“我在2020年11月份辦理的新房按揭，所有流程都走完了，貸款到現(xiàn)在還沒(méi)下來(lái)，到底是咋回事？”日前，在某樓盤現(xiàn)場(chǎng)，陪同朋友來(lái)買房的肖先生一臉困惑地向記者說(shuō)。

　　近期，在各地頻發(fā)“房貸業(yè)務(wù)收緊”“多家銀行暫停房貸業(yè)務(wù)”“房貸利率上調(diào)”等傳聞后，惠州市場(chǎng)也屢屢聽(tīng)到購(gòu)房者關(guān)于放貸周期變長(zhǎng)的吐槽�；葜輼鞘行刨J環(huán)境究竟如何？為何會(huì)出現(xiàn)房貸久久未放的情況？放貸周期變長(zhǎng)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)怎樣的影響？帶著疑問(wèn)，記者走訪了市場(chǎng)。

　　現(xiàn)狀

　　3~4個(gè)月可放款 未出現(xiàn)停貸

　　“我在2020年的11月份向銀行遞交了個(gè)人按揭的相關(guān)申請(qǐng)資料，后來(lái)陸續(xù)讓我增交了個(gè)人流水、重遞了個(gè)人征信報(bào)告，直至2021年1月份，客戶經(jīng)理說(shuō)資料已經(jīng)審批通過(guò)，進(jìn)入等待放款階段，并表示應(yīng)該會(huì)在年前審批下來(lái)，但是到現(xiàn)在款還沒(méi)放下來(lái)，不知道要等到什么時(shí)候�！毙は壬�有些擔(dān)憂地說(shuō)，最近聽(tīng)說(shuō)其他的城市有停貸的情況，很擔(dān)心惠州也會(huì)停貸，“我那套房子已經(jīng)達(dá)到交付條件了，就因?yàn)榘唇覜](méi)通過(guò)一直拿不到房，現(xiàn)在等著裝修入住，真是急死人�！�

　　“現(xiàn)在各大銀行的房貸額度確實(shí)比較緊張，所以放貸周期相對(duì)比以前會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，但還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)有停貸的情況�！绷蜗壬�是一家貸款居間服務(wù)公司的負(fù)責(zé)人，對(duì)于肖先生的擔(dān)憂，他表示，2020年11月份以前個(gè)人征信良好、資料齊全，一個(gè)月左右貸款就能審批通過(guò)，但如今要3-4個(gè)月才能批下來(lái)。

　　記者從我市多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到的情況，與廖先生的介紹基本吻合。“目前首套房、二套房利率相較上期，也就是2020年11月份上浮20個(gè)基點(diǎn)左右，放貸周期在3個(gè)月左右�！丙湹匾患毅y行網(wǎng)點(diǎn)工作人員介紹，而且現(xiàn)在按揭貸款人的資格審批更加嚴(yán)格，比如嚴(yán)控首付款來(lái)源、個(gè)人月入流水要覆蓋兩倍月供等，對(duì)個(gè)人征信有問(wèn)題的不予放貸等。

　　而來(lái)自惠州中原地產(chǎn)一份“惠州房貸情況”的調(diào)研報(bào)告，則更為全面反映出了當(dāng)前惠州樓市的信貸情況。

　　調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，自2020年12月開(kāi)始，惠州各大銀行的房貸額度略微收緊，放款時(shí)間小幅延長(zhǎng)，但并未出現(xiàn)大幅度的利率上浮或停貸局面，整體仍然處于平穩(wěn)調(diào)整階段。具體來(lái)看，根據(jù)其對(duì)中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行等17家銀行調(diào)研的情況分析，截至2021年1月28日，首套方面，大部分銀行的利率在5.3%-6.3%之間，即LPR加65-165個(gè)基點(diǎn)；二套方面，大部分銀行的利率在5.6-6.9%，即LPR加95-225個(gè)基點(diǎn)。在放貸時(shí)間方面，大部分銀行的放款時(shí)間在3個(gè)月以內(nèi)。

　　究因

　　央行房貸新規(guī)管控 部分銀行房貸額度承壓

　　個(gè)人住房貸款額度為何會(huì)突然收緊？據(jù)了解，房貸“變天”主要受2020年12月底央行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理的影響。

　　據(jù)悉，繼房企融資管控“三條紅線”之后，2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》（下簡(jiǎn)稱“通知”），將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)，從銀行側(cè)對(duì)個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行限制。從行業(yè)資金的供需兩端抓，從而優(yōu)化金融資源配置，強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持。

