項目交付周期、品質(zhì)展示已成為銷售向客戶介紹的主要方面。 東江時報記者周楠 攝

　　成交量漲，到訪量增。2023年第一季度，在“房住不炒”主基調(diào)下，市場調(diào)控和金融政策逐漸寬松，為供需兩端提供了充足的支撐。隨著利好政策效果逐漸顯現(xiàn)，惠州房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)，進一步呈現(xiàn)出積極變化，2月、3月市場交易量相較于之前大幅回升，庫存去化周期縮短。與此同時，惠州各大開發(fā)商也積極應對市場變化，陸續(xù)加快推貨節(jié)奏，并以大幅優(yōu)惠促銷刺激購房者入市。

　　■推售加速 市場承壓

　　二季度預計近萬套新房入市

　　經(jīng)歷了3月“小陽春”，房地產(chǎn)市場波動逐漸趨于平穩(wěn)，購房者入市信心增強，開發(fā)商的推貨積極性有所提升，進入二季度，惠州樓市或?qū)⑦M入供應“洪期”。據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年一季度惠州新房住宅新增供應面積92.8萬㎡，同比下降20.54%，環(huán)比下降22.16%。據(jù)76個重點項目監(jiān)測（不完全監(jiān)測），惠州二季度預計46個項目有推貨計劃，合計9153套，建筑面積約96.51萬㎡。從個盤來看，潛在供應貨量排名為五礦哈施塔特、潤溪花園、國韻雍庭、昊翔源壹城中心及中洲南麓院。

　　3月以來，惠州樓市新獲預售證項目明顯增多。據(jù)惠民之家網(wǎng)站顯示，3月惠州共計發(fā)出36張預售證，發(fā)放時間主要集中在中下旬。截至4月14日，4月惠州已發(fā)出11張預售證。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)監(jiān)控中心不完全統(tǒng)計（截至3月31日），4月惠州全市預計26個樓盤推新，超4000套新房入市。有業(yè)內(nèi)人士認為，房企、購房者的信心在逐步恢復，二季度將成為第一個集中入市的時間點。供應放量疊加政策利好，有望推動二季度新房市場成交規(guī)模環(huán)比回升。

　　供應放量下，惠州整體成交量有望更加企穩(wěn)，城市核心區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)樓盤或?qū)�帶動市場成交量穩(wěn)步上行。需要注意的是，據(jù)中原地產(chǎn)分析，惠州新房市場潛在供應規(guī)模較高，疊加當下庫存壓力與去化能力，二季度市場承壓較為顯著，行業(yè)競爭或?qū)⑦M入白熱化階段。

　　“惠州樓市短期內(nèi)承壓，但基本面未受到本質(zhì)沖擊�！被葜莸禺a(chǎn)觀察員羅大樹表示，目前惠州樓市已經(jīng)回歸居住屬性，購房者更為理性，對于樓盤產(chǎn)品以及各項促銷活動都有更為清晰的判斷�！霸诙嘀匾蛩赜绊懼�下，市場復蘇周期被迫拉長，預計惠州樓市二季度仍將處于筑底企穩(wěn)階段，但溫和復蘇的趨勢尚未改變�！�

　　■產(chǎn)品提質(zhì) 優(yōu)惠加碼

　　今年第二波優(yōu)惠潮來了

　　樓市傳統(tǒng)銷售旺季“五一”黃金周即將到來，一場“營銷戰(zhàn)”正在惠州悄然打響。各大房企鉚足了勁往前沖，樓市競爭明顯加劇。

　　“今年第二波大幅度優(yōu)惠潮來了！”“五一”向來為房企必爭節(jié)點，也是購房者入市的好時機。進入4月份，惠州多個樓盤便積極備戰(zhàn)“五一”，紛紛提前“搶跑”，推出大幅度優(yōu)惠折扣希望能搶占一波市場份額。金山新城某盤清盤單價不到9000元/㎡；仲愷陳江某盤推出8888元/㎡任選；向來價格堅挺的江北某盤，此次也針對一棟房源推出85折優(yōu)惠……惠州不少樓盤主打“優(yōu)惠牌”，通過限時限量專屬優(yōu)惠撬動當下市場。

