進(jìn)入金秋九月，也就進(jìn)入了樓市的傳統(tǒng)營銷旺季。不少開發(fā)商摩拳擦掌開始了又一輪的沖刺。記者近日走訪市場了解到，2021年9月惠州全市預(yù)計(jì)38項(xiàng)目加推，超6000套房源入市。

　　雖然金九新增供應(yīng)量不在少數(shù)，但部分業(yè)內(nèi)人士對今年的“金九銀十”市場表現(xiàn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。2021年前有信貸收緊、疫情反復(fù)等影響，后有“住建部約談”“惠八條”出臺等因素。多重影響下，今年“金九銀十”樓市走向如何？旺季是否會如期而至？ 

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前開發(fā)商與置業(yè)者進(jìn)入了一個(gè)雙向觀望期。 惠州報(bào)業(yè)全媒體記者周楠 攝

　　惠灣片區(qū)整體推貨熱情不高

　　記者通過整合惠民之家、惠州世聯(lián)行的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年9月惠州全市預(yù)計(jì)38項(xiàng)目加推，超6000套房源入市。不過，鑒于不少樓盤在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)推貨計(jì)劃還不確定，隨著時(shí)間推移，實(shí)際的推貨數(shù)量可能有上升空間。梳理發(fā)現(xiàn)，9月入市的全新項(xiàng)目達(dá)到15個(gè)，其中不乏備受市場期待的品牌項(xiàng)目。比如招商蛇口首個(gè)在惠州親自操盤的項(xiàng)目——招商·依山華府；金山湖的龍湖·天宸原著花園；還有主打“藝術(shù)住區(qū)”的仲愷時(shí)代印記等等。

　　從區(qū)域分布來看，除龍門以外，其他6縣區(qū)均預(yù)計(jì)有新增供應(yīng)。其中仲愷區(qū)為全市供應(yīng)主力，無論是加推的樓盤數(shù)量還是房源數(shù)量，都遙遙領(lǐng)先于其他縣區(qū)。仲愷區(qū)預(yù)計(jì)有16盤推新，超3000套房源新貨“鏖戰(zhàn)金九”，主要供貨區(qū)域來自陳江街道仲愷大道沿線、潼湖及東江科技園等片區(qū)。值得一提的是，在仲愷區(qū)9月計(jì)劃入市的6個(gè)全新盤中，其中3個(gè)為城市更新項(xiàng)目，包括佳兆業(yè)城市廣場、新力華創(chuàng)上麟府以及時(shí)代印記。

　　而惠城區(qū)預(yù)計(jì)有9項(xiàng)目加推，房源供應(yīng)僅1000余套，主要來自金山新城及江北。博羅縣則預(yù)計(jì)8項(xiàng)目有推貨意愿，供貨超1500套，主要集中在羅陽和龍溪板塊。

　　受“惠八條”限購政策影響，惠灣區(qū)整體推貨熱情不高，在統(tǒng)計(jì)的預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目中，僅有4盤位于惠灣區(qū)，均為全新項(xiàng)目�；轂迟Y深房產(chǎn)中介小伍介紹，今年惠灣市場客戶以剛需為主。受7、8月份成交低迷影響，現(xiàn)在樓盤推新意愿不強(qiáng)，很多開發(fā)商也在觀望當(dāng)中。

　　9月新增供應(yīng)同比去年大幅下滑

　　記者了解到，8月惠州樓市受信貸制約、新政等各種因素疊加影響，呈現(xiàn)出成交、供應(yīng)雙雙下滑的情況。其中供應(yīng)量更是直接“腰斬”，8月實(shí)際新增供應(yīng)房源僅5400套。在這樣的基礎(chǔ)上，市場統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，9月新增供應(yīng)也僅比8月稍為“出色”而已。而且惠州中原數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，市場的新房供應(yīng)房源規(guī)模達(dá)到了25777套、供應(yīng)面積271.75萬㎡。相比之下，今年的“金九”新增供應(yīng)量，成色明顯不足。主要原因在于8月供應(yīng)、成交表現(xiàn)不佳，疊加市場觀望情緒濃厚、蓄客難等因素，樓盤入市節(jié)點(diǎn)向后延期已是市場常態(tài)。

