當(dāng)時(shí)間的指針不斷向前撥動(dòng)，贛深高鐵通車腳步亦愈發(fā)臨近。預(yù)計(jì)2021年底，贛深高鐵的列車將正式駛?cè)牖葜葸@片土地。這座古老又現(xiàn)代的城市，將又一次在高鐵的帶動(dòng)下，迎來(lái)板塊能級(jí)提升。

　　高鐵的開通，對(duì)于城市的意義不只在于出行速度加快，更重要的是對(duì)城市的帶動(dòng)作用。高鐵的建設(shè)改變了人們的生活距離，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，因高鐵站設(shè)立而帶動(dòng)區(qū)域樓市發(fā)展的例子不在少數(shù)。

　　贛深高鐵通車將不僅縮短沿線城市間的時(shí)間距離，更削弱了市民遠(yuǎn)距離消費(fèi)和購(gòu)房的心理屏障，對(duì)于沿線站點(diǎn)區(qū)域的樓市發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。比如，得益于深圳北站的建設(shè)，深圳北站周邊區(qū)域從到處都是水田和泥巴路的農(nóng)村發(fā)展為如今站城融合的新城，才用了不到10年的時(shí)間。而這10年，深圳北站周邊區(qū)域的樓市也發(fā)生翻天覆地的變化。

　　再說(shuō)惠州自身的例子——惠州南站（現(xiàn)更名惠陽(yáng)站）片區(qū)。在廈深高鐵建設(shè)之前，惠州南站周邊區(qū)域分布著零散的自建民房和菜地、荒地。在2013年廈深高鐵通車以后，惠州南站片區(qū)的荒涼景象逐步被現(xiàn)代化的都市風(fēng)光所取代。 

贛深高鐵開通將成倍縮短沿線城市之間的交通時(shí)間。 惠州日?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　歷史發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，高鐵站點(diǎn)，尤其是樞紐站點(diǎn)對(duì)于一個(gè)區(qū)域的發(fā)展具有重要意義。深圳北站和惠州南站的開通運(yùn)營(yíng)，一定程度上推動(dòng)了周邊區(qū)域的現(xiàn)代化建設(shè)，也帶動(dòng)了區(qū)域樓市發(fā)展。

　　作為全國(guó)高速鐵路網(wǎng)“八縱八橫”的重要一段，贛深高鐵北起江西贛州，途經(jīng)廣東河源、惠州、東莞，南至深圳，正線全長(zhǎng)436公里。將在惠州境內(nèi)設(shè)置博羅北站、惠州北站、仲愷站3個(gè)車站。三個(gè)高鐵站選址均位于惠州城市建設(shè)相對(duì)空白的區(qū)域，有利于促使郊區(qū)板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泻诵牡貐^(qū)，帶來(lái)惠州的城市、樓市發(fā)展布局的改變。以惠州北站為依托，規(guī)劃建設(shè)的惠州高鐵北站新城就是一個(gè)典型例子。根據(jù)規(guī)劃，惠州高鐵北站新城將以惠州北站為中心，周邊布置大量產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)、學(xué)校、綠地、醫(yī)療等地塊，規(guī)劃打造一個(gè)面積近44平方公里、未來(lái)可供42萬(wàn)人口生活居住的大城。

　　目前，贛深高鐵（惠州段）各項(xiàng)工作正在平穩(wěn)推進(jìn)中，預(yù)計(jì)年底建成通車。贛深高鐵建成通車后，贛州至深圳將由現(xiàn)在的7小時(shí)縮短至2小時(shí)，惠州到深圳將縮短至半小時(shí)，惠州將進(jìn)一步融入粵港澳大灣區(qū)大交通體系和廣深“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈”。

