2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)密集調(diào)整，特別是9月下旬以來(lái)，加力推出的一攬子增量政策，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期明顯改善。從年初建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，到年中統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，再到年末持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)……房地產(chǎn)政策措施應(yīng)出盡出，從供需兩端綜合施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　過(guò)去一年，樓市利好持續(xù)釋放，樓市有哪些值得關(guān)注的信息？展望2025年，市場(chǎng)又將迎來(lái)哪些新變化？在這新舊交替的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，他們將以專(zhuān)業(yè)的視角分析樓市。

　　易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)：

　　適時(shí)止跌 鞏固回穩(wěn)

　　回顧2024年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“U型”的深度調(diào)整走勢(shì)，在前三季度壓力略增的情況下，四季度政策主動(dòng)出擊，市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)和止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢(shì)。這充分說(shuō)明2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的重大挑戰(zhàn)，也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展的韌勁和基礎(chǔ)，更是說(shuō)明市場(chǎng)有效和政策有效的特征。與此同時(shí)，立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系重大變化和新形勢(shì)新問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)圍繞“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的導(dǎo)向落實(shí)調(diào)整工作，包括以購(gòu)代建、落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)債等系列工作開(kāi)展，完全有別于2023年的工作方式，也更加和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)做匹配，有效破解房地產(chǎn)市場(chǎng)的堵點(diǎn)和難點(diǎn)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌回穩(wěn)”。

嚴(yán)躍進(jìn)。

　　展望2025年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)在“穩(wěn)住樓市”的總體框架下系統(tǒng)做好工作。既要鞏固好2024年四季度出現(xiàn)的止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，為“十四五”規(guī)劃圓滿收官畫(huà)上句號(hào)，也要為“十五五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃創(chuàng)造高質(zhì)量的市場(chǎng)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向新發(fā)展模式之路。

　　■商品房成交均價(jià)跌幅收窄

　　2024年1~11月份，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積86118萬(wàn)平方米，同比下降14.3%。觀察歷史數(shù)據(jù)和最近幾年的運(yùn)行情況，可以看出，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)較大和深度的調(diào)整。在經(jīng)歷2016~2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022~2024年經(jīng)歷罕見(jiàn)的三年長(zhǎng)周期下行過(guò)程，充分說(shuō)明市場(chǎng)調(diào)整的幅度和程度都較高。連降三年，既和宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境大調(diào)整有關(guān)，也和房地產(chǎn)所處相對(duì)成熟的階段有關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，產(chǎn)生了很多潛在問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)交易數(shù)據(jù)下跌帶來(lái)了房?jī)r(jià)持續(xù)下跌現(xiàn)象，進(jìn)而形成惡性循環(huán)，既導(dǎo)致購(gòu)房觀望情緒增加，也進(jìn)一步拖累交易數(shù)據(jù)，其對(duì)于房企債務(wù)的化解也帶來(lái)沖擊，導(dǎo)致化債難度加大。雖然2024年四季度交易指標(biāo)有所改善，但總體上當(dāng)前新房交易數(shù)據(jù)位于歷史偏低位水平。

　　同時(shí)，觀察2024年新建商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的月度數(shù)據(jù)，即全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速曲線。除去異動(dòng)數(shù)據(jù)，本輪樓市降溫周期始于2021年5月，隨后該曲線總體處于下行和下跌狀態(tài)，進(jìn)而對(duì)年度數(shù)據(jù)產(chǎn)生持續(xù)性的拖累影響。觀察2024年的月度交易數(shù)據(jù)，盡管指標(biāo)跌幅有所收窄，但主要原因在于2023年基期值偏低（尤其體現(xiàn)為先高后低的特征），這使得2024年同比降幅數(shù)據(jù)容易收窄。但必須清醒認(rèn)識(shí)到其絕對(duì)規(guī)模是偏低的。當(dāng)然隨著一系列政策的效應(yīng)釋放，包括2023年認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率、降低普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等；2024年全面取消限購(gòu)、首付比例和房貸利率降至歷史最低、取消普宅標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)等，2024年四季度相關(guān)指標(biāo)有較為明顯改善，在各線城市中都有所體現(xiàn)。

