站在歲末處，回望來時路。2022年的樓市即將落下帷幕，在這一年，惠州樓市在曲折中前行，曾因低位徘徊，陷入茫然；也因政策支持，看見曙光。從平淡開局，到上半年呈現(xiàn)的“四連漲”行情，再到成交圍繞“5000套”浮動……在疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)下行與暖市政策頻出的交互影響下，房地產(chǎn)市場波瀾起伏，在危與機(jī)中尋求破局。

　　不平凡的2022年終將成為過往。在它即將翻頁之際，記者以時間為軸，與您一同回顧樓市熱點事件，梳理是哪些政策穩(wěn)定了市場信心，又是哪些事件左右了樓市走向。

　　1月20日 房貸利率重回“5字頭” 　　

　　1月20日，央行針對1年期和5年期貸款市場報價利率（LPR）分別進(jìn)行下調(diào)。5年期以上LPR調(diào)整至4.6%，為21個月以來首次下降。央行下調(diào)利率后，惠州各銀行機(jī)構(gòu)圍繞中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“穩(wěn)增長”要求。2月初，本報記者從惠州相關(guān)金融機(jī)構(gòu)獲悉，我市多家銀行從1月21日開始陸續(xù)下調(diào)了房貸按揭利率，其中剛需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度相較之前亦有所提速。

　　根據(jù)惠州中原研究中心房貸利率調(diào)研（調(diào)研時間為2022年2月15日，對象為75個新房代理項目）顯示，新年伊始，惠州房貸利率明顯下調(diào)，中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行以及交通銀行等近10家銀行的首套房貸利率重回“5字頭”，首套房利率普遍可申請到5.3%。與此同時，惠州主流銀行開始執(zhí)行首套房貸首付25%的政策。

　　雖然信貸環(huán)境開始改善，但由于2月份深莞疫情持續(xù)發(fā)酵，客戶出行受限，惠州樓市一季度復(fù)蘇緩慢。據(jù)惠州市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，惠州市商品房銷售面積規(guī)模247.65萬平方米，對比去年同期的339.8萬平方米銷售數(shù)據(jù)下滑近四成。在這一階段，土拍市場亦遇冷，招拍掛出讓的地塊基本被地方國企底價摘得。

　　4月30日 樓市新政6大措施紓困

　　4月30日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、惠州市自然資源局、惠州市金融工作局等6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，從房地產(chǎn)信貸、公積金支持、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、提升出讓地塊品質(zhì)、完善住房銷售政策、提升購房便利度和居住品質(zhì)等六方面提出政策支持，因城施策促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)一步滿足在惠人才和新市民的自住需求和改善性住房需求。相關(guān)主管部門迅速跟進(jìn)施策，惠陽、大亞灣移出限購區(qū)域，住房公積金賬戶余額支付首付均快速落實�！盎萘鶙l”落地疊加開發(fā)商以價換量等因素影響，購房者入市的節(jié)奏逐步加快，“五一”假期，惠州樓市成交業(yè)績上揚。

　　據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“五一”假期，惠州全市新建商品住宅成交1879套，環(huán)比增長109%，其中惠城區(qū)以695套成交量高居榜首，環(huán)比增長262%。從片區(qū)來看，市區(qū)江北、惠州北站、金山湖片區(qū)是市民群眾置業(yè)的熱點區(qū)域，不少項目都加大了推貨和促銷力度，取得不俗業(yè)績，多個樓盤銷售額超過億元。5月初，惠州市房協(xié)副會長、世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁在接受本報記者采訪時說道：“近期隨著調(diào)控政策變化，以及國家層面表態(tài)支持合理購房需求，再加上諸多開發(fā)商積極營銷，市場開始緩慢回暖。”

　　 5月15日 首套房貸利率下限降至4.25%

　　5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，明確首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套房貸利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。這是今年年內(nèi)第二次下調(diào)5年期LPR，在此前的1月20日，5年期LPR出現(xiàn)第一次下調(diào)5個基點至4.6%。

　　5年期以上LPR與房貸利率下限雙重調(diào)整后，首套房貸利率下限為4.25%。之后，我市各銀行機(jī)構(gòu)也根據(jù)國家住房信貸政策調(diào)整規(guī)定，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)供需關(guān)系變化、自身資金狀況和經(jīng)營需要等因素，對個人房貸利率按照市場化原則進(jìn)行自主調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至5月底，惠州33家銀行分行中，已有工行、建行、中行、農(nóng)行、交行、廣發(fā)、郵儲、平安、招商、華夏、龍門農(nóng)商、浦發(fā)等至少13家銀行執(zhí)行首套房貸利率最低4.25%。

　　伴隨房貸利率下調(diào)、釋放限購等一系列促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)的政策執(zhí)行，前期低迷的新房成交開始回暖。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年5月，惠州全市新建商品住宅網(wǎng)簽5009套，環(huán)比上漲27%。春節(jié)以來，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)連續(xù)3個月上漲。

