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踏進(jìn)4月,樓市開始邁入“五一”的備戰(zhàn)期。數(shù)據(jù)顯示,2023年開年至今,在一系列政策作用下,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了諸多積極變化:2月行業(yè)數(shù)據(jù)筑底趨穩(wěn),房價指數(shù)由負(fù)轉(zhuǎn)正。春節(jié)以來,惠州新房住宅月度網(wǎng)簽量連續(xù)兩月上漲。3月新房住宅網(wǎng)簽量為7851套,創(chuàng)下新高。需要關(guān)注的是,近期市場總體的實時到訪量及認(rèn)購量有所回落。網(wǎng)簽量走高與案場人氣走弱并存的樓市,“小陽春”行情能否繼續(xù)維持?
對此,業(yè)內(nèi)人士表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處在平穩(wěn)調(diào)整階段,后續(xù)整體新房銷售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性仍受到多方面因素的影響。長期來看,隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐愈發(fā)堅定、樓市扶持政策持續(xù)發(fā)酵、促銷力度仍在延續(xù),惠州樓市將在波動中繼續(xù)上行。
網(wǎng)簽量持續(xù)走高
案場人氣有所回落
開年以來,隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇通道,房地產(chǎn)政策利好持續(xù)釋放,惠州樓市活躍度明顯提升。在成交方面,惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2月惠州新房住宅網(wǎng)簽量5563套,環(huán)比上升107.46%,同比上升148.59%;3月惠州新房住宅網(wǎng)簽量7851套,環(huán)比上升41.13%,同比上升125.99%。但在新房月度成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼之際,部分樓盤的現(xiàn)場銷售卻反映,近期案場到訪量稍有回落。
“我們最近到訪的人氣對比2月份有所回落,但相較去年還是好很多。”近日,在記者走訪市場時,惠博大道某樓盤現(xiàn)場銷售透露,2月份該項目案場人氣高漲,來訪量和成交量均節(jié)節(jié)攀升,但進(jìn)入3月份客戶上門量出現(xiàn)回落跡象。而這并非個別現(xiàn)象,不同板塊的多個樓盤均給出了類似說法。同時,來自房產(chǎn)機構(gòu)的數(shù)據(jù)更進(jìn)一步印證了這一現(xiàn)象。據(jù)中原實時監(jiān)測系統(tǒng)顯示,自3月中旬以來,其重點監(jiān)測項目實時認(rèn)購與來訪均出現(xiàn)小幅回調(diào)。
為何會同時出現(xiàn)網(wǎng)簽數(shù)走高而到訪人氣下滑的情況?一位業(yè)內(nèi)人士表示,3月惠州新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到7851套,創(chuàng)下自2021年7月份以來的新高,一定程度上可認(rèn)為樓市兌現(xiàn)了“小陽春”。不過,由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性,從更能體現(xiàn)市場變化的實時到訪量和認(rèn)購量來看,3月中旬開始,客戶來訪量指標(biāo)已經(jīng)有所回落。由此可見,此前積累的購房需求在這一波“小陽春”中已得到集中釋放,后續(xù)市場熱度則需要新的客戶支撐。若無新利好政策刺激,預(yù)計樓市接下來將進(jìn)入相對平緩的蓄客期,或在“五一”前后迎來新的發(fā)力節(jié)點。
開發(fā)商發(fā)力推貨
為市場預(yù)留上行空間
一般而言,市場熱度能否持續(xù),也受供應(yīng)量的影響。從供應(yīng)方面來看,惠州4月或迎來供應(yīng)“小高峰”,為惠州樓市預(yù)留了上行空間。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)監(jiān)控中心不完全統(tǒng)計(截至3月31日),2023年4月惠州全市預(yù)計26個樓盤推新,超4000套新房入市。同為惠民之家統(tǒng)計數(shù)據(jù),3月惠州全市“計劃推新”項目僅18個。
