原標題：
仲愷高新區(qū)征地留用地集中安置、拆遷安置集中上樓系列改革初見成效
創(chuàng)新整合破解“用地難” 產業(yè)發(fā)展村民利益雙贏

　　不久前，潼湖鎮(zhèn)欖村村民小組只用了3個月就完成了整村搬遷。時光回到2020年初，當時啟動的潼湖鎮(zhèn)朱山村民小組整村搬遷項目，直到2020年年底才完成整村搬遷。

　　巨大的轉變背后，有基層黨員干部耐心細致宣傳的辛勤汗水；有群眾利益得到切實保障從而給予的認可和支持配合；更有產業(yè)快速發(fā)展、生活環(huán)境極大改善帶來的信心……

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自從《仲愷高新區(qū)關于促進節(jié)約集約利用土地的實施意見（試行）》出臺后，2019年以來，仲愷高新區(qū)發(fā)布征地預公告125個，完成征地面積超34500畝，完成前期整備面積約14400畝，采取安排留用地239畝、留用地貨幣補償746畝。

　　可以說，仲愷高新區(qū)為促進土地節(jié)約集約利用，推出的征地留用地集中安置、拆遷安置集中上樓系列改革已取得初步成效。

中韓（惠州）產業(yè)園起步區(qū)在如火如荼建設中，目前已引進75宗項目。

　　瓶頸

　　征地拆遷“推進難”制約產業(yè)項目快速發(fā)展

　　近年來，仲愷高新區(qū)積極搶抓“雙區(qū)驅動”歷史機遇，堅持產業(yè)強區(qū)、項目為王，聚焦電子信息產業(yè)集群，重點打造新型顯示、新能源、汽車電子、激光產業(yè)鏈，引進了一大批優(yōu)質項目：2019年，仲愷高新區(qū)全年落地項目50宗，在建工業(yè)項目69宗；2020年，全年新落地項目51宗，計劃總投資額350億元，達產后預計產值602億元；今年1~6月，新過會（簽約）項目69宗，計劃總投資1040億元，預計總產值2325億元……據(jù)統(tǒng)計，截至目前，仲愷高新區(qū)共吸引了全球10多個國家和地區(qū)的5000多家企業(yè)落戶，成為一大批優(yōu)質企業(yè)的聚集區(qū)與發(fā)展福地。

　　隨著項目紛紛落戶、產業(yè)快速發(fā)展，用地緊張的瓶頸也日益凸顯。

　　“經(jīng)過調研，發(fā)現(xiàn)制約產業(yè)發(fā)展的最大瓶頸，就是征地拆遷推進難，而留用地落實難及房屋拆遷安置是影響征地拆遷的主要因素。”仲愷高新區(qū)國土資源分局副局長呂游談起出臺《仲愷高新區(qū)關于促進節(jié)約集約利用土地的實施意見（試行）》的初衷時說道。

　　呂游給了一個數(shù)據(jù)：截至2021年，仲愷高新區(qū)歷年來共有3500畝村集體留用地未兌現(xiàn)。“群眾一句話，說‘之前的留用地處理好了再說’，我們的工作就相當被動�！眳斡握f。

　　村集體留用地未兌現(xiàn)，致使村民不愿意搬遷。有的村集體留用地兌現(xiàn)了，卻又面臨留用地零星分布無法高效利用、無序開發(fā)、效益低下等問題。

中韓產業(yè)園 。

　　突破

　　改變集體留用地兌現(xiàn)的單一方式

　　如何破解用地難題，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和村民利益雙贏？

　　仲愷高新區(qū)到先進地區(qū)進行了細致調研，并結合實際于2019年7月出臺了《仲愷高新區(qū)關于促進節(jié)約集約利用土地的實施意見（試行）》（以下簡稱“《意見》”），改變過去集體留用地僅以實地留用兌現(xiàn)的單一方式，拓寬為安排留用地、折算貨幣補償及置換物業(yè)3種方式。在此基礎上，重點推進征地留用地集中安置，拆遷安置集中上樓系列改革。

　　留用地集中開發(fā)

　　“《意見》最大的亮點就是推進留用地集中安置。”呂游介紹說，仲愷高新區(qū)管委會一改過往零星安置留用地、低水平開發(fā)利用的做法，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，集中安置”的原則，及有利于集體經(jīng)濟發(fā)展、產業(yè)優(yōu)化和主體功能區(qū)完善的要求，將村集體留用地土地“聚零為整”，統(tǒng)籌劃定集中連片土地作為征地留用地的集中安置園區(qū)。被征收農村集體經(jīng)濟組織可采取等值置換的方式將留用地權益置換為產業(yè)、物業(yè)。

　　“留用地集中安置、開發(fā)建設，由政府統(tǒng)籌招商引資，肯定更容易引進優(yōu)質高效的項目，形成規(guī)模效應�！眳斡谓榻B，這樣不僅可以解決農村集體經(jīng)濟組織留用地兌現(xiàn)難及現(xiàn)有留用地土地利用率低、收益少的問題，同時可保障農村集體經(jīng)濟組織通過廠房租賃、物業(yè)分紅獲得長遠發(fā)展利益，實現(xiàn)產業(yè)項目落地與村集體經(jīng)濟發(fā)展共同提升的目標。

