進(jìn)入9月，惠州樓市供應(yīng)逐步放量，但成交依舊表現(xiàn)平平。根據(jù)惠州世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月前三周，惠州新房住宅供應(yīng)10899套，成交4938套。世聯(lián)行監(jiān)控顯示，惠州各樓盤(pán)來(lái)訪量維持在較低水平，整體轉(zhuǎn)化率仍然處于低位，客戶購(gòu)房信心略顯低迷。

　　在信貸環(huán)境持續(xù)收緊、“新政”效力逐步釋放等多重因素疊加之下，惠州樓市成交乏力，不少樓盤(pán)通過(guò)折扣優(yōu)惠來(lái)促進(jìn)客戶認(rèn)購(gòu)。近日，記者聚焦現(xiàn)下樓市面臨的客戶減少、樓盤(pán)成交難等問(wèn)題，采訪相關(guān)業(yè)內(nèi)專家，探討后市如何發(fā)展。

　　樓市降溫，需要更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打動(dòng)消費(fèi)者

　　“目前市場(chǎng)優(yōu)惠比較多，反而會(huì)讓客戶猶豫，畢竟每個(gè)人都不希望自己買(mǎi)虧，總會(huì)擔(dān)心接下來(lái)優(yōu)惠更大。”正在惠博某樓盤(pán)帶客看房的渠道中介紀(jì)先生告訴記者，今天帶看的2個(gè)客戶都沒(méi)有成交�！皟r(jià)格其實(shí)已經(jīng)很優(yōu)惠了，但是客戶還在觀望�！奔o(jì)先生認(rèn)為，目前惠州樓市的市場(chǎng)環(huán)境，購(gòu)房者顧慮頗多，除了擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，還會(huì)擔(dān)憂房子能否按時(shí)交付，或者質(zhì)量是否過(guò)關(guān)等等。

　　劉波（化名）就是一位猶豫不定，擔(dān)憂房子質(zhì)量的購(gòu)房者�！敖衲觊_(kāi)始就一直在各大樓盤(pán)轉(zhuǎn)悠，想挑個(gè)好一點(diǎn)的房子�！痹谏钲谧錾�意的劉波表示，自己是個(gè)性格謹(jǐn)慎的人，自從打算在惠州買(mǎi)房，就經(jīng)常瀏覽樓市新聞，偶爾還會(huì)查看網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政平臺(tái)�！敖�期惠州不少樓盤(pán)發(fā)生了維權(quán)事件，買(mǎi)房時(shí)會(huì)特意避開(kāi)這些項(xiàng)目�！眲⒉ㄕf(shuō)。

　　記者走訪中發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房者和劉波一樣，購(gòu)房時(shí)會(huì)特別注重開(kāi)發(fā)商的品牌口碑和樓盤(pán)品質(zhì)。畢竟在房住不炒的背景下，購(gòu)房者以自住為目的置業(yè)，不僅需要考慮升值空間和價(jià)格等因素，還需要關(guān)注園林、戶型設(shè)計(jì)、施工等涉及品質(zhì)的諸多細(xì)節(jié)。

　　惠州資深地產(chǎn)評(píng)論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒認(rèn)為，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，愈加嚴(yán)密的土地及資金端調(diào)控，使得房企利潤(rùn)逐步受到擠壓，促使房企不斷提高開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，以期盡快取得銷售回款，緩解日趨緊張的資金壓力。在這種背景下，新建住宅品質(zhì)可能在一定程度上有所降低。因此，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者更加關(guān)注房子質(zhì)量的問(wèn)題，而不是只關(guān)注房子的價(jià)格。

　　“當(dāng)前樓市降溫的主要原因在于國(guó)家宏觀政策層面的調(diào)控以及金融政策的緊縮。”TAD互動(dòng)總經(jīng)理李凡表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這是樓市健康向穩(wěn)發(fā)展的必要措施，但是短期內(nèi)會(huì)讓部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒，降低入市意愿。對(duì)于房企而言，真正的意向客戶數(shù)量在這些條件的影響下會(huì)變少，這也意味著，如果需要爭(zhēng)取到當(dāng)下變少的購(gòu)房者，就需要從產(chǎn)品層面上面進(jìn)行提升，去做真正能打動(dòng)他們內(nèi)心的產(chǎn)品。

　　“競(jìng)品質(zhì)”將催生大批高品質(zhì)住宅

　　“品質(zhì)住宅不僅是一種商品，更是一種生活方式，它代表了舒適、愜意、省心的生活�！蹦稠�(xiàng)目的品牌策劃提到，現(xiàn)在的購(gòu)房者不再僅僅關(guān)注“一個(gè)平方米能優(yōu)惠多少錢(qián)”，而是更希望“交通好、配套好、環(huán)境好、質(zhì)量好、服務(wù)好”，更注重住宅產(chǎn)品的品質(zhì)。她表示，“正是看到了購(gòu)房者置業(yè)需求的改變，市場(chǎng)上的高品質(zhì)產(chǎn)品也聞聲而來(lái)。”

　　記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)趨冷的背景下，大部分樓盤(pán)持續(xù)通過(guò)優(yōu)惠促銷、加大渠道獎(jiǎng)勵(lì)等方式促進(jìn)客戶認(rèn)購(gòu)，但是從市場(chǎng)反饋的數(shù)據(jù)來(lái)看，收效卻不明顯。反而一些堅(jiān)持走品質(zhì)路線的樓盤(pán)能獲得市場(chǎng)認(rèn)可，比如在惠民之家發(fā)布的樓盤(pán)銷售排行榜中，華潤(rùn)曦江潤(rùn)府、華發(fā)·旭輝鉑鉆花園等主打品質(zhì)的項(xiàng)目是近期榜單上的�？�。

