市住建委就《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》向社會征求意見

　　商品房樣板間應(yīng)“所見即所得”

　　7月8日，北京市住建委就《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》向社會征求意見。

　　征求意見稿明確，交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項目實際交房狀況保持一致。對于熱銷項目，開發(fā)商應(yīng)采取公證搖號方式優(yōu)先面向無房家庭。

　　北京市住建委相關(guān)負責(zé)人表示，以前個別開發(fā)企業(yè)在宣傳推廣新建商品住房時，過度裝飾樣板間、過分美化樓盤展示、利用不實宣傳吸引客戶。在實際交付時，購房人產(chǎn)生了“貨不對版”“嚴重減配”感覺，群眾意見較大。

　　今年5月，本市首批30宗住宅用地集中出讓，各地塊均明確了未來建設(shè)的最低標(biāo)準(zhǔn)，其中8宗地塊還通過評標(biāo)確定了高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案。這些項目上市時，為避免出現(xiàn)此類情況，進一步規(guī)范商品住房銷售行為，市住建委將解決此類問題納入辦事清單，研究起草了《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》征求意見稿（以下簡稱：《通知》），現(xiàn)向社會公開征求意見。征求意見稿及反饋方式見北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于公開征求意見建議的公告》。

　　內(nèi)存

　　買房人輕信開發(fā)商宣傳

　　“吃虧”案例屢見不鮮

　　夸大宣傳、虛假承諾，一直是房地產(chǎn)市場交易的頑疾，買房人因為輕信開發(fā)商或銷售人員說辭而吃虧的案例屢見不鮮。北京市住建委多次查處相關(guān)案例，群眾要求整治這種樓市亂象的呼聲也一直較大。其中，像優(yōu)質(zhì)學(xué)校進駐、地鐵線路規(guī)劃、醫(yī)院公園建設(shè)、健康科技社區(qū)營造、奢華前衛(wèi)裝修等等，一直都是開發(fā)商慣用的營銷賣點，同時也是投訴與維權(quán)的高發(fā)區(qū)。2010年，華潤未來城市和萬橡悅府就由于虛假宣傳而被住建部門暫停網(wǎng)簽。

　　2019年，北京市住建委微信公眾號“安居北京”曾發(fā)布消息稱，集中查處曝光了一批違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)，涉事企業(yè)包括多家國內(nèi)知名地產(chǎn)商，包括碧桂園、金地集團、融創(chuàng)中國等開發(fā)的10個在售房地產(chǎn)項目。本次執(zhí)法的主要依據(jù)是按照《商品房項目銷售行為專項檢查方案》，針對項目預(yù)售方案、建設(shè)方案、規(guī)劃圖紙、合同協(xié)議和宣傳文案等方面進行執(zhí)法檢查。

　　看點

　　1

　　樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實際交房狀況保持一致

　　新規(guī)中明確了企業(yè)應(yīng)按出讓合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在預(yù)售方案中列出主要材料、設(shè)備清單；在預(yù)售商品住房前，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃圖紙和預(yù)售方案明確的戶型、尺寸、標(biāo)準(zhǔn)、工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。

　　提出“三個一致”的要求，即：樣板間的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項目實際的交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和設(shè)施。同時要求，樣板間保留至項目交付三個月后。

　　2

　　銷售現(xiàn)場顯著位置應(yīng)公示項目不利因素

　　新規(guī)明確企業(yè)在制作各類銷售宣傳材料時，項目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，項目以外應(yīng)與現(xiàn)狀保持一致；應(yīng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示項目不利因素。

　　嚴格銷售機構(gòu)、人員、行為管理。在項目銷售前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對銷售人員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：項目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語等方面。

　　在銷售過程中，銷售人員應(yīng)佩胸卡上崗，線上銷售應(yīng)實名，同時提出了銷售人員“四嚴禁”，即：嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

　　另外，規(guī)定在簽訂合同時，企業(yè)應(yīng)向購房人展示樣板間，介紹材料、工藝、尺寸等內(nèi)容；同時告知項目不利因素并由購房人書面確認；要求項目宣傳推廣材料應(yīng)形成書面、影像材料留存?zhèn)洳�；明確企業(yè)對商品住房的整體質(zhì)量及售后服務(wù)負總責(zé)，應(yīng)向購房人出具符合合同約定的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　3

　　竣工驗收前至少開展兩次“工地開放日”

　　參考其他城市經(jīng)驗做法（上海、杭州、寧波、溫州），規(guī)定在確保安全的前提下，企業(yè)應(yīng)在竣工驗收前開展不少于兩次的“工地開放日”，組織購房人進入工程現(xiàn)場了解項目實地情況，對購房人提出的意見或建議，企業(yè)應(yīng)維修整改并反饋購房人。鼓勵通過在線視頻向購房人實時展示施工進度。

　　強調(diào)落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度，除按市住建委《關(guān)于對新建住宅交付使用前實施房屋質(zhì)量查驗的通知》規(guī)定，組織購房人對房屋施工質(zhì)量進行查驗外，還應(yīng)組織購房人對預(yù)售方案中所列的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行查驗。

　　4

　　熱銷項目公證搖號優(yōu)先面向無房家庭

　　對熱銷項目（項目登記意向客戶超過批準(zhǔn)銷售房源三倍），要在區(qū)住建部門指導(dǎo)下，公證搖號優(yōu)先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售。所謂公證搖號即要邀請公證處以獨立第三方的身份，主持進行搖號買房，以保證房屋銷售的公平性。具體優(yōu)先購買順序和購房家庭條件，由屬地住建主管部門確定，并在項目預(yù)售方案中予以明確。

　　違反規(guī)定的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改，并按《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定進行記分。整改期間，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停該項目網(wǎng)簽。涉嫌虛假廣告的，移轉(zhuǎn)相關(guān)部門進行處理。 （記者 朱開云）