　　目前，仲愷高新區(qū)已在陳江街道社溪村等留用地集中安置地區(qū)啟動群益產業(yè)園。項目總規(guī)劃用地面積約41萬平方米，總建筑面積約152.37萬平方米，總投資估算約68億元，分為6個區(qū)，計劃今年12月底完成約112萬平方米的廠房主體結構封頂，2022年6月底全部完工并交付使用。目前，群益產業(yè)園已吸引炬晶電子、慶瑞祥精密部件、深圳緯迪實業(yè)等6家企業(yè)落戶。

　　以貨幣方式予以補償

　　“此外，《意見》新增的折算貨幣補償方式，有力推進了留用地歷史遺留問題有效解決�！眳斡谓榻B，《意見》明確，在《意見》實施前，因村集體自身原因逾期無法取得留用地產權證或未落實留用地選址的，以折算貨幣補償為原則進行評估并予以補償，對留用地貨幣補償價格的評估標準統(tǒng)一設定為國有出讓地，土地狀態(tài)為“五通一平”，使用年限按國有土地使用權法定出讓最高年限確定。

　　同時，《意見》提出，留用地兌現(xiàn)國有建設用地、集體建設用地、折算貨幣補償?shù)谋壤�分別為10%、12%、15%，試圖通過相對較高的兌現(xiàn)比例、更高的補償價格，引導村集體采用貨幣方式獲得補償。

　　陳江街道紅三村民小組、洞子、田一及田二村民小組的留用地，由于一直未能找到好項目，多年來都閑置著，村民意見頗大�！兑庖姟穼嵤┖�，這4個村村民選擇以貨幣補償方式，兌現(xiàn)部分留用地使用權益，獲利約1.8億元。“這塊地，我們掛牌出讓給了億緯鋰能。工業(yè)用地的價格低得多，我們是‘虧了大本’！”呂游打趣說，“但從長遠看，產業(yè)發(fā)展起來了，稅收、就業(yè)都有了，大家都是賺的�！�

　　據(jù)統(tǒng)計，啟動改革至今，仲愷高新區(qū)共解決10余宗未落實留用地的“懸案”，超9萬平方米的留用地以貨幣形式補償，補償金額達3.95億元。

　　征地安置集中上樓

　　隨著仲愷高新區(qū)產業(yè)的快速發(fā)展，拆遷安置戶也日益增多，拆遷安置難以兌現(xiàn)、現(xiàn)有安置小區(qū)土地利用率低、采光差、外立面風格不一等問題備受群眾“吐槽”，導致村民對征拆意愿不強，影響了項目落地建設進度。

　　《意見》的實施，為解決這一難題提供了新思路：2019年起，仲愷高新區(qū)不再單獨安排個人住宅建設用地，而是在保障“一戶一宅”權益的前提下，建設安置房，實施征地安置集中上樓改革。

　　按照規(guī)劃，仲愷高新區(qū)將在陳江街道幸福村、潼僑鎮(zhèn)學溪村等8個地塊選址建設安置房，規(guī)劃建筑面積約83萬平方米，安置戶數(shù)約6230戶。目前，中韓（惠州）產業(yè)園起步區(qū)安置小區(qū)已啟動建設，總建筑面積約11萬平方米，計劃2022年8月交付使用。同時，今年計劃啟動3宗鎮(zhèn)（街）安置房建設，解決安置任務約40萬平方米，安置戶數(shù)約3156戶。

　　“安置房選址一般按照就近原則，充分尊重村民意愿、照顧村民的故土情結�！眳斡握f，安置小區(qū)配套建設完善的商業(yè)、道路和生活設施，建成后不僅能大幅提升拆遷安置群眾的生活品質，同時也解決了自建安置房土地利用率不高、浪費土地資源問題，可為仲愷高新區(qū)持續(xù)發(fā)展提供更多土地資源。

　　成效

　　經(jīng)濟發(fā)展和生活品質雙提升

　　萬事開頭難，征地拆遷涉及村民切身利益，改革起初更是難上加難。

　　2020年4月，中韓（惠州）產業(yè)園朱山整村搬遷專班正式組建，潼湖鎮(zhèn)朱山村民小組作為第一個吃螃蟹的村，率先啟動整村搬遷。

　　專班工作人員很快發(fā)現(xiàn)，村民對整村搬遷大多抱著消極態(tài)度，一方面留戀祖祖輩輩生活居住的家園，另一方面，對安置小區(qū)建設、留用地存在較大疑慮。

　　為此，潼湖鎮(zhèn)選調并重點培訓了一支業(yè)務精通、作風優(yōu)良、具有豐富群眾工作經(jīng)驗的精干征地工作隊伍，“5+2、白+黑”入戶走訪，耐心細致做好思想疏導、排憂解難工作，大力宣傳拆遷政策與城市建設改造的意義，打消村民顧慮。同時，為每位拆遷戶提供保姆式搬家、子女教育等服務，切實做好后勤保障工作。

