重挑戰(zhàn)。第一，惠州樓市面臨庫存高企、去化壓力大的問題，據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前惠州樓市庫存去化周期長達(dá)三年。第二，買房之后會不會繼續(xù)降價、能不能按時交樓？如今購房者憂心忡忡，惠州樓市的購房信心亟待修復(fù)和重建，而這一任務(wù)道阻且長。第三，惠州樓市在高壓之下亦滋生出一些亂象，價格戰(zhàn)、促銷戰(zhàn)此起彼伏，給購房者原本就脆弱的信心造成新一輪沖擊，又再次反射到市場成交量之上。第四，十分不友好的網(wǎng)上輿論環(huán)境也是壓在惠州樓市身上的一座大山。在互聯(lián)網(wǎng)上，頻頻可見對惠州樓市的各種負(fù)面言論，片面、夸大、不客觀、不準(zhǔn)確地描述了惠州的“現(xiàn)狀”，這些不負(fù)責(zé)任的抹黑無疑對惠州樓市的整體復(fù)蘇帶來更多障礙。

　　惠州樓市到底何時迎來“春天”？如何準(zhǔn)確判斷市場，可關(guān)注這些指標(biāo)數(shù)據(jù)。首先是供求比，即當(dāng)期的供應(yīng)和消化，樓市回暖的第一階段會體現(xiàn)在新增供應(yīng)量與當(dāng)期網(wǎng)簽量保持平衡；其次，需關(guān)注庫存去化周期是否縮短，以近一年平均去化量與已拿預(yù)售證的未售房源來計算，當(dāng)惠州的去化周期降至15~18個月左右，則可以側(cè)面論證市場正走上穩(wěn)中有升的階段；最后是房價，2022年，惠州各片區(qū)之間價格表現(xiàn)不一，如主城區(qū)價格相對較穩(wěn)，而片區(qū)價格是否穩(wěn)定可以作為評判標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　綜合來看，2023年上半年，惠州房地產(chǎn)市場仍將處于深度調(diào)整期，是一個筑底慢慢企穩(wěn)的過程，2023年下半年預(yù)計會慢慢爬升。有置業(yè)需求的購房者可以抓住今年底到明年上半年這一時機(jī)，銀行利息、首付比例、各項購房補(bǔ)貼多重利好政策落地，樓盤折扣優(yōu)惠已基本到底，此時入手，不僅購房成本低，選擇面亦更為廣泛。

德威集團(tuán)董事、營銷中心總經(jīng)理劉友

房企應(yīng)更關(guān)注客戶居住體驗感

　　2022年是房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前周期中的探底之年。用一句通俗的話語概括便是來年肯定比今年好。這一年，受疫情、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)峻考驗。2022年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”對“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”重要性有所提升，高層多次表態(tài)支持地方政府因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。轉(zhuǎn)入下半年，房地產(chǎn)支持政策走深走實，通過降息、降準(zhǔn)、降首付等一系列信貸優(yōu)化措施，進(jìn)一步滿足購房群體合理需求，推動房地產(chǎn)市場回暖。

劉友。

　　而后，高層逐漸意識到常規(guī)需求端政策效用的局限性。因此，11月末，房地產(chǎn)支持政策由需求端轉(zhuǎn)向供給端，金融部門針對地產(chǎn)金融端打出一套政策組合拳。“金融16條”及支持房企股權(quán)融資5項優(yōu)化措施等政策相繼落地，從供給端發(fā)力，有效緩解開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流緊張等諸多問題，尤其有助于問題房企信用風(fēng)險的處置與出清。此外，保障了供給端的穩(wěn)定，亦等于給市場吃一顆“定心丸”。這從“金融16條”等政策落地后地產(chǎn)股強(qiáng)勢大漲，可見一斑。但政策的效力在銷售端的體現(xiàn)仍需時間。畢竟生病服下“良藥”后，亦需時間康復(fù)。

　　從長遠(yuǎn)看，惠州樓市依然擁有巨大潛力和希望。首先，惠州近幾年的人口一直在增加，對樓市形成重要支撐；其次，惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢喜人，多個千億級產(chǎn)業(yè)園區(qū)落地；再者，去年惠州GDP直逼5000億元大關(guān)，但房價整體不過1字頭，處于一個相對合理的水平，這非常有利于房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展。

　　不管如何，樓市已進(jìn)入新的發(fā)展階段。作為房企，我們不能用過去的思維去做產(chǎn)品，要切切實實從客戶的角度出發(fā)，要舍得為客戶的居住體驗感去投入。在此，也想多提一句，當(dāng)下高喊“保交付”的房企需要擔(dān)起更多的責(zé)任，讓“保交付”成為基本底色，而非努力之后的結(jié)果。

　　文/圖 惠州日報記者鄔玉婷 伍磊