成交量漲，到訪(fǎng)量增，2023年第一季度，在“房住不炒”主基調(diào)下，市場(chǎng)調(diào)控和金融政策逐漸寬松，為供需兩端提供了充足的支撐。隨著利好政策效果逐漸顯現(xiàn)，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，進(jìn)一步呈現(xiàn)出積極變化，2月份、3月份市場(chǎng)交易量相較于之前大幅回升，庫(kù)存去化周期縮短。與此同時(shí)，惠州各大開(kāi)發(fā)商也積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，陸續(xù)加快推貨節(jié)奏，并以大幅優(yōu)惠促銷(xiāo)刺激購(gòu)房者入市。

　　推售加速、市場(chǎng)承壓 9153套房源預(yù)計(jì)二季度入市

　　經(jīng)歷了3月“小陽(yáng)春”，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)逐漸趨于平穩(wěn)，購(gòu)房者入市信心增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商的推貨積極性有所提升。進(jìn)入二季度，惠州樓市或?qū)⑦M(jìn)入供應(yīng)“洪期”。據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年一季度惠州新房住宅新增供應(yīng)面積92.8萬(wàn)㎡，同比下降20.54%，環(huán)比下降22.16%。據(jù)76個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)（不完全監(jiān)測(cè)），預(yù)計(jì)惠州二季度共計(jì)46個(gè)項(xiàng)目有推貨計(jì)劃，合計(jì)9153套，建筑面積約96.51萬(wàn)㎡。個(gè)盤(pán)來(lái)看，潛在供應(yīng)貨量排名為五礦哈施塔特、潤(rùn)溪花園、國(guó)韻雍庭、昊翔源壹城中心及中洲南麓院。

　　3月份以來(lái)，惠州樓市新獲預(yù)售證項(xiàng)目明顯增多。據(jù)惠民之家網(wǎng)站顯示，3月惠州共計(jì)發(fā)出36張預(yù)售證，發(fā)放時(shí)間主要集中在中下旬。截至4月14日，4月惠州已發(fā)出11張預(yù)售證。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)監(jiān)控中心不完全統(tǒng)計(jì)（截至3月31日），4月惠州全市預(yù)計(jì)26個(gè)樓盤(pán)推新，超4000套新房入市。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企、購(gòu)房者的信心在逐步恢復(fù)，二季度將成為第一個(gè)集中入市的時(shí)間點(diǎn)。供應(yīng)放量疊加政策利好，有望推動(dòng)二季度新房市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比回升。

　　供應(yīng)放量下，惠州整體成交量有望更加企穩(wěn)，城市核心區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)樓盤(pán)或?qū)�帶�?dòng)市場(chǎng)成交量穩(wěn)步上行。但同時(shí)，中原地產(chǎn)分析，惠州新房市場(chǎng)潛在供應(yīng)規(guī)模較高，疊加當(dāng)下庫(kù)存壓力與去化能力，二季度市場(chǎng)承壓較為顯著，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⑦M(jìn)入白熱化階段。

　　“惠州樓市短期內(nèi)承壓，但基本面未受到本質(zhì)沖擊�！被葜莸禺a(chǎn)觀察員羅大樹(shù)表示，目前惠州樓市已經(jīng)回歸居住屬性，購(gòu)房者更為理性，對(duì)于樓盤(pán)產(chǎn)品以及各項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)都有更為清晰的判斷�！霸诙嘀匾蛩赜绊懼�下，市場(chǎng)復(fù)蘇周期被迫拉長(zhǎng)，預(yù)計(jì)惠州樓市二季度仍將處于筑底企穩(wěn)階段，但溫和復(fù)蘇的趨勢(shì)尚未改變�！�

　　產(chǎn)品提質(zhì)、優(yōu)惠加碼 多盤(pán)積極備戰(zhàn)五一

　　樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“五一”黃金周即將到來(lái)，一場(chǎng)“營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)”正在惠州悄然打響。各大房企鉚足了勁往前沖，樓市競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇。

　　“今年第二波大幅度優(yōu)惠潮來(lái)了！”“五一”向來(lái)為房企必爭(zhēng)節(jié)點(diǎn)，也是購(gòu)房者入市的好時(shí)機(jī)。進(jìn)入4月份，惠州多個(gè)樓盤(pán)便積極備戰(zhàn)“五一”，紛紛提前“搶跑”，推出大幅度優(yōu)惠折扣希望能搶占一波市場(chǎng)份額。金山新城某盤(pán)清盤(pán)單價(jià)不到9000元/㎡；仲愷陳江某盤(pán)推出8888元/㎡任選；向來(lái)價(jià)格堅(jiān)挺的江北某盤(pán)，此次也針對(duì)一棟房源推出85折優(yōu)惠……惠州不少樓盤(pán)主打“優(yōu)惠牌”，通過(guò)限時(shí)限量專(zhuān)屬優(yōu)惠撬動(dòng)當(dāng)下市場(chǎng)。