　　不可否認(rèn)，做好產(chǎn)品是房企長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基石。在整個(gè)市場(chǎng)一路上行的階段里，行業(yè)不斷擴(kuò)容，房企比拼的是擴(kuò)張規(guī)模，是周轉(zhuǎn)速度。但步入箱體震蕩期，市場(chǎng)需求持續(xù)萎縮，通過(guò)高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)營(yíng)的房企，只能通過(guò)打折促銷方式快速回籠資金。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對(duì)于房企而言，以價(jià)格作為賣點(diǎn)是不得已的辦法，用優(yōu)惠促進(jìn)成交更是飲鴆止渴的下策。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，任何品牌企業(yè)都不愿意將價(jià)格以及優(yōu)惠作為銷售策略的重點(diǎn)，因?yàn)槿绱艘粊?lái)，品牌的含金量就不存在了。品牌企業(yè)最終還是要靠產(chǎn)品品質(zhì)贏得市場(chǎng)。

　　事實(shí)上，“做好產(chǎn)品”不僅是市場(chǎng)要求，也是政策要求。近期惠州出臺(tái)惠八條，明確土拍中引入“競(jìng)品質(zhì)”規(guī)則，土地供應(yīng)不再是單一的價(jià)高者得，或者是配建多者得，住宅品質(zhì)亦被加入考量范圍，這對(duì)民生保障及房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行都起到較大促進(jìn)作用。

　　“‘競(jìng)品質(zhì)’從土拍環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行把控，盡量避免后期出現(xiàn)的各種矛盾，減少交房‘維權(quán)潮’的出現(xiàn)�！崩罱ㄤh認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者而言，“競(jìng)品質(zhì)”是一件喜聞樂(lè)見(jiàn)的事。并且“競(jìng)品質(zhì)”對(duì)于開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)、長(zhǎng)期注重品質(zhì)的房企可謂是大利好：一方面更容易拿地，另一方面也會(huì)留有打磨產(chǎn)品的余地。而對(duì)于不注重品質(zhì)打造的房企，尤其是資金實(shí)力及管理能力差的房企，或?qū)㈦y以再在土地拍賣市場(chǎng)上分一份羹。李建鋒同時(shí)表示，先“競(jìng)品質(zhì)”再競(jìng)地價(jià)模式，將催生大批高品質(zhì)住宅。

　　李凡則提醒開(kāi)發(fā)商，房企除了在提升品質(zhì)方面進(jìn)行更為嚴(yán)格的產(chǎn)品打造外，還應(yīng)該重視房產(chǎn)售后服務(wù)。比如物業(yè)，做好房子只是第一步，運(yùn)營(yíng)好社區(qū)的生活方式，在接下來(lái)更為重要，尤其對(duì)改善型物業(yè)，更應(yīng)該如此。

　　城市深耕是房企發(fā)展的不二法門(mén)

　　“‘競(jìng)品質(zhì)’將會(huì)從促使樓市從粗放型向精益型過(guò)渡�！崩罘舱J(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”已經(jīng)是行業(yè)共識(shí)，對(duì)房企的要求也會(huì)越來(lái)越高。過(guò)去5年，惠州樓市從本地房企與外來(lái)房企來(lái)分秋色，到品牌房企占據(jù)大半壁江山，再到如今頭部房企統(tǒng)領(lǐng)，在高速開(kāi)發(fā)的同時(shí)，一些市場(chǎng)亂象也隨之出現(xiàn)。

　　從非理性繁榮到理性穩(wěn)定，在行業(yè)邏輯的變革之下，房企要如何打開(kāi)局面，迎接新的挑戰(zhàn)？

　　“城市深耕是未來(lái)房企發(fā)展的不二法門(mén)。”李建鋒強(qiáng)調(diào)，通過(guò)深耕，房企可以培養(yǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的本地供應(yīng)鏈，積累本地市場(chǎng)口碑，降低建設(shè)成本，加快產(chǎn)品去化。此外，通過(guò)打造本地管理平臺(tái)，提高管理水平和加大項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的管理半徑，房企可以獲取更高的人均效能，有效提升利潤(rùn)空間。

　　房企的經(jīng)營(yíng)能力一直是房企長(zhǎng)期發(fā)展的保障，擁有更強(qiáng)的成本控制能力、項(xiàng)目去化能力和品牌優(yōu)勢(shì)的房企，無(wú)論在怎樣的外部環(huán)境之下，都能游刃有余�？嗑殐�(nèi)功，提升自身的產(chǎn)品質(zhì)量、成本控制和整體運(yùn)營(yíng)實(shí)力，更好布局供應(yīng)生態(tài)鏈，更便利獲客并實(shí)現(xiàn)服務(wù)式營(yíng)銷，是房企能否拍地、能否立足的核心關(guān)鍵。

　　現(xiàn)階段，在樓市調(diào)控持續(xù)高壓、住宅成交明顯下滑、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的市場(chǎng)環(huán)境下，房企面臨的壓力大增�！昂献鞅�團(tuán)可以在多方面對(duì)房企提供有效助力�！崩罱ㄤh認(rèn)為，房企之間應(yīng)加深彼此的合作深度，合作范圍從單項(xiàng)目擴(kuò)展到整個(gè)城市甚至區(qū)域，合作環(huán)節(jié)從拿地延伸到投資決策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷等整個(gè)鏈條。如此，合作雙方才能真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，不僅可以避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，還能彼此借勢(shì)。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者鄔玉婷