時值七月，夏日炎炎，惠州房地產(chǎn)市場交出上半年成績單。

　　回顧上半年市場，樓市仍然處在深度調(diào)整周期之中，市場筑底復(fù)蘇的勢頭明顯。在政企各方主體的推動下，市場月均交易穩(wěn)定在60萬平方米左右的水平，偶有破100萬平方米的高位情況，市場供需信心穩(wěn)步回升，局部市場有亮點。

　　近日，惠州市住建局、市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、惠民之家等部門和機構(gòu)相繼發(fā)布的半年市場交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)，惠州樓市年中考也亮出了“成績單”。綜合各方數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月，惠州樓市共計銷售新建商品住宅37813套，面積約401.88萬平方米，日均售房約207套，市場呈現(xiàn)出穩(wěn)健行情。

　　對比過往市場，當下的惠州樓市正經(jīng)歷著冗長的調(diào)整周期，但行業(yè)各方主體卻比以往任何時候都更加協(xié)同起來。暖風政策持續(xù)、行業(yè)企業(yè)積極自救，政府紓困措施不斷，樓市發(fā)展展現(xiàn)出了新的活力。行至2023年下半程，記者通過梳理上半年市場的幾大特點，為下半年樓市把脈探路。

今日惠州網(wǎng)資料圖。

　　關(guān)鍵詞1：市場銷售

　　市場交易量穩(wěn)健，以價換量帶動供需有序恢復(fù)

　　“企業(yè)回歸市場本質(zhì)，踏踏實實做產(chǎn)品、做服務(wù)，重塑市場價值。”針對惠州樓市的發(fā)展，市住建局相關(guān)負責人在年初接受媒體采訪時如是表示。他還介紹，2023年要堅持“房住不炒”的定位，因時因勢開展調(diào)控，穩(wěn)住房地產(chǎn)基本面，激發(fā)市場活力。

　　自2021年中市場遇困以來，惠州樓市長期處在低位徘徊行情里。聚焦當下市場，盡管對比去年的驚慌，市場各方已變得更為從容，但若市場銷售局面無法打開，市場則仍將呈現(xiàn)積重難返的行情，市場企業(yè)也將持續(xù)謹慎，再投資的信心不足。

　　改變也在逐步發(fā)生。前期市場里頻頻出現(xiàn)的房企爆雷、多個被涉及樓盤項目停工的情況得到改變，在政企合力推動下，“保交樓、保民生”工作取得進展，恒大、藍光、新力、佳兆業(yè)等多個企業(yè)旗下樓盤項目都加快了交付進程。被“冰凍”的市場銷售也逐步破冰，在政企“購房直通車”等促銷活動帶動，以及樓盤以價換量策略的刺激下，市場入市置業(yè)熱情正在逐步恢復(fù)。

　　這在即時的樓市交易數(shù)據(jù)中也得到了明顯的呈現(xiàn)。從各月度的交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，去年市場筑底復(fù)蘇的行情得到進一步穩(wěn)固，今年上半年市場各月交易穩(wěn)定在60萬平方米左右的次高位，個別月份還出現(xiàn)了破百萬平方米的高位交易值。

　　綜合數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月，全市銷售新建商品住宅房源37813套，面積規(guī)模約401.88萬平方米，對比去年同期均上漲三成左右，日均銷售新房數(shù)量約207套，住宅市場表現(xiàn)出不錯的活力。

　　具體到每個月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分別為：38.6萬平方米、59.42萬平方米、104.51萬平方米、65.27萬平方米、65.25萬平方米和68.83萬平方米。從年初的春節(jié)假期歸來，樓市交易迅速恢復(fù)到60萬平方米的交易表現(xiàn)，市場呈現(xiàn)出了十足的韌性。

　　值得注意的是，若按全口徑的商品物業(yè)銷售情況計算，據(jù)惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會監(jiān)測數(shù)據(jù)，上半年新建商品物業(yè)交易規(guī)模將達到約492.79萬平方米，月均交易規(guī)模將突破80萬平方米。另據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計監(jiān)測月報信息還可計算出上半年樓市均價約為10714.4元/平方米，對比過去兩年11500—12500元/平方米的價格水平，降幅明顯，這也意味著企業(yè)以價換量正在取得不錯效果。

