有過購房經(jīng)歷的人都知道，在準(zhǔn)備決策是否買房，或是買多大、買哪里時，一項政策的發(fā)布、一個規(guī)劃的出臺，甚至于一宗地塊的成交，都可能影響到買房決定。

　　對有置業(yè)打算的惠州市民來說，近期密集出臺的“交房即發(fā)證”“三孩開放”等政策，以及金山湖土拍刷出新高價等新聞，就發(fā)揮了類似的作用。

近期市場傳出利好信息，購房者置業(yè)熱情有所回溫。 惠州日報記者周楠 攝

　　要素：三孩政策

　　四房產(chǎn)品成標(biāo)配

　　5月31日，中共中央政治局召開會議。會議指出，進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結(jié)構(gòu)、落實積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢。

　　熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道，房地產(chǎn)行業(yè)向來有“房地產(chǎn)周期長期看人口，中期看土地，短期看金融”的說法。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與和人口息息相關(guān)，人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將對行業(yè)帶來廣泛而深遠的影響。

　　因此，“三孩政策”一出，社會各界尤其是房地產(chǎn)行業(yè)議論紛紛，很多房企更是將“三孩政策”作為樓盤推售的營銷賣點。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士田先生認為，人口紅利雖然可以兌現(xiàn)為住房需求，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但這個周期相對較長，且人口新增的數(shù)量仍依賴于配套政策的支持力度，須有子女教育、住房、稅收等方面全方位的支持，才能真正提升適齡群體的生育意愿，“因此短期內(nèi)，‘三孩政策’并不能真正形成對房地產(chǎn)市場的利好。”

　　田先生分析認為，短期來看，“三孩政策”真正會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的是住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面的變化，“近幾年惠州樓市的主流戶型集中在90~120平方米段的產(chǎn)品，未來120~140平方米段的產(chǎn)品應(yīng)該會越來越多，90平方米以下的產(chǎn)品會越來越被邊緣化�！�

　　對于田先生的這個分析，購房者楊建君表示認同。他告訴記者，“三孩政策”出臺后，原本就有要三孩念頭的他，更堅定了“追三孩”的想法，“所以現(xiàn)在考慮買房，至少會買四居室，面積要在140平方米左右，要不然不夠住�！�

　　要素：交房即發(fā)證

　　購房者權(quán)益再加保護殼

　　4月1日，廣東提出在全省范圍全面推廣“交房即發(fā)證”，目前“交房即發(fā)證”已在全省14個地市試點，涉及納稅人2.14萬戶。

　　6月2日，市自然資源局聯(lián)合市住建局、市稅務(wù)局共同發(fā)布《關(guān)于加快推進“交房即發(fā)證”工作的實施方案》），要求自10月1日起，各縣區(qū)新建商品房全部實現(xiàn)“交房即發(fā)證”，有力保障購房群眾的合法權(quán)益。

　　據(jù)悉，“交房即發(fā)證”是指新建商品房等項目組織交房時，在相關(guān)準(zhǔn)備工作完成的前提下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)與稅務(wù)、金融機構(gòu)等部門聯(lián)動，在交房現(xiàn)場為提出申請的購房人辦理不動產(chǎn)登記、頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，實現(xiàn)購房人收房同時即可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來，“交房即發(fā)證”政策的出臺，較好地保障了購房者的合法權(quán)益，給購房者吃了一顆定心丸。有購房者表示，買房最怕拿不到產(chǎn)權(quán)證書，“有了這個政策作為保障，一邊交房一邊就能拿證，心里更有底�！�

　　在金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域有著豐富法律實務(wù)經(jīng)驗的廣東偉倫（仲愷）律師事務(wù)所律師汪鑫介紹，2018~2020年期間，逾期交房辦證類糾紛占房屋買賣合同糾紛的五成以上，“產(chǎn)權(quán)證書辦不下來，主要與開發(fā)商‘五證’不全、未繳納契稅、資金周轉(zhuǎn)不靈、土地抵押問題、違規(guī)建房、驗收不合格等有關(guān)。”