　　贛深高鐵的開通運(yùn)營(yíng)，究竟會(huì)對(duì)惠州樓市產(chǎn)生怎樣的影響？請(qǐng)聽惠州業(yè)內(nèi)人士的看法。 

謝建靈。

　　■惠州（粵東）世聯(lián)行市場(chǎng)研究中心總監(jiān)謝建靈：

　　北站新城具備快速發(fā)展條件

　　“在廈深高鐵開通前，惠州南站片區(qū)屬于惠陽(yáng)相對(duì)偏遠(yuǎn)的地段，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于惠城，也低于惠灣的其他區(qū)域。”惠州（粵東）世聯(lián)行市場(chǎng)研究中心總監(jiān)謝建靈介紹，通過(guò)對(duì)近年來(lái)的房?jī)r(jià)觀察，惠州南站片區(qū)享受到的地產(chǎn)利好，優(yōu)于惠州其他區(qū)域�！皬�2013年到現(xiàn)在，南站周邊房?jī)r(jià)漲幅基本上升了4-5倍，而惠州其他區(qū)域一般在3倍以內(nèi)�！�

　　“以星河丹堤項(xiàng)目為例，從最開始5800元/㎡，到2019年即便受到限價(jià)政策影響房?jī)r(jià)依舊達(dá)到2萬(wàn)元/㎡。”他補(bǔ)充說(shuō)，2013年惠州南站開通運(yùn)營(yíng)，特別是2017年實(shí)現(xiàn)捷運(yùn)化后，解決了深圳外溢客戶的通勤需求，推動(dòng)了區(qū)域樓市發(fā)展。

　　“贛深高鐵經(jīng)過(guò)惠州的三個(gè)站，其中惠州北站的價(jià)值非常高�！痹谥v述贛深高鐵對(duì)惠州樓市的影響時(shí)，謝建靈首先提到了惠州北站及其周邊區(qū)域的規(guī)劃。謝建靈認(rèn)為，惠州高鐵北站新城同樣是基于高鐵站點(diǎn)的設(shè)立，在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)空白的區(qū)域規(guī)劃打造的新區(qū)。

　　“規(guī)劃控制人口規(guī)模達(dá)42萬(wàn)人，相當(dāng)于惠城區(qū)常住人口的三分之一。”除了“融入深圳半小時(shí)生活”的優(yōu)勢(shì)外，謝建靈認(rèn)為惠州高鐵北站新城還有一大吸引人口的優(yōu)勢(shì)在于坐擁江北CBD的城市量級(jí)配套資源。區(qū)域內(nèi)的教育、商業(yè)、醫(yī)院及公園等配套也在同步規(guī)劃落地，滿足深圳外溢客戶、本地客戶的居住需求。謝建靈認(rèn)為，區(qū)域的配套規(guī)劃，特別是32所學(xué)校的教育配套規(guī)劃，未來(lái)不管對(duì)于本地客戶還是深莞客戶都具有強(qiáng)大吸引力。在金山新城馬安區(qū)域發(fā)展飽和后，惠州在深度融入深圳都市圈的背景下，必定將重心放在北站新城。而惠州高鐵北站新城為惠城可開發(fā)面積最大的區(qū)域，具備快速發(fā)展條件，及形成集中式大規(guī)模新城。

　　“2021年贛深高鐵通車后，將拉近惠城、仲愷與深圳的時(shí)空距離。”謝建靈表示，基于贛深高鐵通車這一契機(jī)，不妨?xí)诚朐诨葜荼闭靖哞F新城上演“深惠雙城生活”。實(shí)際上，這種生活模式已在惠州南站片區(qū)實(shí)現(xiàn)。 

李建鋒。

　　■惠州天策行總經(jīng)理李建鋒：

　　高鐵城市群資產(chǎn)價(jià)值將逐漸并軌

　　交通工具革新會(huì)影響人們對(duì)距離的認(rèn)識(shí)，高鐵會(huì)改變?nèi)说纳�活半徑。在贛深高鐵的建設(shè)過(guò)程中，許多人已開始意識(shí)到，區(qū)域間的地理距離，將被時(shí)間距離打破�！岸际腥Φ姆秶�=城市間聯(lián)系的極限=1小時(shí)交通圈的范圍，高鐵將這個(gè)范圍從公路網(wǎng)、地鐵城軌能支持的半徑50公里，拓展到了半徑100公里以上�！被葜葙Y深地產(chǎn)評(píng)論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒認(rèn)為，高鐵開通對(duì)于中心城市的衛(wèi)星城，十分有利。