　　“今年的客戶(hù)爭(zhēng)奪戰(zhàn)要比往年來(lái)得更為激烈。前期積壓的購(gòu)房需求基本都在2月份、3月份消化掉了，新的購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有跟上。為了招攬更多客戶(hù)，現(xiàn)階段部分樓盤(pán)的優(yōu)惠力度不斷加碼，也致使部分購(gòu)房者出手更加謹(jǐn)慎�！庇袠潜P(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，他表示惠州樓市基本面尚佳，但樓市熱度和可持續(xù)性仍需市場(chǎng)的檢驗(yàn)。“目前來(lái)說(shuō)，客戶(hù)需求仍然在，但成交周期長(zhǎng)，各大開(kāi)發(fā)商去化壓力大，業(yè)績(jī)壓力也大，搶客策略也不同。在積極推貨之余，加大折扣力度、降價(jià)跑量、產(chǎn)品提質(zhì)都是主要營(yíng)銷(xiāo)策略之一�！�

　　去到營(yíng)銷(xiāo)中心，銷(xiāo)售的介紹說(shuō)辭也正跟隨著市場(chǎng)走向、客戶(hù)心理發(fā)生著變化。項(xiàng)目交付周期、品質(zhì)展示都已成為銷(xiāo)售向客戶(hù)介紹的主要方面。樓盤(pán)也正想盡千方百計(jì)獲取購(gòu)房者信任，有樓盤(pán)將用材用料的具體品牌直接列成清單放入購(gòu)房合同；有樓盤(pán)直接出售現(xiàn)房，園林和品質(zhì)“所見(jiàn)即所得”，更有樓盤(pán)直接設(shè)置工藝工法樣板間，將建筑肌理剖開(kāi)一一呈現(xiàn)給業(yè)主。

　　產(chǎn)品提質(zhì)，疊加優(yōu)惠加碼，讓不少購(gòu)房者開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)。從事中介多年的許先生告訴記者，進(jìn)入4月，購(gòu)房者看房仍然活躍，但總體而言較為理性，買(mǎi)房急迫性有所減弱。尤其是近期，伴隨著多個(gè)樓盤(pán)推出大幅優(yōu)惠折扣，客戶(hù)帶看量有所提升�！拔乙惶熳疃鄮Э戳�7批客戶(hù)，但是這兩個(gè)月成交量都上不來(lái)，客戶(hù)的考慮周期比較長(zhǎng)，有些擔(dān)心現(xiàn)在買(mǎi)了后面又降價(jià)了�！�

　　中原地產(chǎn)也提到，開(kāi)發(fā)商貨源積壓及資金壓力有增無(wú)減，打折促銷(xiāo)現(xiàn)象愈演愈烈，這使得惠州樓市新房實(shí)際成交價(jià)格繼續(xù)下滑，進(jìn)一步加重客戶(hù)觀望情緒。

　　去化周期縮短 惠州庫(kù)存壓力峰值已過(guò)

　　具體到惠州各區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，正呈現(xiàn)出區(qū)域分化加劇的局面，各區(qū)域樓市之間的差異更加明顯。

　　從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年一季度，惠城區(qū)、大亞灣、博羅縣表現(xiàn)搶眼，其中惠城區(qū)一季度成交面積達(dá)49.59萬(wàn)㎡，同比上升138%；大亞灣成交面積31.84萬(wàn)㎡，同比上升120%；博羅縣成交面積30.16萬(wàn)㎡，同比上升36%。三區(qū)縣成交量呈現(xiàn)出平穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)，庫(kù)存量下滑明顯。但與此同時(shí)，惠州多個(gè)區(qū)縣如仲愷、惠陽(yáng)、惠東等仍然面臨較大的庫(kù)存壓力。

　　據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2023年3月31日，惠州全市最新庫(kù)存面積為1724.5萬(wàn)㎡，同比下降3.1%；最新去化周期為31.27個(gè)月，較2022年同期下降8.15個(gè)月。中原地產(chǎn)分析，惠州樓市庫(kù)存壓力峰值已經(jīng)過(guò)去，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸走出低迷期，未來(lái)消化庫(kù)存的前景積極向好。但當(dāng)前庫(kù)存仍然處于高位，需要依靠更多體現(xiàn)市場(chǎng)需求和政策引導(dǎo)的平衡。一方面，政策的引導(dǎo)及支持依然重要；一方面，開(kāi)發(fā)商也要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、及時(shí)掌握客戶(hù)心理變化、通過(guò)有效的優(yōu)惠力度，實(shí)現(xiàn)存量轉(zhuǎn)化。

　　行至當(dāng)下，從監(jiān)管層到各地區(qū)，樓市政策調(diào)整仍在延續(xù)；佳兆業(yè)、景瑞控股、融創(chuàng)等出險(xiǎn)房企先后復(fù)牌；多城市庫(kù)存規(guī)模同比下降；二季度居民家庭購(gòu)房意愿環(huán)比一季度增加……樓市正釋放出一個(gè)個(gè)積極穩(wěn)定的信號(hào)。一位渠道公司相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，“惠州樓市機(jī)會(huì)與阻力并存，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的區(qū)域以及產(chǎn)品質(zhì)量過(guò)硬的項(xiàng)目將會(huì)更加穩(wěn)健。當(dāng)前，雖然整體呈現(xiàn)回暖跡象，但購(gòu)房者觀望情緒依然濃厚，市場(chǎng)需要進(jìn)一步提振信心，期待二季度迎來(lái)更積極的變化�！�

　　文/惠報(bào)全媒體記者 伍磊

　　圖/惠報(bào)全媒體記者 周楠