　　5月16日 公積金付首付減輕籌資壓力

　　5月16日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、惠州市住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于提取住房公積金支付購房首付款有關(guān)事項的通知（試行）》，明確該政策申請條件和流程，減輕購房職工家庭支付首付款資金壓力，更好地滿足購房職工合理住房需求。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次發(fā)布的《通知》明確了公積金支付購房首付的申請條件、流程以及相關(guān)法律責(zé)任，細(xì)化了各部門職責(zé)，方便市民辦事。

　　允許提取公積金支付購房首付款被認(rèn)為極大地為公積金繳存市民購房提供便利。惠州中原地產(chǎn)總經(jīng)理徐智勇曾在采訪中表示，惠州公積金繳存人群龐大，根據(jù)公布數(shù)據(jù)，2021年惠州公積金繳存人數(shù)近100萬人，政策的調(diào)整意味著有將近100萬人可從中受惠，對他們而言置業(yè)的門檻變低了。還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金可用于購房首付款為例，政策適當(dāng)降低了購房者的購房成本，同時也更有效發(fā)揮住房公積金對購房者的支持作用，提振購房者的置業(yè)情緒，對于剛需購房和剛需置換房都有重大意義。

　　6月2日 優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管

　　6月2日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度管理的通知》（以下簡稱《通知》），優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，提升資金使用的靈活性。

　　《通知》對預(yù)售資金監(jiān)管額度進(jìn)行了界定。在毛坯、精裝修商品房項目的監(jiān)管額度核定標(biāo)準(zhǔn)方面，監(jiān)管額度=3300元/㎡×項目建筑面積（含地下室等需同步交付工程建筑面積）×120%。精裝修商品房項目增加監(jiān)管額度=1000元/㎡×項目預(yù)售面積×120%�！锻ㄖ�》還對監(jiān)管額度外資金的使用規(guī)則進(jìn)行了說明。監(jiān)管賬戶內(nèi)的累計進(jìn)賬資金達(dá)到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請將超出監(jiān)管額度資金用于特定用途，包括前期工程建設(shè)費用、土地購置費用、稅費及行政事業(yè)性收費、開發(fā)企業(yè)代繳的住宅專項維修資金、開發(fā)貸款本息、營銷費用等。確保預(yù)售資金用于項目建設(shè)的有關(guān)費用。

　　優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，既保障購房者的利益不受侵害，又合理減輕房企資金流轉(zhuǎn)壓力，是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)、平穩(wěn)健康發(fā)展的重要措施之一。

　　7月初 新房月度成交“四連漲”

　　7月初，惠州樓市的半年度數(shù)據(jù)出爐。綜合數(shù)據(jù)顯示，惠州樓市上半年共銷售新建商品房源41357套，日均售房約227.2套房。春節(jié)假期以來，市場進(jìn)入了持續(xù)上升通道，月度成交呈現(xiàn)“四連漲”行情。

　　與此同時，前期市場遇困的房企和項目問題亦得到穩(wěn)步解決。7月上旬，惠城區(qū)新力花園、惠東縣恒大雅苑、仲愷高新區(qū)佳兆業(yè)時代可園等前期停工項目陸續(xù)交付業(yè)主，惠州“保交樓、穩(wěn)民生”工作扎實推進(jìn)。

　　得益于前期的政策顯效，這一階段市場預(yù)期向好。惠州土地市場也一改前期國企托市的局面，惠州市隆生企業(yè)、德威集團(tuán)、泰豪實業(yè)等一眾本地房企紛紛進(jìn)場拿地，為土地市場注入活力�！斑@些本土老牌房企深耕惠州多年，是穩(wěn)健、實力企業(yè)的代表。作為在惠州成長起來的企業(yè)，他們更了解這座城市的發(fā)展脈絡(luò)，拿有把握的地，建宜居的房子。他們開始拿地，是行業(yè)的最大底氣�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本地老牌房企再次進(jìn)場拿地，表明他們的信心開始修復(fù)。

　　8月15日 首套普通住房首付降至兩成

　　本報記者從惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行惠州市中心支行獲悉，自8月15日起，惠州房地產(chǎn)市場開始執(zhí)行新的購房政策：我市商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下調(diào)，居民家庭首次購買普通住房首付降至兩成。首套普通住房首付比例降至兩成，利好剛需置業(yè)市民。不少市民向記者表示，首付減少，銀行貸款利率也下調(diào)，購房負(fù)擔(dān)變輕不少。

　　市房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下調(diào)房貸利率、降低首付比例等一系列政策執(zhí)行，將進(jìn)一步推動樓市“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　8月22日 房貸利率低至4.1%