　　李建鋒表示，深圳、惠州兩城因?yàn)楦哞F縮短了城市之間的時(shí)空距離，改變區(qū)域城市網(wǎng)絡(luò)的空間關(guān)系，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱的地區(qū)與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)能夠更快聯(lián)系在一起，促進(jìn)區(qū)域的整合發(fā)展。隨著高鐵北站的建成，縮小了深惠時(shí)空距離、增進(jìn)了深圳都市圈城市間的交流與合作，加速了人力資本、信息、技術(shù)、物質(zhì)資料等經(jīng)濟(jì)要素的流動(dòng)，從而有助于沿線城市整體性的人口與產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。李建鋒認(rèn)為，高鐵將眾多城市連為一體，組成更為龐大的都市圈或者城市群，這些城市群的資產(chǎn)價(jià)值會(huì)逐漸并軌。

　　“惠州北站高鐵新城將快速聚集大量的人口，以后乘坐高鐵上下班，也將成為一種常態(tài)�！崩罱ㄤh告訴記者，目前惠州人開車去深圳，至少要兩個(gè)小時(shí)。相比之下，贛深高鐵開通后，惠州北站高鐵新城與深圳的時(shí)間距離將縮短至半小時(shí)左右，一定程度上會(huì)為區(qū)域帶來(lái)更多的深圳外溢剛需。

　　此外，李建鋒也提醒要注意贛深高鐵開通可能帶來(lái)的“虹吸效應(yīng)”。目前全國(guó)很多地方因?yàn)楦哞F通，大城市和小城市之間的距離被大大縮短了。去大城市更便捷，所以越來(lái)越多的年輕人選擇離開自己的家鄉(xiāng)，去大城市打拼，畢竟大城市有更多的機(jī)會(huì)。高鐵一方面給地方城市帶來(lái)了資源導(dǎo)入的紅利，激發(fā)城市的新一輪增長(zhǎng)；同時(shí)另一方面也不可避免地會(huì)引起人口與產(chǎn)業(yè)的流失，因?yàn)橐痪�城市優(yōu)質(zhì)的營(yíng)商環(huán)境、高品質(zhì)的生活設(shè)施以及便利的服務(wù)等等，勢(shì)必會(huì)讓原本留在當(dāng)?shù)氐娜瞬排c企業(yè)向一線城市遷移。這也是大城市對(duì)小城市的一種“虹吸效應(yīng)”。李建鋒認(rèn)為，惠州雖然目前多個(gè)高鐵站通深圳，但是也要認(rèn)清區(qū)域角色，找到專業(yè)化分工，以不可替代的城市優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，深度參與深圳都市圈一體化發(fā)展。以優(yōu)勢(shì)對(duì)接區(qū)域機(jī)遇，從而才能化解因高鐵帶來(lái)的城市邊緣化風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于贛深高鐵通車后對(duì)樓市的影響，李建鋒則表示，由于前兩年贛深高鐵沿線站點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)開始“炒作”高鐵規(guī)劃，其實(shí)已經(jīng)消化了高鐵帶來(lái)的利好。“在贛深高鐵通車之前，大家對(duì)于高鐵開通有預(yù)期，想著高鐵能帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是贛深高鐵開通后，大家或許會(huì)發(fā)現(xiàn)所期待的高鐵聚集效應(yīng)并沒有出現(xiàn)�！崩罱ㄤh說(shuō)，在目前的市場(chǎng)情況下，惠州北站開通運(yùn)營(yíng)預(yù)計(jì)也比較難帶動(dòng)片區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，“博羅和惠州北站片區(qū)還有可開發(fā)的儲(chǔ)備用地，一直有新房入市二手房根本就帶不起來(lái)，因此，哪怕贛深高鐵開通，預(yù)計(jì)區(qū)域房?jī)r(jià)也不可能繼續(xù)上漲�！� 