　　“企業(yè)以價換量，降價推售對于市場成交的拉升作用是很明顯的，隨著大環(huán)境的進一步穩(wěn)定，市場信心的回升，市場交易有望再往前一步�！被葜葙Y深樓市專家、世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁介紹，當前的市場客群是以剛需的購房自住為主，市場的購房需求一直都在，購房者在等待合適的出手機會，而企業(yè)降價推售無疑就是置業(yè)的好時機�！暗峦�江譽誠、奧園梵高的花園的8折推售所帶來的交易潮就很能說明這個問題�！薄� 

　　關(guān)鍵詞2：樓市紓困

　　調(diào)控政策接連松綁，各方合力幫扶紓困

　　隨著市場環(huán)境的變化，在以往暖市里以約束性功能而存在的樓市調(diào)控，在近兩年市場不斷發(fā)揮出其為市場紓困的功能，引導(dǎo)市場復(fù)蘇發(fā)展。

　　關(guān)注政策的變化，一方面既有約束性調(diào)控措施陸續(xù)松綁，另一方面新的幫扶措施創(chuàng)新實施。記者注意到，自去年初以來，市住建局、市自然資源局、市金融局、市住房公積金管理中心等多部門陸續(xù)推出相關(guān)行業(yè)扶持政策，市場逐步呈現(xiàn)出筑底復(fù)蘇的回升勢頭。

　　在前期樓市暖風頻吹，各級部門陸續(xù)推出房地產(chǎn)行業(yè)紓困政策背景下，2022年4月30日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市住房公積金管理中心等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，“惠六條”施行。從貸款支持、預(yù)售資金監(jiān)管、土地出讓、公積金貸款和售房政策等方面全面施策，支持市民的合理住房需求。

　　這是繼2016年施策調(diào)控開啟“限價”，2017年加碼“限售”，以及2020年被住建部約談后施策“限購”后，惠州再次從宏觀層面調(diào)控施策，但一改以往政策的剛性約束，措施均已紓困為主，“限購”“限貸”“限售”等措施都得到相應(yīng)解綁。

　　延伸至各行政單位的落地實施細則也迅速落地。市住建局、市住房公積金管理中心等部門及時跟進實施，惠陽、大亞灣地區(qū)的購房首付比例和信貸優(yōu)惠，提取住房公積金支付購房首付款措施均第一時間施行，為市民安家置業(yè)送“福利”。

　　聚焦2023年市場，紓困為主題的樓市調(diào)控政策同樣在延續(xù)。在銷售層面，三年限售政策優(yōu)化調(diào)整為“取得不動產(chǎn)權(quán)證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”，有效支持剛性和改善性住房需求市民實現(xiàn)置業(yè)安家。

　　在備受關(guān)注的金融信貸方面，惠州及時跟進施行階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限措施，在惠置業(yè)銀行首套房利率下調(diào)至3.8%的歷史低位，金融領(lǐng)域助力市民安家，進一步減輕剛需置業(yè)市民的還貸成本及壓力。

　　“因時因勢開展調(diào)控，支持剛性和改善性住房需求，激發(fā)市場活力，切實保障市民的合理住房需求�！笔凶〗ň贮h組書記、局長嚴戈科介紹，該局將著力構(gòu)建良性、合理和充滿活力的房地產(chǎn)市場環(huán)境，有序的解決問題和紓困市場，穩(wěn)住房地產(chǎn)基本面，切實地推進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　不只是在政策層面紓困，主管部門及行業(yè)協(xié)會還加大了市場促銷的引導(dǎo)幫扶。例如在今年“五一”期間，惠州各縣區(qū)在市住建部門的指導(dǎo)下，全市七縣區(qū)房地產(chǎn)市場均開展了各具特色的集中促銷行動，通過集中設(shè)展、帶房企進園區(qū)推介和組織看房團等，集中推出成批量的特價房單位，在常規(guī)銷售折扣基礎(chǔ)上享受額外的限時購房優(yōu)惠，吸引置業(yè)市民入市消費，為市民置業(yè)安居提供便利的同時有效為市場注入新活力�！�

　　關(guān)鍵詞3：差異化發(fā)展

　　縣區(qū)表現(xiàn)不均衡，自住消費主導(dǎo)需求

　　聚焦惠州樓市上半年各縣區(qū)市場發(fā)展情況，記者注意到，盡管對比前幾年暖市行情600萬平方米的交易規(guī)模下浮明顯，但是對比去年市場除了惠東市場出現(xiàn)10%左右下浮，其余6縣區(qū)均全面上浮，這也意味著市場筑底復(fù)蘇的勢頭正在得到穩(wěn)固。