　　8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR下調(diào)5個基點、5年期以上LPR下調(diào)15個基點，由3.7%、4.45%調(diào)整至3.65%、4.3%。央行降息后，惠州房貸利率也隨之下調(diào)，其中首套房貸利率低至4.1%，已低于2009年房貸利率打七折后的4.156%。房貸利率降至歷史低位，利好剛需客戶置業(yè)安家。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，此次1年期和5年期LPR實現(xiàn)非對稱下調(diào)，與房貸利率掛鉤的5年期LPR降幅遠(yuǎn)超1年期，表明定向支持樓市是當(dāng)前“降息”政策的重點，推動房地產(chǎn)盡快企穩(wěn)回暖已成為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的關(guān)鍵。同時，這將對降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本、提振市場主體信心、促進(jìn)信貸有效需求回升發(fā)揮積極作用。一方面，LPR調(diào)降有助于降低購房成本，增強購房意愿，提振房地產(chǎn)銷售。另一方面，LPR調(diào)降也有助于降低存量房貸利率，延緩居民降杠桿節(jié)奏，并在房貸利息節(jié)約下提升消費預(yù)期，助力消費回升。

　　9月30日 首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)

　　9月30日，中國人民銀行在其官網(wǎng)發(fā)布消息，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　10月9日，惠州市住房公積金管理中心正式印發(fā)《關(guān)于下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率的通知》，積極跟進(jìn)中國人民銀行關(guān)于下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率的政策。此外，10月1日前已完成購房和貸款發(fā)放的首套個人住房公積金貸款客戶，也將從2023年1月1日（含）開始正式按照調(diào)低后的優(yōu)惠利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。換言之，這項舉措將覆蓋所有使用公積金貸款的購房者，切實有效地減輕剛需住房職工的還貸壓力。

　　記者簡單算了一筆賬：若職工購房公積金貸款最高額度60萬元、30年期，按照貸款利率3.1%標(biāo)準(zhǔn)和等額本息還款方式，購房者每月還款額約為2562元，月供將減少約49元，還貸利息降低約17690元。

　　10月1日 “賣一買一”可退個稅

　　財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布公告稱，為支持居民改善住房條件，2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　公告明確，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

　　享受公告規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)；二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

　　11月10日 “帶押過戶”降低交易成本

　　11月10日，建設(shè)銀行惠州市分行成功辦理惠州首筆“帶押過戶”業(yè)務(wù)。當(dāng)天下午，在惠城區(qū)不動產(chǎn)登記中心服務(wù)大廳，購買二手房的市民黎先生和李女士分別領(lǐng)到了不動產(chǎn)權(quán)證。他們是惠城區(qū)同時也是惠州市首批兩宗二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)的受益者。二手房交易“帶押過戶”業(yè)務(wù)極大地縮短了業(yè)務(wù)辦理周期，降低了交易風(fēng)險，其快捷便利的服務(wù)受到市民點贊。

　　惠城區(qū)不動產(chǎn)登記中心副主任鄭旭忠向本報記者介紹，“帶押過戶”的核心是免去了借錢提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實現(xiàn)新的貸款資金到賬與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記、舊抵押權(quán)注銷和新抵押權(quán)設(shè)立登記同步辦理，可縮短交易時間，降低客戶融資成本達(dá)到節(jié)約交易成本，增強交易便利性。推廣該模式可盤活二手房交易，同時間接加快新房去化。

　　11月23日 “金融16條”支持房地產(chǎn)健康發(fā)展

　　11月23日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”），從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)等六個方面推出了16項措施。

　　政策風(fēng)口打開，惠州跟緊步伐。此前，惠州市召開了房地產(chǎn)領(lǐng)域政銀企對接會，助力銀行與開發(fā)企業(yè)建立全方位、多領(lǐng)域、深層次的戰(zhàn)略合作關(guān)系。12月1日至2日，在人民銀行惠州市中心支行和惠州銀保監(jiān)分局指導(dǎo)下，惠州農(nóng)商銀行、惠東農(nóng)商銀行、博羅農(nóng)商銀行、龍門農(nóng)商銀行4家法人農(nóng)商銀行與惠州市城興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等8家民營房地產(chǎn)企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供總額32.8億元人民幣的意向性綜合授信額度。惠州中原總經(jīng)理徐智勇表示，“金融16條”的頒布，表明政府維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的堅強決心。

　　11月28日 5項措施支持房企股權(quán)融資

　　11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時透露，在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

　　記者從證監(jiān)會官網(wǎng)獲悉，5項措施包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITS盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

　　不少專家指出，股權(quán)融資政策出臺，是繼信貸投放、債券融資后，支持房企融資的“第三支箭”。股權(quán)融資政策優(yōu)勢在于，不會直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時也依然可以為房企融資提供充足的渠道，為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了較好的空間和機(jī)會�！暗谌�支箭”射出，引發(fā)市場的強烈反響，11月29日，地產(chǎn)股集體大漲。

　　12月15日 重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”

　　12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭。劉鶴指出：“對于明年中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)，我們極有信心。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

　　多位業(yè)內(nèi)專家表示，這一發(fā)聲信息量很大，涉及房地產(chǎn)走向和信心、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位、穩(wěn)房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)發(fā)展動力和空間等，其具有非常強的風(fēng)向標(biāo)意義，是從國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和安全發(fā)展的大視角作出的系統(tǒng)闡述。尤其是“支柱產(chǎn)業(yè)”四個字，已明顯拔高房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)社會的市場地位。

　　惠州日報記者鄔玉婷