王遠(yuǎn)光。

　　■江茂華府項(xiàng)目營(yíng)銷總王遠(yuǎn)光：

　　北站新城片區(qū)規(guī)劃有望加速落地

　　“與深圳時(shí)間距離的大幅縮短，首先會(huì)為北站新城帶來(lái)巨大的人流量，片區(qū)熱度和關(guān)注度將受到明顯的提升；其次有望加速片區(qū)規(guī)劃的落地。”惠州北站高鐵新城樓盤江茂華府的項(xiàng)目營(yíng)銷總王遠(yuǎn)光解釋道，眾所周知，深圳是一個(gè)人多地少的城市。由于人口眾多，土地資源又有限，深圳人外溢到周邊城市購(gòu)房已非新鮮事。贛深高鐵通車后，從惠州北站乘坐高鐵到深圳，只需半小時(shí)，而且是直接到市區(qū)中心——深圳北站。從某種程度來(lái)說(shuō)，已經(jīng)與超大型城市的通勤時(shí)間相當(dāng)。

　　隨著贛深高鐵通車進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，惠州高鐵北站新城區(qū)域的樓盤也對(duì)高鐵通車的利好充滿期待�！敖�茂華府臨近惠州北站，必然會(huì)享受贛深高鐵帶來(lái)的人流紅利。”王遠(yuǎn)光表示，贛深高鐵從江西贛州市贛州西站引出，沿途設(shè)贛州西站、信豐西站、龍川西站、河源東站、博羅北站、惠州北站、仲愷站、東莞南站、深圳北站等車站。隨著高鐵開通，站點(diǎn)區(qū)域熱度上升將有利于吸引購(gòu)房客戶。

　　王遠(yuǎn)光認(rèn)為，贛深高鐵開通，會(huì)為北站新城帶來(lái)人流、資金流，自然利好區(qū)域樓市。贛深高鐵位于惠州的站點(diǎn)基本都位于惠州的新區(qū)，環(huán)顧國(guó)內(nèi)城市，一個(gè)新區(qū)的發(fā)展會(huì)催熟房?jī)r(jià)快速上漲，這無(wú)外乎兩個(gè)條件：第一就是獲得政府核心規(guī)劃所致，讓這個(gè)城市片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，催生片區(qū)成熟，類似于惠州金山新城。第二是核心交通樞紐規(guī)劃所帶來(lái)的利好，惠州北站新城顯然屬于后者。但是受當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和政府備案價(jià)限價(jià)，短期內(nèi)北站新城應(yīng)該價(jià)格平穩(wěn)，中長(zhǎng)期繼續(xù)看好。 

李凡。

　　■TAD互動(dòng)總經(jīng)理李凡：

　　惠州在灣區(qū)的優(yōu)勢(shì)可望得到升華

　　“贛深高鐵通車后，惠州將更快地融入大灣區(qū)都市圈，并加快與內(nèi)陸城市的鏈接，深圳與惠州更加便捷的交通，惠州在灣區(qū)的優(yōu)勢(shì)可以得到升華，豐富的旅游資源更加吸引大灣區(qū)兄弟城市的市民。”TAD互動(dòng)總經(jīng)理李凡如是說(shuō)。

　　一個(gè)城市的樓市發(fā)展，是需要人口支撐的。利好因素的兌現(xiàn)，將對(duì)贛深高鐵沿線站點(diǎn)周邊區(qū)域的樓盤產(chǎn)生更多的曝光，引起灣區(qū)購(gòu)房者甚至是江西等高鐵可延伸的全國(guó)區(qū)域購(gòu)房者的關(guān)注。李凡表示，希望贛深高鐵惠州段各大站點(diǎn)周邊區(qū)域的規(guī)劃加快落地，帶給未來(lái)該區(qū)域購(gòu)房者更美好的生活。 

黃俊賢。

　　■潼湖碧桂園科學(xué)城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃俊賢：

　　贛深高鐵將重構(gòu)惠州城市價(jià)值

　　“贛深高鐵通車后，標(biāo)志著惠州進(jìn)入‘新高鐵時(shí)代’，將重構(gòu)惠州的城市價(jià)值，也是惠州融入大灣區(qū)的一大舉措�！变�湖碧桂園科學(xué)城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃俊賢認(rèn)為，這將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)沿線站點(diǎn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶來(lái)更多產(chǎn)業(yè)入駐以及人流量。同時(shí)，他還指出，贛深高鐵開通后，惠州與東莞深圳的距離更近了，站點(diǎn)周邊的居住需求將會(huì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也將隨即跟著上漲。

