小區(qū)停車位該如何管理，一直備受關(guān)注。

　　日前，《惠州市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理辦法》發(fā)布。一時間，“惠州停車位不得只售不租”“必須業(yè)主優(yōu)先購買”“共有部位車位收益屬業(yè)主共有”等內(nèi)容，在媒體的“加持”下，迅速成為熱議話題。

　　熱議的背后，折射出市民群眾的關(guān)注點——業(yè)主權(quán)益如何得到保障。

　　現(xiàn)實生活中，不只是停車位，業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會因為小區(qū)管理糾紛扯皮打官司的事屢見不鮮�；ゲ恍湃�、互相質(zhì)疑是重要原因。

　　小物業(yè)，大民生。小區(qū)物業(yè)服務(wù)是城市基層治理的重要組成部分，如何破解小區(qū)管理這一難題？

物業(yè)服務(wù)“給力”，居民幸福指數(shù)攀升。

（一）

　　先來談?wù)劇盎ゲ恍湃巍钡膯栴}。

　　在交樓時，物業(yè)公司很多由開發(fā)商指定，相對強勢，在物業(yè)費、停車費收多少，戶外、電梯廣告收益分配使用等方面，缺少與業(yè)主（此時一般還沒有成立業(yè)委會）的溝通、協(xié)商，導致抱怨、投訴頻現(xiàn)。

　　據(jù)全國消協(xié)組織受理投訴情況統(tǒng)計，2021年我國物業(yè)服務(wù)投訴案件8929件，同比增長53.47%。2022年又被列為十大投訴熱點之一。管理透明度和溝通不足是最常見的抱怨。

　　業(yè)委會的成立，在一定程度上起到了督促物業(yè)規(guī)范管理的作用。然而，它自身的管理又成了一個問題。個別業(yè)委會出現(xiàn)牟取私利的情況。

　　決策與個別業(yè)主沖突、掌握的重要信息不及時公開、資源分配不公、與物業(yè)公司串通牟私利……種種糾紛累積下，業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司，互相不信任起來。

　　當前，全國不少小區(qū)都出現(xiàn)三方扯皮的糾紛。在西安市雁塔區(qū)某小區(qū)，因服務(wù)不好，業(yè)委會想更換物業(yè)公司，不料合法性遭到質(zhì)疑，去年對簿公堂后，業(yè)委會被撤換。三方扯皮前后達七年之久，期間物業(yè)服務(wù)每況愈下，最終受損害的還是業(yè)主利益。

　　出現(xiàn)這種情況，究其原因有二。一是大多數(shù)業(yè)主抱著事不關(guān)己高高掛起的心態(tài)，公告不細看，簽名隨便簽。時間一長，業(yè)委會到底怎么監(jiān)督物業(yè)公司的，既不知道也管不了。

　　二是由于長期缺乏實際監(jiān)督，物業(yè)公司對于業(yè)委會的意見往往不適應、不接受。甚至有的業(yè)委會組建之初就以更換物業(yè)公司為目的，對抗情緒“一觸即發(fā)”，串通業(yè)委會的情況也偶有發(fā)生。

惠州“黨支部+居民自治+行業(yè)引領(lǐng)”模式破解小區(qū)物業(yè)治理難題。圖為星河丹堤志愿服務(wù)隊在小區(qū)清理衛(wèi)生。

（二）

　　業(yè)委會、物業(yè)公司難道沒有監(jiān)管？有，就是政府部門。

　　既然有監(jiān)管，為何還有如此多的投訴？原因也有二。

　　一是物業(yè)公司屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主之間是平等民事合同關(guān)系。大多數(shù)業(yè)主投訴的問題都屬于合同糾紛，行政主管部門只能督促雙方協(xié)商解決，或走法律訴訟程序。

　　二是《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)雖作出了框架性規(guī)定，但像收費貴、拒交物業(yè)費、公共收益處理不當?shù)�，并沒有明確該如何處理。出現(xiàn)違法違規(guī)時，行政主管部門只能將其移交給相應的部門進行行政處罰。

