最近的惠州樓市，外行人迷惑，內(nèi)行人迷失。這種“迷之感覺”源自市場成交端的“迷之表現(xiàn)”。

　　說它熱火，多個樓盤在給出讓利優(yōu)惠的同時，渠道傭金一路高抬至六七個點，依然走不動；說它冷清，又有樓盤設置全款門檻、單價直逼2萬元，還要到處找關系、排隊瘋搶。

　　一半是海水一半是火焰，這種冰火兩重天的市場表現(xiàn)之下，越來越多的購房者陷入迷茫：現(xiàn)在到底合不合適買房？

購房者在觀察戶型模型。 惠州日報記者周楠 攝

　　冰火兩重奏：幾家歡喜幾家愁

　　“近幾年的樓市，3、4月份都會迎來小陽春行情，并會延續(xù)到5月份。今年3月市場確實迎來了一波行情，但沒想到那么短暫，大概維持了不到半個月就發(fā)生了變化，進入4月份后，很多區(qū)域都走不動了�！闭劶敖�期的樓市走勢，貝殼找房惠州站市場公關中心負責人詹皇凱深有感觸，“特別是往年熱銷的惠陽、大亞灣市場，今年以來成交疲軟，很多樓盤不得不啟動渠道合作，且傭金不菲。”

　　詹皇凱的感觸，在幾位樓盤負責人那里得到了證實。大亞灣核心區(qū)某樓盤負責人表示，經(jīng)歷了去年深圳擴容的虛假傳聞之后，今年市場陷入冷淡期，“我們樓盤因為距離深圳只有一步之遙，走量還算可以。但其他位置的樓盤，基本上只能靠渠道賣房，傭金去到6、7個點，利潤空間受到很大擠壓�！�

　　仲愷樓市自城市更新計劃迅速推進以來，成為市場關注的熱點，3月份成交更是亮眼。但據(jù)多個樓盤負責人表示，仲愷市場只是表面風光，實際銷售壓力很重。進入4月份以來，市場陷入窘境，不僅啟動渠道合作，就連個別配套好、地段佳、之前價格堅挺的樓盤，也不得不放低姿態(tài)，給出折扣優(yōu)惠。

　　同樣的境況，在博羅市場也有上演。雖然有贛深高鐵即將通車的利好加持，區(qū)域內(nèi)的一些樓盤依然面臨賣不動的局面。記者走訪的幾個樓盤中，在暖場活動的助陣下，人氣有所提升，但往往都只是“賺個吆喝”，看房的多，買房的少。為了破局，不少樓盤給出“9折”優(yōu)惠，并打出“漲傭”宣傳。

　　就在惠灣、仲愷以及博羅等區(qū)域為走量煞費苦心的時候，一些熱點片區(qū)中的樓盤呈現(xiàn)的卻是另一番風景。如近期風頭正勁的金山新城片區(qū)，首開新品的華潤置地曦江潤府，以微信選房的形式推出256套新品，700多人參與選房，不到5分鐘便被選完，整體均價17300元/平方米，其中江景房均價18100元/平方米。而位于同片區(qū)的隆生西江花園、德威江譽城、金地招商中交·未來花園、隆生鹿江花園等樓盤，也都處于“不愁賣”的姿態(tài)，甚至個別樓盤的優(yōu)越戶型還要內(nèi)部找關系才能買到，更出現(xiàn)了“全款優(yōu)先”的現(xiàn)象。

　　高低合鳴曲：有人果決有人疑

　　賣方市場因分化加劇唱響“冰火兩重奏”，買方市場也因看法不一而演奏了“高低合鳴曲”。

　　“從去年開始就打算買房，買到今年也還沒下手。”在陳江上班的趙希成告訴記者，原想著今年開年后好好選一下就確定下來，沒想到現(xiàn)在的貸款利率漲到那么高，“現(xiàn)在買房成本比去年多出了快10萬元，我想了一下，還是再等等吧。”

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，諸如趙希成這樣準備等等看的購房者不在少數(shù)。購房者小李稱，自己原本打算賣掉麥地的老房子，置換一套大一點房子，沒想到老房子賣出去了，卻遲遲等不來放款，“沒辦法，只能等著放款再買房�，F(xiàn)在只能暫時租房住�！�

　　信貸政策從嚴的初衷，源于對維持市場穩(wěn)定、堅持“房住不炒”等紅線的堅守。而從市場反饋的情況來看，這種堅守正慢慢顯現(xiàn)效力。

　　一位長期從事房產(chǎn)投資的“炒房客”就向記者表示，當下信貸環(huán)境嚴峻，不僅上浮了房貸利率，且對購房者的資質(zhì)要求和購房首付資金來源等審批也更為嚴格，“現(xiàn)在購房成本太高，不是房產(chǎn)投資的好時機�！�

　　有剛需購房者轉(zhuǎn)為觀望，有投資購房者轉(zhuǎn)為保守，那么究竟是誰還在堅定看好市場？剛剛?cè)�款買下隆生西江花園的曹先生稱，自己是改善購房，比較傾向于江景房，“今年受大環(huán)境影響，目前樓盤都沒有大幅度漲價，尤其是有稀缺資源的樓盤，價格基本上與去年持平�？紤]到惠州未來的發(fā)展勢頭，我認為現(xiàn)在是出手買房的好時機�！�

　　曹先生的這種看法，記者在華潤置地曦江潤府、保利達江灣南岸等多個準業(yè)主那里也有聽到。

　　“我認為有稀缺資源的樓盤，是最能抗得住市場風險的產(chǎn)品�！币讶皇潜＠�達江灣南岸業(yè)主的小企業(yè)主黃先生表示，現(xiàn)在惠州已經(jīng)不僅僅是惠州的惠州，而是灣區(qū)的惠州。一線江景房價格18000元/平方米，這在周邊城市中根本不可能出現(xiàn)，“買來自己住，兼顧保值增值，我認為是很好的�！�

　　除了稀缺性資源的樓盤外，一些自身配套不錯的樓盤也得到了購房者的認可。與趙希成的態(tài)度不同，同樣是剛需購房者的小崔就選擇了近期買房�！半m然房貸利率上調(diào)導致購房成本增加，但樓盤也給出了比較大的折扣優(yōu)惠，而且通過渠道買房，還能拿到額外的傭金返點，算下來也沒增加多少購房成本。”小崔告訴記者，他剛買的房子雖然不在核心區(qū)域，但勝在有學校配套還有個商場規(guī)劃，“而且現(xiàn)在誰買房能住30年？最多住個10年，就可以換一套大房子了，算下來房貸利息根本沒那么多�！�

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　　年內(nèi)整體信貸審批謹慎

　　采訪中，多個購房者都不約而同地提到信貸環(huán)境。當前信貸環(huán)境究竟如何？結(jié)合惠州中原地產(chǎn)、世聯(lián)行等提供的數(shù)據(jù)，記者帶你一起去看看。

　　據(jù)兩大機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，當前銀行關于房貸政策持續(xù)收緊，利率上調(diào)的同時，相關部門加強住房信貸管控，防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。惠州現(xiàn)狀放貸時間增長，客戶資質(zhì)要求提高，審查首付款來源，部分網(wǎng)點暫停二手房貸款業(yè)務。

　　具體來說，惠州主流銀行首套房貸利率為5.8%~6.6%，二套房貸利率為6.0%~6.8%，較三月份上浮20~30個基點，放款周期延長至3~6個月。

　　信貸政策從嚴，不僅讓買房門檻變高，也讓買房成本有了顯著增加。一位銀行工作人員介紹，按100萬元貸款、30年期、等額本息還款方式計算，房貸年利率每提高0.1%，月供約要增加62元，總利息支出要增加約2.24萬元。按照目前的利率水平，隨便一套100萬元的房產(chǎn)，利息支出都要比去年增加十多萬元。

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心高級經(jīng)理葉玉定分析認為，房貸集中度管理機制下銀根收緊，信貸投放規(guī)模有所放緩，涉房資金監(jiān)管持續(xù)升級，都是監(jiān)管部門落實“房住不炒”定位要求的重要體現(xiàn)，旨在讓市場回歸平穩(wěn)，約束房價的過快上漲。預計年內(nèi)整體信貸審批氛圍謹慎，銀行整體批款難度上升。

　　文/圖 惠州日報記者盧振俠