　　“部分客戶是被交通紅利吸引過(guò)來(lái)的，贛深高鐵開通運(yùn)營(yíng)將會(huì)對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定的助力作用�！秉S俊賢表示，贛深高鐵開通后，其站點(diǎn)周邊區(qū)域的樓盤價(jià)值將會(huì)更加凸顯�！耙�?yàn)榻煌ㄕ军c(diǎn)代表著人流，有人就會(huì)有產(chǎn)業(yè)，有居住需求。” 

羅淑平。

　　■惠州中原戰(zhàn)略研究中心負(fù)責(zé)人羅淑平：

　　乘勢(shì)而上協(xié)同打造片區(qū)優(yōu)質(zhì)配套

　　惠州北站作為贛深線上僅次于深圳北站的最大站點(diǎn)，未來(lái)將快速連通深莞惠三地，成為粵港澳大灣區(qū)的又一核心交通樞紐�！摆M深高鐵的通車，能夠有力地支撐惠州尤其是北站片區(qū)樓市價(jià)值�！被葜葜性瓚�(zhàn)略研究中心負(fù)責(zé)人羅淑平表示，2013年廈深高鐵惠陽(yáng)站通車至今,不僅帶動(dòng)了高鐵片區(qū)樓市的銷售量，相比同區(qū)域其他片區(qū)房?jī)r(jià)溢價(jià)率提升至20-25%。由此可以看到，交通價(jià)值對(duì)周邊區(qū)域的影響是巨大的。

　　羅淑平同時(shí)表示，與之前情況不同的是，惠州樓市的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，在住房回歸居住屬性的大前提下，未來(lái)樓市目標(biāo)更向穩(wěn)步發(fā)展�！笆苴M深高鐵開通的利好影響，將帶來(lái)更多的置業(yè)需求，北站片區(qū)或迎來(lái)一波需求量的突破。但價(jià)格上會(huì)更趨穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)短期上升過(guò)快的現(xiàn)象�！�

　　羅淑平介紹說(shuō)，目前惠州至深圳的實(shí)際通勤時(shí)間普遍在1-2小時(shí)之間，贛深高鐵的開通，可以實(shí)現(xiàn)交通上的確切便利。但在有限的班次以及接駁交通相對(duì)缺乏的情況下，實(shí)現(xiàn)高頻率的雙城通勤生活仍存在一些現(xiàn)實(shí)難度�！盎葜菽险疽彩窃�2017年實(shí)現(xiàn)高鐵捷運(yùn)化以后，帶來(lái)了更多的通勤便利性，才推動(dòng)了惠陽(yáng)大亞灣與深圳之間的雙城通勤生活�！彼�提醒道。

　　在滿足交通便捷性的前提下，一個(gè)區(qū)域的教育資源、商業(yè)配套及生活配套等，也是很大程度上影響客戶的置業(yè)意愿關(guān)鍵點(diǎn)。羅淑平認(rèn)為，依托贛深高鐵帶來(lái)的城市價(jià)值，若能通過(guò)提升片區(qū)具體規(guī)劃，一方面能吸引投資方對(duì)區(qū)域的目光，另一方面可以協(xié)同打造片區(qū)優(yōu)質(zhì)配套，使得片區(qū)真正做到成熟宜居，才能帶來(lái)更多的置業(yè)需求�！霸跐M足了這些關(guān)鍵點(diǎn)的后，以贛深高鐵為主線，將莞惠城軌延長(zhǎng)線，廣汕高鐵，深惠城際串聯(lián)起來(lái)，真正實(shí)現(xiàn)深惠雙城生活�！绷_淑平如是說(shuō)。

　　文字 惠州日?qǐng)?bào)記者鄔玉婷

　　圖片（除署名外）均由本報(bào)采集