　　“今年的客戶爭奪戰(zhàn)要比往年來得更為激烈。前期積壓的購房需求基本都在2月、3月消化掉了，新的購買力沒有跟上。為了招攬更多客戶，現(xiàn)階段部分樓盤的優(yōu)惠力度不斷加碼，也致使部分購房者出手更加謹慎。”有樓盤營銷負責人對市場持謹慎樂觀態(tài)度，他表示惠州樓市基本面尚佳，但樓市熱度和可持續(xù)性仍需市場的檢驗。“從目前情況來看，客戶需求仍然在，但成交周期長，各大開發(fā)商去化壓力大，業(yè)績壓力也大，搶客策略也不同。在積極推貨之余，加大折扣力度、降價跑量、產(chǎn)品提質(zhì)都是主要營銷策略之一�！�

　　去到營銷中心，銷售的介紹說辭也正跟隨著市場走向、客戶心理發(fā)生著變化。項目交付周期、品質(zhì)展示已成為銷售向客戶介紹的主要方面。樓盤也正想盡千方百計獲取購房者信任，有樓盤將用材用料的具體品牌直接列成清單放入購房合同；有樓盤直接出售現(xiàn)房，園林和品質(zhì)“所見即所得”，更有樓盤直接設置工藝工法樣板間，將建筑肌理剖開一一呈現(xiàn)在業(yè)主面前。

　　產(chǎn)品提質(zhì)，疊加優(yōu)惠加碼，讓不少購房者行動起來。從事中介多年的許先生告訴記者，進入4月，購房者看房仍然活躍，但總體而言較為理性，買房急迫性有所減弱。尤其是近期，伴隨著多個樓盤推出大幅優(yōu)惠折扣，客戶帶看量有所提升。“我一天最多帶看了7批客戶，但是這兩個月成交量都上不來，客戶的考慮周期比較長，有些擔心現(xiàn)在買了后面又降價�！�

　　中原地產(chǎn)也提到，開發(fā)商貨源積壓及資金壓力有增無減，打折促銷現(xiàn)象愈演愈烈，這使得惠州樓市新房實際成交價格繼續(xù)下滑，進一步加重客戶觀望情緒。

　　■周期縮短 分化加劇

　　樓市庫存壓力峰值已過

　　具體到惠州各區(qū)縣房地產(chǎn)市場，正呈現(xiàn)出區(qū)域分化加劇的局面，各區(qū)域樓市之間的差異更加明顯。

　　從成交數(shù)據(jù)來看，據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年一季度，惠城區(qū)、大亞灣、博羅縣表現(xiàn)搶眼，其中惠城區(qū)一季度成交面積達49.59萬㎡，同比上升138%；大亞灣成交面積31.84萬㎡，同比上升120%；博羅縣成交面積30.16萬㎡，同比上升36%。三區(qū)縣成交量呈現(xiàn)出平穩(wěn)向好態(tài)勢，庫存量下滑明顯。但與此同時，惠州多個區(qū)縣如仲愷、惠陽、惠東等仍然面臨較大的庫存壓力。

　　據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2023年3月31日，惠州全市最新庫存面積為1724.5萬㎡，同比下降3.1%；最新去化周期為31.27個月，較2022年同期下降8.15個月。中原地產(chǎn)分析，惠州樓市庫存壓力峰值已經(jīng)過去，表明房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸走出低迷期，未來消化庫存的前景積極向好。但當前庫存仍然處于高位，需要依靠更多體現(xiàn)市場需求和政策引導的平衡。一方面，政策的引導及支持依然重要；一方面，開發(fā)商也要加強市場監(jiān)測，及時掌握客戶心理變化，通過有效的優(yōu)惠力度，實現(xiàn)存量轉(zhuǎn)化。

　　行至當下，從監(jiān)管層到各地區(qū)，樓市政策調(diào)整仍在延續(xù)；佳兆業(yè)、景瑞控股、融創(chuàng)等出險房企先后復牌；多城市庫存規(guī)模同比下降；二季度居民家庭購房意愿環(huán)比一季度增加……樓市正釋放出一個個積極穩(wěn)定的信號。一位渠道公司相關(guān)負責人坦言，“惠州樓市機會與阻力并存，經(jīng)濟基礎雄厚的區(qū)域以及產(chǎn)品質(zhì)量過硬的項目將會更加穩(wěn)健。當前，雖然整體呈現(xiàn)回暖跡象，但購房者觀望情緒依然濃厚，市場需要進一步提振信心，期待二季度迎來更積極的變化。”

　　東江時報記者 伍磊