　　其中第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過(guò)40%，中型銀行不得超過(guò)27.5%，小型銀行不得超過(guò)22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過(guò)17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過(guò)12.5%；第二道紅線是“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過(guò)32.5%，中型銀行不得超過(guò)20%，小型銀行不得超過(guò)17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過(guò)12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過(guò)7.5%。

　　這項(xiàng)政策，讓不少“踩線”的銀行紛紛下調(diào)個(gè)人住房貸款額度，并收緊新增房貸額度。根據(jù)國(guó)盛證券研報(bào)，從2020年中報(bào)披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，共有13家銀行不同程度“踩線”。如以招商銀行測(cè)算為例，按照2020年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，假設(shè)其4年內(nèi)勻速調(diào)整達(dá)到監(jiān)管的要求，則2021年零售按揭貸款新增投放規(guī)模將降至756億元，較去年水平減少約1268億元；對(duì)公房地產(chǎn)貸款新增投放規(guī)模將下降至348億元，較去年水平減少約560億元。

　　另?yè)?jù)中信建投研報(bào)顯示，目前上市銀行中，有8家銀行個(gè)人住房貸款占比未來(lái)可能需要調(diào)整。從2020年中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，大型銀行中，建設(shè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行住房按揭貸款超過(guò)32.5%，有調(diào)整的壓力，但是有兩年的調(diào)整期。股份制銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行有調(diào)整壓力，有四年的調(diào)整期。而中小銀行中，成都銀行、鄭州銀行、西安銀行、青農(nóng)商行調(diào)整壓力相對(duì)比較大，也有四年調(diào)整期。

　　影響

　　房企開(kāi)發(fā)壓力大 購(gòu)房者買房門檻更高

　　據(jù)惠州中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，房貸新規(guī)的出臺(tái)，主要目的是一方面進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度；另一方面為了預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)沖擊金融市場(chǎng)，提前將銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)限制在一定規(guī)模之內(nèi)，避免銀行貸款過(guò)度集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)控制銀行涉及房地產(chǎn)房貸的占比，從而影響房企以及購(gòu)房者兩端的銀根，進(jìn)一步使房地產(chǎn)調(diào)控更加精準(zhǔn)化，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)房貸收緊是否會(huì)對(duì)剛需購(gòu)房者造成誤傷而擔(dān)憂�！氨娝�周知，物以稀為貴，房貸額度收緊，導(dǎo)致審批更加嚴(yán)格，新房購(gòu)房者買房門檻更高，也會(huì)更加困難。同時(shí)，利率上浮也增加了購(gòu)房成本。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此外，對(duì)買二手房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，額度緊張，首付比例和貸款利率都有所提升，同時(shí)放貸周期變長(zhǎng)，也延長(zhǎng)過(guò)戶流程，增加租房成本。

　　或正因?yàn)榉抠J新規(guī)會(huì)對(duì)購(gòu)房者買房產(chǎn)生較大影響，采訪中多個(gè)樓盤銷售顧問(wèn)特別提醒，做了銀行按揭已經(jīng)通過(guò)審批而未放款的客戶，千萬(wàn)不要做任何貸款，也不要辦信用卡，有信用卡的客戶，千萬(wàn)不要有任何逾期。此外，個(gè)人流水也不要中斷，要確保月入流水在月供款的2.5倍以上，要有余額，“就怕銀行突然要補(bǔ)充流水，也怕會(huì)突然要重查征信，如果有問(wèn)題，很可能會(huì)造成拒貸退件。”

　　據(jù)了解，房貸新規(guī)除了對(duì)購(gòu)房者買房產(chǎn)生影響外，也對(duì)房企開(kāi)發(fā)造成一定壓力。廖先生分析認(rèn)為，對(duì)現(xiàn)金為王的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房貸政策收緊，會(huì)導(dǎo)致資金回籠困難，對(duì)后續(xù)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成資金壓力，“按照當(dāng)前政策環(huán)境來(lái)看，年后信貸政策可能會(huì)進(jìn)一步收緊，為了快速回籠資金，3月份的市場(chǎng)或會(huì)出現(xiàn)針對(duì)一次性付款或高比例首付款客戶的讓利優(yōu)惠�！�

　　文/表 惠州日?qǐng)?bào)記者盧振俠

　　數(shù)據(jù)來(lái)源 惠州中原戰(zhàn)略研究中心