　　2024年1~11月，全國(guó)商品房成交均價(jià)9885元/平方米，同比跌幅5.7%。據(jù)此推算，2024年全年商品房成交均價(jià)跌幅大致為5.0%。觀察70個(gè)大中城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)。根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，2024年11月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-6.1%，房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)重大變化。2023年下半年開(kāi)始，全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)總體步入持續(xù)下跌、跌幅擴(kuò)大的通道，市場(chǎng)壓力總體較大。而此次11月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比指標(biāo)明顯改善，即跌幅收窄態(tài)勢(shì)非常明顯�；�于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的信號(hào)和市場(chǎng)表現(xiàn)，以及房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量明顯增加，我們認(rèn)為，此次房?jī)r(jià)指數(shù)說(shuō)明全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。

　　■鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)

　　2024年全國(guó)房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出政策權(quán)限下放、落實(shí)宜寬則寬導(dǎo)向等特征，尤其是在降低交易成本和關(guān)注存量方面落實(shí)了系列工作。以2024年各次中央重要會(huì)議精神為例，能夠看出改革的重心在變化。其中，4月份中央政治局會(huì)議明確，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。7月份黨的二十屆三中全會(huì)明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。7月份中央政治局會(huì)議提出，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作。9月份中央政治局會(huì)議明確，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。12月份中央政治局會(huì)議則提出“穩(wěn)住樓市”。

　　需求端政策，重點(diǎn)圍繞“四個(gè)增加四個(gè)取消”的購(gòu)房政策開(kāi)展。立足新市場(chǎng)、新形勢(shì)、新目標(biāo)和新問(wèn)題，緊貼“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”“消化存量?jī)?yōu)化增量”“止跌回穩(wěn)”等大框架，購(gòu)房政策精準(zhǔn)有序，持續(xù)降低交易成本和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。10月17日，住建部在新聞發(fā)布會(huì)上做了系統(tǒng)總結(jié)和概括，即“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”。各地也積極落實(shí)此類(lèi)政策，尤其是一線城市積極推進(jìn)相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)率先止跌回穩(wěn)。

　　從政策宜松則松、取消過(guò)熱時(shí)期過(guò)嚴(yán)政策的導(dǎo)向出發(fā)，全國(guó)房?jī)r(jià)的管控政策進(jìn)入到全面放松新階段，并帶動(dòng)了多市場(chǎng)多維度的價(jià)格放松。最為明顯的是各地在土地供應(yīng)方面，持續(xù)取消限價(jià)政策，各地土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了溢價(jià)率上升的新情況。同時(shí)，結(jié)合各地去庫(kù)存的實(shí)際情況，在預(yù)售價(jià)格申請(qǐng)和備案等方面，總體按照“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的導(dǎo)向進(jìn)行，促進(jìn)房?jī)r(jià)走勢(shì)和供求關(guān)系更加匹配。在此類(lèi)政策下，2024年房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整，同時(shí)具有止跌回穩(wěn)的更好基礎(chǔ)。

　　■持續(xù)降低房屋交易成本

　　2024年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，為全國(guó)2025年經(jīng)濟(jì)等一系列工作定了總基調(diào)，也明確了具體工作方向：實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，不斷提高人民生活水平，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定，高質(zhì)量完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)，為實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開(kāi)局打牢基礎(chǔ)。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2025年房地產(chǎn)工作進(jìn)行了周密部署，也落實(shí)了非常精準(zhǔn)和詳細(xì)的政策。從政策方向看，主要涉及四大領(lǐng)域。一是做好防范化解風(fēng)險(xiǎn)工作。政策明確，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。從表述上看，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的提法已刪除，剩下房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。但表述重心在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也意味著2025年要繼續(xù)做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解工作。二是持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)。這也說(shuō)明要在2024年四季度既有的止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)力和做好工作，尤其是要把握好城中村改造所帶來(lái)的新機(jī)會(huì)。三是落實(shí)好嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量的工作，尤其是在限制供地和盤(pán)活存量土地等方面，落實(shí)結(jié)構(gòu)方面的重大調(diào)整工作。四是要積極促轉(zhuǎn)型。當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式明確了“推動(dòng)”要求，這也就意味著各地要在最近幾年試點(diǎn)和探索基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)力，積極爭(zhēng)取更多項(xiàng)目的落地。