　　與此同時，市場區(qū)域間的不均衡發(fā)展局面也在進一步加劇。在投資性需求逐步遠離，自住性購房需求成為主導(dǎo)的市場，購房市民更加關(guān)注與居住的實用性和價值的確定性。

　　據(jù)惠民之家發(fā)布的各縣區(qū)樓市銷售數(shù)據(jù)，在2023年上半年，惠州全市37813套的新建商品住宅成交數(shù)在7個縣區(qū)分布情況分別為：惠城區(qū)7347套，仲愷高新區(qū)7966套，惠陽區(qū)4492套，大亞灣開發(fā)區(qū)8575套，博羅縣6305套，惠東縣2412套，龍門縣716套，多縣區(qū)市場均出現(xiàn)同比上行行情。

　　細看各縣區(qū)市場，作為惠州中心城區(qū)，惠城和仲愷一直以來都是樓市剛需自住消費需求的集中區(qū)。依托較完善的城市居住生活配套設(shè)施資源，以及新城平臺和產(chǎn)業(yè)項目的穩(wěn)定發(fā)展，吸引著入惠安家市民前來置業(yè)，成為當下市場的“壓艙石”。

　　綜合交易數(shù)據(jù)，惠城和仲愷兩區(qū)域在上半年分別獲得7347套（84.36萬平方米）、7966套（82.71萬平方米）的交易值，同比分別取得逾30%和50%的增長。

　　“在當前的供需環(huán)境下，城市換房居民和產(chǎn)業(yè)人口加快入市，惠城和仲愷分別作為城市居住核心區(qū)和產(chǎn)城融合片區(qū)，很好地滿足了市場的及時需求�！被葜葜性�地產(chǎn)董事總經(jīng)理徐智勇介紹，去年市場處在“行業(yè)調(diào)整+疫情防控”雙重影響，市場購房信心下滑嚴重，而當前的市場，購房的信心和需求正在理性恢復(fù)，盡管基數(shù)不如以往，但合適的區(qū)域和合適的項目仍將取得不錯的交易表現(xiàn)。

　　最讓市場意外的則是惠陽和大亞灣市場的復(fù)蘇崛起。市場進入調(diào)整周期后，以往在惠州樓市表現(xiàn)最活躍的臨深版塊就跌入泥潭，外來置業(yè)需求急劇下滑，區(qū)域市場跌入冰點。即時去年樓市紓困政策解綁區(qū)域限購約束，市場復(fù)蘇仍然緩慢。

　　進入2023年市場則變了模樣。數(shù)據(jù)顯示，惠陽和大亞灣在上半年分別取得4492套（46.89萬平方米）、8575套（88.31萬平方米）交易成果，同比均取得超五成的漲幅表現(xiàn)。最為關(guān)鍵的還是購房客群的改變，在惠州市房協(xié)聯(lián)合世聯(lián)行進行的客戶問卷調(diào)查報告顯示，通過對全市各縣區(qū)1萬批次成交客戶問卷調(diào)查分析，處在深度調(diào)整期的惠陽市場外來客戶占比大幅下降，本地置業(yè)客戶接近50%，深圳客戶占41%；大亞灣市場的中流砥柱仍為深圳客戶，占比超80%，但從需求上則全部轉(zhuǎn)移至剛需自住為主，純自住客戶購房占比逾九成規(guī)模。

　　縣域市場則踹出現(xiàn)了較為明顯的波動。其中，博羅市場因其承接主城區(qū)置業(yè)需求的跨區(qū)域?qū)傩�，以及轄區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的活力，依托對比周邊“低洼”的價格屬性，市場交易仍較為樂觀，半年成交房源6305套，僅次于惠城、仲愷和大亞灣；惠東和龍門市場則因其產(chǎn)品的特殊性出現(xiàn)分化，在投資購房需求離場的情況下，面對新的市場供需邏輯，度假居住產(chǎn)品價值還有待進一步挖掘和重構(gòu)�！�

　　關(guān)鍵詞4：房企業(yè)績

　　知名企業(yè)業(yè)績樂觀，重金拿地深耕布局

　　“市場確實是遇到了難題，但也并非毫無機會，找準市場痛點營銷精準施策還是能夠取得樂觀成效的�！贬槍Ξ斚碌幕葜輼鞘�，市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)負責人這樣表示。她介紹，隨著樓市逐步淡化金融屬性，真正回歸居住和民生屬性，高品質(zhì)、高性價比的項目仍然能夠獲得客戶需求的青睞。

　　綜合上半年樓市數(shù)據(jù)，事實上，惠州多家企業(yè)都交出了亮眼的“成績單”。盡管無法與暖市周期的高位值相比，但仍有碧桂園、星河控股等6家企業(yè)半年取得破10億元銷售額，全市前十榜單門檻也從去年的5億元提升至8億元的交易體量。

　　據(jù)全市房企成交業(yè)績榜單數(shù)據(jù)，在惠州市場連續(xù)多年霸屏的碧桂園集團再次在2023年上半年銷售榜單拔得頭籌，銷售金額達33.04億元，緊隨其后的星河控股和德威集團也分別取得了25.14億元、16.25億元的交易數(shù)據(jù)。另外，隆生企業(yè)、合生創(chuàng)展、中洲控股等3家企業(yè)也均取得了破10億元的成交業(yè)績。分列第7—10位的房企分別為華潤置地、德豐集團、海倫堡地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團，分別取得9.92億元、9.4億元、8.91億元和8.83億元的交易規(guī)模。

　　關(guān)注該榜單企業(yè)排名情況，碧桂園集團、星河控股、合生創(chuàng)展、華潤置地等頭部企業(yè)均因深耕惠州市場多年，在多縣區(qū)布局多個樓盤項目，長期處在市場銷售榜單前列。同時值得關(guān)注的則是本土房企的厚積薄發(fā)，德威集團、隆生企業(yè)、中洲控股、德豐集團等長期聚焦本土市場的本地企業(yè)在今年市場集體爆發(fā)，獲得了市場客戶的關(guān)注和認可。

　　“盡管市場在紓困，‘保交樓’工作穩(wěn)步推進，市民購房有了保障，但選擇深耕市場的企業(yè)，選擇市場口碑好的企業(yè)肯定是首選�！敝苡袢式榻B，企業(yè)何謂深耕，肯定不是階段性市場來掘金，而是長周期的相守與共，與惠州市場共同成長的企業(yè)。

　　在上半年的樓盤銷售排行榜單中同樣呈現(xiàn)出這一局面，開發(fā)周期長，前期產(chǎn)品建造獲得認可的項目更為市場偏好。數(shù)據(jù)顯示，在銷售規(guī)模前10的樓盤項目中，僅有德威江譽誠項目交易面積突破10萬平方米（10.46萬平方米），星河臻譽府、壹城中心、曦江潤府、東江新城等其余9項目銷售面積均集中于5萬—8萬平方米之間，在各自區(qū)域均受到了購房市民的關(guān)注。

　　“市場交易不再集中于某幾家企業(yè)或某幾個樓盤了，而是更加分散，購房者更加理性地按照實際購房需求進行選擇，不再跟風而為�！毙熘怯路治龇Q，江譽誠、臻譽府、曦江潤府、東江新城等項目無疑都是所在區(qū)域的優(yōu)質(zhì)居住社區(qū)，滿足不同屬性的購房市民需求�！爸灰�企業(yè)項目能夠真正滿足市民的居住生活需求，有比較優(yōu)勢，自然就能吸引到有效地客群。”

　　市場交易的理性恢復(fù)也堅定了企業(yè)持續(xù)深耕惠州市場的決心。梳理全市土地交易市場可以看到，今年以來，翔順置業(yè)、德威集團等多家房企接連入市重金拿地，深度布局惠州市場。“深耕惠州多年，德威集團的成長經(jīng)歷也印證著市場發(fā)展的廣闊前景�！钡峦�集團營銷中心總經(jīng)理劉友介紹，市場發(fā)展有起伏很正常，但城市發(fā)展的活力在這里，行業(yè)的發(fā)展?jié)摿�和機遇是可預(yù)期的，持續(xù)深耕布局是企業(yè)堅定的選擇。

　�。〝�(shù)據(jù)來源：市住建局、市房協(xié)、惠民之家）

　　南方+記者 張峰