通過(guò)合理設(shè)計(jì)提高得房率。東江時(shí)報(bào)記者周楠 攝

　　繼出臺(tái)六大措施引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)后，惠州樓市再迎新利好。5月13日，惠州市自然資源局印發(fā)《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》（下稱《措施》），針對(duì)新出讓住宅用地規(guī)劃條件出臺(tái)六項(xiàng)新規(guī)，優(yōu)化輔助用房、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等容積率計(jì)算規(guī)則，提高市民購(gòu)房的得房率，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅，滿足市民對(duì)美好居住生活的需求。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，《措施》本質(zhì)上是增加了住房的實(shí)際使用面積，從而降低了購(gòu)房成本，變相降低了房?jī)r(jià)，有利于激發(fā)購(gòu)房者購(gòu)房的積極性。同時(shí)也將提振開(kāi)發(fā)商拿地的積極性，畢竟得房率高的項(xiàng)目具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，去化也快。

　　提升得房率

　　輔助用房等面積不計(jì)容

　　在市場(chǎng)紓困舉措頻出的背景下，針對(duì)2024～2025年度新出讓住宅用地，《措施》從源頭的住宅用地出讓和規(guī)劃管理上作出相應(yīng)調(diào)整。

　　《措施》規(guī)定，建筑物屋頂?shù)墓�共梯間、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，但不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過(guò)屋頂面積的25％，切實(shí)提高購(gòu)買者的得房率，降低購(gòu)房成本。

　　不僅是輔助用房，配套設(shè)施也有部分不計(jì)容�！洞胧�》同時(shí)明確：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件約定建成后無(wú)償移交政府的配套設(shè)施(如社區(qū)公共服務(wù)用房、養(yǎng)老設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、配電網(wǎng)開(kāi)關(guān)站等)不計(jì)入容積率建筑面積，按劃撥性質(zhì)登記。此外，面積小于3萬(wàn)平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫(kù)的建筑面積，也將不計(jì)入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次惠州提出輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，不納入公攤，事實(shí)上這是由政府或開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。而且惠州新政提到無(wú)償移交政府的配套設(shè)施，應(yīng)該由政府來(lái)承擔(dān)，均是提高了業(yè)主的得房率。

　　“對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)都有利好，配套用房雖然配建，但是不占用計(jì)容面積指標(biāo)，可以調(diào)整到住宅面積中，實(shí)打?qū)嵲黾恿丝射N售面積�！� 本地樓市專家、惠州世聯(lián)行客戶部總監(jiān)馮詩(shī)安接受惠州日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)也表示，隨著這一系列措施出臺(tái)，我市新建住宅部分面積“不計(jì)容”將一定程度提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味著得房率更高，也就意味著公攤面積“減少”了。

　　提高住宅品質(zhì)

　　鼓勵(lì)打造戶屬空中花園

　　中共中央政治局4月30日召開(kāi)會(huì)議，在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述中，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　為進(jìn)一步推進(jìn)高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，《措施》還加大了企業(yè)開(kāi)發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的支持力度，鼓勵(lì)市場(chǎng)建設(shè)高品質(zhì)住宅，利用挑高、錯(cuò)層的大陽(yáng)臺(tái)打造戶屬空中花園�！洞胧�》明確，戶屬空中花園中不小于兩個(gè)自然層高的部分不計(jì)入容積率建筑面積且不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。支持住宅建筑設(shè)置層高不小于兩個(gè)自然層高、可供業(yè)主共享的開(kāi)敞式公共休閑綠化平臺(tái)，該平臺(tái)不計(jì)入容積率建筑面積，且不納入公攤面積，確權(quán)登記為全體業(yè)主共有，鼓勵(lì)企業(yè)打造“第四代建筑”等高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

　　與此同時(shí)，在房屋內(nèi)部空間方面，《措施》提出，滿足開(kāi)敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制進(jìn)深，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計(jì)算容積率建筑面積；陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面積計(jì)入容積率建筑面積。住宅建筑每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積占套內(nèi)戶型水平投影面積比例不超過(guò)25%的部分，按其水平投影面積的一半計(jì)入容積率建筑面積；超出25%的部分，按其水平投影面積計(jì)入容積率建筑面積。

　　此外，《措施》還對(duì)房屋飄窗面積計(jì)算進(jìn)行優(yōu)化，提出結(jié)構(gòu)凈高不超過(guò)2.10米、窗臺(tái)高度不小于0.45米，進(jìn)深不超過(guò)0.80米的住宅建筑飄窗不計(jì)入容積率建筑面積。將飄窗進(jìn)深由現(xiàn)行規(guī)定的0.6米增加至0.8米，增加飄窗可用面積，提高住宅品質(zhì)。

　　在住宅品質(zhì)已成為房企競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵的背景下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《措施》鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅社區(qū)，有助于提升行業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化市民居住品質(zhì)。馮詩(shī)安表示，新政實(shí)施后，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一些大陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)等綠色住宅產(chǎn)品，有利于改善型戶型的設(shè)計(jì)，提升住宅產(chǎn)品質(zhì)量，更加滿足市民對(duì)高品質(zhì)居住生活的需求。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)： 新政有助提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力

　　對(duì)于惠州計(jì)容面積和公攤的調(diào)整，李宇嘉認(rèn)為，本質(zhì)是通過(guò)增加套內(nèi)面積、實(shí)際使用面積，從而降低單位購(gòu)房?jī)r(jià)格和成本，變相降低了房?jī)r(jià)，有利于提升購(gòu)房者購(gòu)房的積極性。同時(shí)，通過(guò)政策調(diào)整，引導(dǎo)房企提升房屋實(shí)用率，將有利于提高新建商品住宅的品質(zhì)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也將有利于加速釋放本地的改善需求。

　　惠州地產(chǎn)觀察員羅大樹(shù)表示，通過(guò)合理設(shè)計(jì)提高得房率，確實(shí)可以提升住宅的舒適度。但此前部分高得房率項(xiàng)目的相關(guān)提法一般是：創(chuàng)意空間、贈(zèng)送面積等，是開(kāi)發(fā)商“打擦邊球”的做法，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)缺乏保障。如今惠州將其“規(guī)則化”，對(duì)購(gòu)房者而言是好事。同時(shí)，房企可以根據(jù)政策迭代戶型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品力也將大幅提升，吸引更多自住型、改善型買家入市，有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。從趨勢(shì)來(lái)看，往后住宅設(shè)計(jì)將逐漸趨向“0公攤”，也就是說(shuō)實(shí)用率達(dá)100%。市場(chǎng)上有望出現(xiàn)越來(lái)越多的低容積率小區(qū)、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品，更好地滿足購(gòu)房者的改善性需求。

　　東江時(shí)報(bào)記者鄔玉婷