　　總體而言，2025年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的差異。第一，目前購(gòu)房市場(chǎng)的需求潛力還沒(méi)有完全激活，也面臨收入等方面的制約和堵點(diǎn)。同時(shí)，供求關(guān)系的矛盾雖然在2025年會(huì)有所化解，但總體上依然是供大于求的關(guān)系。其都會(huì)制約房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的拉升。第二，購(gòu)房政策持續(xù)釋放，將持續(xù)降低房屋交易成本，加之房?jī)r(jià)趨穩(wěn)或向好發(fā)展，客觀上對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)具有較好的支撐。第三，結(jié)構(gòu)方面，至少30個(gè)一二線重點(diǎn)城市會(huì)率先轉(zhuǎn)正，即呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象，呈現(xiàn)出非常好的示范效應(yīng)。此類(lèi)城市的銷(xiāo)售市場(chǎng)數(shù)據(jù)會(huì)有相對(duì)積極的表現(xiàn)，同時(shí)其銷(xiāo)售比重也會(huì)上升，從傳統(tǒng)的35%比重上升到40%及以上水平，進(jìn)而扮演先行復(fù)蘇的角色。

　　惠州中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理徐智勇：

　　逆市正去 順市將臨

　　2024年是罕見(jiàn)的樓市政策大年，彰顯出對(duì)樓市調(diào)控的巨大決心：樓市不穩(wěn)、救市不止。從“517”到“926”，無(wú)不透露出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的高度重視，“樓市不穩(wěn)，救市不止”已成為政策是否出臺(tái)與加碼的標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)去的一年，政策不僅給市場(chǎng)松綁，如取消或放寬限購(gòu)、限售，而且在供應(yīng)端給優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商提供白名單金融服務(wù)，甚至土地回購(gòu)等輸血支持。在購(gòu)買(mǎi)端更是將購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻、成本降到了歷史新低，甚至還歷史性的對(duì)存量貸款利率進(jìn)行了大幅下調(diào)等。2024年不僅是支持樓市復(fù)蘇的政策力度強(qiáng)、數(shù)量多，而且考慮非常周詳�？傮w而言，這一系列政策非常有體系并非常緊貼市場(chǎng)需求，對(duì)促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回穩(wěn)起到極為重要的作用。與此同時(shí)，惠州在政策的制定及落地方面也極為高效，如“517”及“926”政策，惠州落地速度明顯快于周邊的城市，并推出了“住宅以舊換新政策”“港人置業(yè)節(jié)”“重啟購(gòu)房入戶政策”……

　　■樓市翹尾行情透射出明顯的止跌信號(hào)

　　剛剛過(guò)去的2024年，無(wú)論是全國(guó)還是惠州市場(chǎng)的新房成交都呈現(xiàn)環(huán)比下降行情。我們認(rèn)為這是由于多方面因素影響帶來(lái)的結(jié)果。除了客觀的2021年前過(guò)熱的樓市所造成的市場(chǎng)透支需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)修復(fù)周期外，還有疫情以來(lái)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)低迷所帶來(lái)的持續(xù)的困局。在雙重影響下，房地產(chǎn)的長(zhǎng)修復(fù)周期令大家對(duì)樓市信心不足，是當(dāng)前的關(guān)鍵問(wèn)題之一。在去年一系列重大政策特別是“926新政”的刺激下，全國(guó)樓市在“國(guó)慶月”創(chuàng)造了年內(nèi)的銷(xiāo)量新高。一線城市強(qiáng)二線城市更是創(chuàng)出近年來(lái)新高。以深圳新房市場(chǎng)為例，當(dāng)月認(rèn)購(gòu)量超過(guò)1.2萬(wàn)套，創(chuàng)十多年來(lái)的新高。惠州國(guó)慶開(kāi)局即創(chuàng)出近3000套的成交新高度，第四季度惠州市場(chǎng)與一線、強(qiáng)二線城市市場(chǎng)同步，亦實(shí)現(xiàn)了年度的新高。第四季度的新房及二手房網(wǎng)簽面積均創(chuàng)出同比增50%的佳績(jī)，二手房全年成交量實(shí)現(xiàn)了環(huán)比增13.6%的好成績(jī)�？傮w來(lái)說(shuō)，2024年樓市雖困難重重，但翹尾行情強(qiáng)勁有力，透射出明顯的止跌信號(hào)，市場(chǎng)信心有望逐步得到修復(fù)。

徐智勇。

　　■買(mǎi)賣(mài)雙方漸達(dá)市場(chǎng)新共識(shí)

　　2024年樓市的另一個(gè)好的特征是，“爆雷”的開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目大幅減少，市場(chǎng)從三年來(lái)的負(fù)面中逐漸走了出來(lái)，利空出盡便是利好，這為市場(chǎng)恢復(fù)信心、走出低谷打下了很堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，市場(chǎng)也重歸風(fēng)險(xiǎn)可控的正常交易狀態(tài)。經(jīng)過(guò)三年來(lái)的深度調(diào)整，供應(yīng)端基本拋棄成本+利潤(rùn)的盛市定價(jià)模式，基本接受了新市場(chǎng)下的定價(jià)模式，客戶朋友們也基本回歸到了理性購(gòu)買(mǎi)的思維，即根據(jù)自身的剛性需求來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，改善性需求成為2024年購(gòu)房的主要因素之一，基于買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成新市場(chǎng)下的共識(shí)，市場(chǎng)筑底已基本形成。