　　考慮到7、8月惠州新房成交數(shù)據(jù)，均為2015年以來的同期最低值，而9月預(yù)計(jì)的新增供應(yīng)量與去年同期又相差甚遠(yuǎn)，明顯能感受到開發(fā)商信心不足。同時(shí)，惠州世聯(lián)行監(jiān)控的9月首周市場表現(xiàn)情況顯示，各樓盤來訪量有所下降，整體轉(zhuǎn)化率仍然處于低位，客戶購房信心維持低位，觀望情緒濃郁，整體成交量有所下降。有鑒于此，“金九”能否如期而至，要打一個(gè)問號。不過，隨著“金九”后半程到來，預(yù)計(jì)后續(xù)房企將加快推貨節(jié)奏，加大優(yōu)惠營銷力度，刺激客戶入市。

樓盤樣板間一景。 惠州報(bào)業(yè)全媒體記者周楠 攝

　　置業(yè)分析

　　議價(jià)空間變大 買方市場漸顯

　　實(shí)際上，轉(zhuǎn)入2021年下半年，惠州樓市進(jìn)行打折優(yōu)惠的項(xiàng)目逐漸增多。隨著市場下行調(diào)整，老帶新、特價(jià)房、工抵房、送車位等優(yōu)惠活動層出不窮，有些樓盤甚至用疊加優(yōu)惠的方式，突破9折優(yōu)惠的底線，以價(jià)換量。記者近期走訪樓市發(fā)現(xiàn)，部分促銷優(yōu)惠項(xiàng)目案場到訪量確實(shí)有所提升，但較低的轉(zhuǎn)化率仍是痛點(diǎn)，甚至于大幅降價(jià)之后銷量仍低于預(yù)期。

　　由于今年市場情況特殊，使“金九銀十”平添了幾分親民氣息。前兩年“金九銀十”供需兩旺的情況下，買房基本拼速度，價(jià)格只按備案價(jià)甚至要求“額外”費(fèi)用。而今年市場上議價(jià)空間明顯增大，即便是熱門片區(qū)，也不乏優(yōu)惠促銷的項(xiàng)目。

　　“我們現(xiàn)在推出95折限時(shí)優(yōu)惠活動，有意向可以聯(lián)系我”。最近，不少媒體同行都收到了馬安某紅盤的優(yōu)惠邀約信息。眾所周知，馬安片區(qū)近兩年發(fā)展勢頭正盛，以往基本上不打折、不做中介聯(lián)動。但最近部分項(xiàng)目開始對外釋放優(yōu)惠，還有個(gè)別項(xiàng)目啟動了中介聯(lián)動。熱門區(qū)域尚是如此，一些偏冷門的區(qū)域更不在話下。記者走訪樓市發(fā)現(xiàn)，目前除了中心區(qū)域的熱門項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目的議價(jià)空間都在變大。特別是一些公寓產(chǎn)品，由于不受限價(jià)政策影響，許多項(xiàng)目直接單價(jià)優(yōu)惠2-3千元，以此促進(jìn)成交，回籠資金。

　　對于“金九銀十”的研判，惠州世聯(lián)行分析認(rèn)為，今年8月份的新房成交數(shù)據(jù)，環(huán)比、同比雙雙大幅下滑，預(yù)計(jì)9-10月份，整體的大趨勢還是保持不變，不會有非常大幅度的上揚(yáng)。

　　惠州資深地產(chǎn)評論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒也表示，從目前市場來看，今年的“金九銀十”成色可能會不足，購房者持幣觀望的情緒可能會進(jìn)一步加深，開發(fā)商基于資金回籠的考慮，不排除后續(xù)優(yōu)惠力度會逐漸加大。但惠州的基本面決定了房價(jià)沒有大幅度下跌的基礎(chǔ)，市場區(qū)域化、差別化、個(gè)別化的情況可能會更加凸顯。李建鋒同時(shí)提醒，對于剛需來說不要講買漲不買跌，也不要抱著樓市大跌的心態(tài)，價(jià)格合適、樓盤樓層合心意，那就早點(diǎn)上車。目前市場有促銷活動情況下，正是購房者精挑樓盤，買到滿意樓盤的好時(shí)機(jī)。

　　惠州報(bào)業(yè)全媒體記者鄔玉婷