　　經(jīng)過潼湖全鎮(zhèn)上下努力，2020年底，朱山村民小組完成整村搬遷。

　　“更重要的一個原因是，群益產業(yè)園、起步區(qū)安置小區(qū)一期的快速動工建設，讓村民心里有了底，中韓（惠州）產業(yè)園起步區(qū)如火如荼的建設，也堅定了大家對經(jīng)濟發(fā)展、生活品質提升的信心。”潼湖鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長劉瑞清說。

　　仲愷高新區(qū)國土資源分局工作人員給記者算了一筆賬，印證了劉瑞清的說法：因中韓（惠州）產業(yè)園發(fā)展需要，潼湖鎮(zhèn)三和村被征收了約6000畝集體土地。若該村將返還的留用地（約600畝）全部置換為群益智能制造產業(yè)園中的廠房、物業(yè)，出租后每月大約可固定獲益200萬元以上，大幅提升村級集體經(jīng)營性收入�！叭绻�村民自己招商，可能每月一半都不到�！痹撁�工作人員說。

　　而今，潼湖的征地拆遷進展順利許多，不久前，該鎮(zhèn)僅用了3個月就完成欖村村民小組的整村搬遷。

　　土地節(jié)約集約利用的成效也初步顯現(xiàn)：據(jù)統(tǒng)計，截至目前，中韓（惠州）產業(yè)園起步區(qū)已引進項目75宗，計劃總投資約601.74億元，其中72宗產業(yè)項目預計達產產值約1074.75億元，預計今年底前竣工、投產（試產）項目10宗以上。

　　“留用地及安置小區(qū)的建設往往需要兩到三年，周期比較長，村民需要在外長時間租房。并且，安置房交付后是毛坯房，需要大量資金進行裝修。因此，建議加快留用地和安置小區(qū)的開發(fā)建設，明確留用地建設規(guī)劃時間和租金返撥時間，能更好地保障村民利益�！眲⑷鹎褰ㄗh說。

　　改革要點

　　1、留用地開發(fā)建設

　　明確就地安排的農村集體經(jīng)濟組織留用地由政府統(tǒng)籌開發(fā)，被征地農村集體經(jīng)濟組織所有的留用地使用權轉讓，可以根據(jù)農村集體經(jīng)濟組織要求用貨幣支付或用于置換物業(yè)，對于置換物業(yè)的，擬置換物業(yè)評估價不得高于農村集體經(jīng)濟組織留用地的評估權益價值；

　　對不在就地安排的工業(yè)倉儲留用地，被征地農村集體經(jīng)濟組織可委托區(qū)國土資源主管部門按照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，在公共資源交易中心轉讓留用地使用權。

　　2、宅基地補償

　　實施對被征收土地的農村集體經(jīng)濟組織成員符合“一戶一宅”的住宅房屋，宅基地權益一律按120平方米予以認定，并按容積率4.0進行貨幣補償或回遷安置；

　　未建成的，宅基地權益一律按120平方米予以認定，并給予貨幣補償或回遷安置，不再給予宅基地實地安排；對安置小區(qū)屬劃撥用地轉為出讓地的，由區(qū)管委會補交地價，并免費為村民辦理不動產權證。

　　他山之石

　　廣州四招 加強留用地管理

　　2018年8月，廣州出臺了《關于進一步加強征收農村集體土地留用地管理的意見》，提出：

　　1.拓寬留用地兌現(xiàn)方式。一是提高留用地折算貨幣補償標準，鼓勵農民采取貨幣方式兌現(xiàn)留用地；二是多種途徑籌集可置換物業(yè)，積極引導留用地置換物業(yè)；三是設立實物留用地基準容積率，確保留用地價值權益公平，推動留用地盡快落地。

　　2.推進留用地集中安置建設。由各區(qū)根據(jù)產業(yè)發(fā)展需要，安排留用地集中安置區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃、收儲、開發(fā)，引導留用地在集中安置區(qū)內落地，解決留用地落地難和零散低效利用問題，提高留用地集中發(fā)展效益。

　　3.加快推動征地用地報批。征地同步落實留用地，報批時同步審查留用地安置方案。按規(guī)定需采取折算貨幣補償?shù)�，可與區(qū)政府協(xié)商，在留用地集中安置區(qū)選址或置換物業(yè)，如仍無法達成一致意見的，預存留用地折算貨幣補償款后先行推進征地項目用地報批，區(qū)政府負責留用地兌現(xiàn)后續(xù)工作。

　　4.促進留用地高效開發(fā)利用。一是規(guī)范留用地開發(fā)用途，允許政府統(tǒng)一收儲后按規(guī)劃實施；二是鼓勵多種方式和不同主體參與留用地開發(fā)利用；三是規(guī)范留用地相關稅費，無償返撥國有留用地使用權，視同出讓，不需繳交土地出讓金；四是規(guī)范留用地兌現(xiàn)、使用權流轉和開發(fā)利用監(jiān)管。

　　文/圖 惠州日報記者林麗娟 魏怡蘭 實習生邱舒婷 通訊員黃澤宇

　　統(tǒng)籌 惠州日報記者魏怡蘭