　　■政策和市場(chǎng)手段雙重激活樓市

　　政策支持尚有空間，2025年有望進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的支持，促進(jìn)房地產(chǎn)行持續(xù)回暖。

　　從目前國(guó)家釋放的信息來(lái)看，2025年是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)樓市、穩(wěn)民生的關(guān)鍵一年，國(guó)家仍會(huì)以最大的力度支持經(jīng)濟(jì)建設(shè)、樓市企穩(wěn)及民生改善，預(yù)計(jì)今年樓市政策支持的力度仍會(huì)加強(qiáng)，比如繼續(xù)降準(zhǔn)、降息，優(yōu)化住房保障措施，加大收儲(chǔ)力度，推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售制度等等。從2008年翹尾行情的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2025年春節(jié)后更多的城市有望迎來(lái)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)、持續(xù)回暖，惠州作為二線城市的代表之一，有望在這一輪市場(chǎng)中受益，樓市的止跌回暖，對(duì)開(kāi)發(fā)商高質(zhì)高量如期交樓、客戶的信心回歸、市場(chǎng)的良性循環(huán)都將起到極大的促動(dòng)作用。

　　■第四代住宅元年 “換代產(chǎn)品”激活市場(chǎng)需求

　　2024年年底，全國(guó)各城市相繼發(fā)布低公攤高實(shí)用率產(chǎn)品的規(guī)范或申請(qǐng)。至此，業(yè)界一直討論的熱門(mén)產(chǎn)品-第四代住宅開(kāi)始出現(xiàn)在大家的視野。12月27日，市住建局也第一時(shí)間發(fā)布了存量住宅用地可申請(qǐng)調(diào)高“得房率”的政策。我們認(rèn)為低公攤高實(shí)用率的第四代住宅憑借其創(chuàng)新的產(chǎn)品、超高實(shí)用率、墅質(zhì)產(chǎn)品體驗(yàn)，將會(huì)刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)欲，提升市場(chǎng)熱度，而且也將極大地刺激土地市場(chǎng)，令房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入生態(tài)、體系性的正循環(huán)。所以，2025年與2024年也許有個(gè)顯著的區(qū)別，2024年是以大政策驅(qū)動(dòng)去庫(kù)存，2025年則是政策與新產(chǎn)品雙重驅(qū)動(dòng)，促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

　　■2025年有望成為樓市復(fù)蘇轉(zhuǎn)折的一年

　　基于對(duì)經(jīng)濟(jì)、樓市當(dāng)前表現(xiàn)及未來(lái)方向的研究，甚至我們認(rèn)為2025年一定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的轉(zhuǎn)折之年，行情復(fù)蘇有望從一線強(qiáng)二線城市向三四線城市發(fā)展。目前一線強(qiáng)二線已呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的趨勢(shì)，相信在政策及新產(chǎn)品的雙重驅(qū)動(dòng)下，一線強(qiáng)二線城市的帶動(dòng)效應(yīng)將十分明顯，二線城市會(huì)成為下一個(gè)企穩(wěn)回升的市場(chǎng)。當(dāng)然，止跌回穩(wěn)是大勢(shì)，而未必是普遍性的市場(chǎng)行為，項(xiàng)目間的分化可能會(huì)拉大。居住價(jià)值成為價(jià)格與去化量分化的主導(dǎo)因素，核心城區(qū)項(xiàng)目與郊區(qū)項(xiàng)目，新產(chǎn)品與舊產(chǎn)品，剛需與非剛需產(chǎn)品的走勢(shì)可能會(huì)再度分化。

　　惠州作為新興的二線城市，整體市場(chǎng)也必將在2025年實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，甚至出現(xiàn)驚喜亦有可能，預(yù)計(jì)2025年惠州一二手市場(chǎng)都進(jìn)入到同步復(fù)蘇的市場(chǎng)，在政策、新品等因素的利好刺激下，基于深圳、廣州樓的示范作用及本地剛需、剛改多年壓抑的需求，置業(yè)信心有望在2025年得到較好的修復(fù)，2025年將有望成為樓市復(fù)蘇轉(zhuǎn)折點(diǎn)的一年。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者鄔玉婷