　　汪鑫介紹，購房者不能如期拿證，不僅無法進行房屋買賣、贈與、置換、繼承、出租、抵押、典當(dāng)?shù)�，而且房屋拆遷時無法獲得相應(yīng)補償，土地使用年限到期后也無法申請繼續(xù)使用該土地，“若因項目非法開發(fā)而拿不到產(chǎn)權(quán)證書，還會面臨被強拆或拍賣的風(fēng)險。此外，若開發(fā)商因債務(wù)問題被強制執(zhí)行，沒有辦理房產(chǎn)過戶的房屋也會作為開發(fā)商的財產(chǎn)，被依法強制執(zhí)行。”

　　基于這些利害關(guān)系，汪鑫認為，“交房即發(fā)證”政策實際上是將不動產(chǎn)登記申請、權(quán)籍調(diào)查、審核登簿等環(huán)節(jié)進行全鏈條流程再造，節(jié)約了開發(fā)商時間成本和建設(shè)成本，規(guī)避了因拿不到產(chǎn)權(quán)證書造成的落戶、子女上學(xué)、銀行貸款、資產(chǎn)處置和收益等方面的影響，實現(xiàn)了業(yè)主住權(quán)和產(chǎn)權(quán)同步，保障了購房群體的合法權(quán)益。

　　要素：土拍高價

　　市場重燃置業(yè)熱情

　　近幾天的惠州樓市，被金山湖一宗地塊成交的信息刷了屏。引起關(guān)注風(fēng)暴的原因之一是近年來寸土寸金的金山湖核心板塊，土地資源稀缺，鮮有地塊出讓；二是該地塊競拍引來10余家房企爭搶；三是該地塊最終樓面成交價破了“9字頭”，打破了惠州土拍價格紀(jì)錄。

　　據(jù)悉，這宗位于金山湖片區(qū)的JSH-A04-05-03-01商住地塊，最高計容建面52670.52平方米。在中海、江西新旅、招商、奧園、保利、龍湖、中梁、建發(fā)、越秀、遠洋、海倫堡、城投等10余家房企的圍攻下，最終被中海地產(chǎn)以48250萬元的價格拿下，折合樓面價9161元/平方米，溢價率43%。這也是惠州土拍歷史上，首宗樓面價“破9”的地塊。

　　值得一提的是，據(jù)相關(guān)資料顯示，該地塊競得人須配建150套定向銷售的人才房。同時，競得人還須配建1所12班幼兒園、物業(yè)服務(wù)用房、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，開發(fā)投資總額不少于50000萬元。有業(yè)內(nèi)人士根據(jù)成交樓面價及配建條件測算，該地塊實際樓面價成本至少在13000元/平方米。

　　就在市場熱議聲音未息之時，金山湖片區(qū)另一宗地塊掛牌出讓的消息，又一次吸引了市場注意。據(jù)悉，該宗位于天安數(shù)碼城附近的商住地塊，最高計容建面為67384平方米，以“限地價、竟配建”的方式出讓。地塊掛牌起拍總價47850萬元，折合樓面價7101元/平方米，每次報價加價幅度為500萬元的整數(shù)倍。當(dāng)?shù)貕K競價至60350萬元，即樓面價8956元/平方米時，還須轉(zhuǎn)入競爭配建無償移交人才房面積環(huán)節(jié)，每次面積增加幅度為600平方米。配建總建面不低于3000平方米的人才房并無償移交政府。競拍條件可謂十分苛刻。

　　兩宗地塊成交、掛牌的信息引發(fā)了行業(yè)內(nèi)外的廣泛熱議。在“如此高的地價成本，未來房價去到幾何”的猜想中，很多購房者對置業(yè)金山湖又重燃了熱情。

　　改善型購房者朱先生告訴記者，看到近兩年金山湖的房價漲勢，自己原本放棄了在這個片區(qū)置業(yè)的念頭，“我以為這個區(qū)域價格已經(jīng)上到了天花板，現(xiàn)在追漲不太明智。但從最近成交的土地來看，未來這個區(qū)域還有很大的發(fā)展空間，所以又動了心�！�

　　世聯(lián)行粵東公司數(shù)據(jù)中心相關(guān)負責(zé)人分析認為，中海地塊出讓情況反映出房企、購房者對金山湖區(qū)域價值的認可。從某種意義上說，金山湖區(qū)域代表了價格和價值上的保障，“預(yù)計中海地塊會成為惠州新的豪宅項目。”

　　惠州日報記者盧振俠