　　住建、治安、生態(tài)、城管、規(guī)劃建設(shè)、供水、供電、供氣、通信……由于糾紛矛盾涉及的部門太多，往往容易出現(xiàn)管理職責不夠清晰、執(zhí)法權(quán)限不夠明確、執(zhí)法效果不佳等情況。

　　此外，業(yè)委會屬于業(yè)主自治組織，選出后進行備案即可，不歸屬任何部門管轄，不易監(jiān)管。只有全體業(yè)主投票才能將其撤換。于是，有的業(yè)委會換屆選舉流于形式，長期被個人把持，甚至出現(xiàn)到期拒不換屆、不交公章的事件。

　　前兩年，水口合生上觀國際小區(qū)業(yè)主投訴業(yè)委會賬目不清等問題，小區(qū)糾紛不斷。業(yè)主多次向主管部門投訴要求重選，至今還沒成功協(xié)商解決。水口翠湖雅苑、下角御景花園、江北江畔花園、博羅駿園春天等多個小區(qū)都曾因為業(yè)委會籌建、業(yè)委會解聘物業(yè)公司等問題而進行漫長的拉鋸戰(zhàn)。

　　上面千條線，下面一根針。小區(qū)是城市基層治理的基本單元。物業(yè)管理服務(wù)邊界、權(quán)責不明晰，讓其成為城市基層治理的“老大難”問題。

惠城區(qū)橋東街道調(diào)動“物業(yè)力量”開展社區(qū)“美顏行動”。

（三）

　　破解這一難題，發(fā)揮社會力量的作用是關(guān)鍵。

　　當前，全國都在探索小區(qū)基層治理解法，如何構(gòu)建多方參與、共同治理的體系，惠州也進行了不少嘗試。

　　在市區(qū)江北金世界花園，業(yè)主通過電子投票選業(yè)委會、表決公共事務(wù)，大大提高了公正性和透明度�！坝惺乱黄饹Q定”，讓大家參與積極性更高了，業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主之間的關(guān)系也變得更加融洽。

　　建立“紅色物業(yè)”，讓更多黨員加入業(yè)委會；推行電子投票平臺，規(guī)范業(yè)委會行為標準；成立物業(yè)行業(yè)自律委員會，構(gòu)建行業(yè)治理體系……今年3月，惠州創(chuàng)新做法被中央政法委主管微信公眾號“長安評論”報道。

　　雖然業(yè)委會比物業(yè)更加難以監(jiān)管，但在管理規(guī)范，投票透明、公平情況下，成立業(yè)委會肯定是利大于弊。去年，深圳就提出要在明年底實現(xiàn)100%住宅小區(qū)成立業(yè)委會。然而，惠州這一數(shù)據(jù)還有待提升。據(jù)統(tǒng)計，全市1900余個小區(qū)中，業(yè)委會覆蓋率只有25%左右。

　　小區(qū)物業(yè)治理不是“獨角戲”，而是“大合唱”。對于政府來說，在指導小區(qū)成立業(yè)委會的同時，更需要明晰業(yè)委會的權(quán)責邊界、運作機制、監(jiān)督管理等內(nèi)容。通過科技賦能，推廣電子投票等做法，讓小區(qū)事務(wù)管理更加透明。同時，積極推動物業(yè)管理地方立法，為小區(qū)各方規(guī)范運行提供更加詳盡的法律依據(jù)。

　　業(yè)主理應更加關(guān)心自己小區(qū)，督促業(yè)委會和物業(yè)公司履職服務(wù)。業(yè)委會需要每個成員更有責任心。物業(yè)公司則要充分認識業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)的新要求，不斷提升服務(wù)水平。

　　如是種種，各方努力，方能蹚出一條小區(qū)治理的新路子。

　　惠州日報記者邱若蓉