進(jìn)入二季度,開發(fā)商推貨熱情明顯高漲。而供應(yīng)量的上漲,或?qū)κ袌龀山唤o予支撐。熱門樓盤,比如德威江譽城5期、中海龍湖臻如府、華發(fā)鉑鉆花園、隆生鹿江花園等項目新品集中入市,也會帶動市場熱點的形成。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,春節(jié)過后惠州樓市整體成交的好轉(zhuǎn)主要源于疫情影響消退、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、政策進(jìn)一步調(diào)整以及前期積壓購房需求的集中釋放等。從成交熱點項目來看,主要是以下三類項目,第一類為常年價格堅挺,春節(jié)后讓利幅度變大的項目;第二類為新開盤項目;第三類為延續(xù)春節(jié)前折扣,同時憑借區(qū)域、產(chǎn)品力等,實現(xiàn)去化的項目。其中,高性價比的三房、四房產(chǎn)品占主導(dǎo)。從市場供求來看,開發(fā)商為備戰(zhàn)“五一”而促成的供應(yīng)高峰,為市場成交預(yù)留了上行空間。但若后續(xù)無優(yōu)惠或無政策利好疊加刺激的情況下,市場或會承壓!澳壳盎葜輼鞘邢M主力是‘首改’,形成改善型產(chǎn)品更走俏的局面!被葜葙Y深地產(chǎn)評論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒表示,3月之后,惠州樓市分化加劇,項目表現(xiàn)冷熱不均。對于房企而言,基于市場、板塊不斷“分化”的狀態(tài),接下來它們需要在競爭、分化的環(huán)境中不斷跑贏競品。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)判市場
將在波動中上行
“首先從全國房地產(chǎn)的近期指標(biāo)來看,市場確實在企穩(wěn)回升,根據(jù)中原新房來訪指數(shù),2023年春節(jié)后第一周(全年第5周),新房來訪指數(shù)較節(jié)前大幅回升,新房客戶來訪熱度顯著回暖,且這一趨勢延續(xù)了3周,指數(shù)一度回升至0.63,回到2021年7-8月水平。從第8周起指數(shù)連續(xù)三周回落,但對比去年仍在‘高位’。”惠州中原總經(jīng)理徐智勇表示,雖然中原重點監(jiān)測項目實時認(rèn)購與來訪均出現(xiàn)小幅回調(diào),但整體來看惠州樓市復(fù)蘇通道并未改變。目前性價比高的優(yōu)質(zhì)項目依舊大受追捧。長期來看,隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐愈發(fā)堅定、樓市扶持政策持續(xù)出臺、促銷力度仍在延續(xù),惠州樓市將在波動中繼續(xù)上行。
惠州地產(chǎn)觀察員羅大樹則表示,接下來市場熱度能否維持,要看經(jīng)濟(jì)環(huán)境能否促進(jìn)更多新客戶入市。同時,4月份缺乏營銷節(jié)點,市場或會表現(xiàn)平平,下一個樓市發(fā)力節(jié)點應(yīng)該在“五一”前后。如果4月份的成交能保持平穩(wěn),則能給市場注入重大信心,帶來更好預(yù)期!3月末,惠州幾個‘豪宅’項目集體獲批預(yù)售證,但這些項目的營銷節(jié)點均在‘五一’前后!彼a充道。
“建議面向無房戶、年輕人和新市民,投放按揭普惠貸款!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,目前需要穩(wěn)定存量資產(chǎn)價值,從而穩(wěn)定市場預(yù)期,糾偏需求萎縮、信貸緊縮的情況。同時,要直面問題并開新局,創(chuàng)造需求的新生力量,將3-4億的無房戶、年輕人和新市民,以較低門檻納入到商品房市場。
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4月惠州預(yù)計4000套新房入市
隨著近期樓市成交數(shù)據(jù)向好,開發(fā)商推貨熱情高漲。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)監(jiān)控中心不完全統(tǒng)計(截至3月31日),2023年4月惠州全市預(yù)計26個樓盤推新,超4000套新房入市。其中,全新盤為5個,老盤加推項目為21個。
從分布區(qū)域來看,4月份惠州預(yù)計新增供應(yīng)最多的區(qū)域為惠城區(qū),預(yù)計有12盤推新,超2000套新房入市。梳理發(fā)現(xiàn),惠城區(qū)的推新項目主要分布在金山新城和“大江北”兩個片區(qū),均有5盤推新。
熱門片區(qū)金山新城4月份將迎來德威江譽城5期、中海龍湖臻如府、華發(fā)鉑鉆花園、隆生鹿江花園、吉祥東方花園等項目新品集中入市!按蠼薄逼瑓^(qū)本月預(yù)計有國鵬大廈、九頌中奧沃華丨瑞府、方直星圖園、星河傳奇和寶悅豪庭等項目加推新品。
記者注意到,本月仲愷高新區(qū)是繼惠城區(qū)之后的“供貨大戶”。4月份,仲愷高新區(qū)預(yù)計8個項目推新,主要分布在陳江、惠環(huán)、潼僑、惠南等板塊。其中,陳江預(yù)計有星河臻譽府、昊翔源壹城中心11期、大坤時代豪庭和中交紫薇春曉等項目加推。
在仲愷高新區(qū)的8個推新項目中,全新盤有2個,分別為惠南科技園內(nèi)的鴻潤·南韻花園和惠環(huán)片區(qū)的深業(yè)半山云階。鴻潤·南韻花園預(yù)計4月22日開盤首批1棟,建面約80/98㎡,總計186套住宅。深業(yè)半山云階預(yù)計4月中旬推出首批8棟住宅,建面約97/114/130㎡,總計120多套住宅。
惠州日報記者鄔玉婷